猪年投资攻略：4个城市样本管窥楼市风向

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2019年深圳楼市:稳字当头

每年春节过后，对深圳楼市来说都是一个敏感时期:调控政策、房价和租金都出现了新的变数。目前，市场普遍认为，2019年"不炒房，不建城"政策的基调不会发生实质性逆转。在这样的背景下，作为深圳的一线城市，2019年的房地产市场将会是什么样的趋势？

对于深圳的许多购房者来说，他们应该对去年底楼市促销的低潮印象深刻。当时，各大开发商"冲刺100米"，有折扣、装修交付、首付和分期付款等。，特别是原特区以外的新场地，如平山、龙岗，成为主要的推广力量。然而，到今年年初，市场已多次报道，一些住房企业准备提高价格，这最终被有关企业否认。然而，促销和涨价的传言仍然让购房者的心态变得不确定:深圳房价是看涨还是看跌？

“今年，我提前带家人去深圳过年。我本来打算一起去看房子的。”已经在深圳工作了三年的陈告诉记者，“以前，中介机构会说，深圳的房价在春节后肯定会再次上涨，但今年我很少听到这种说法，我也不着急。”最近几个月，陈一直在观察二手房市场。他认为，深圳二手房的价格确实有所松动，但总体情况仍处于稳定水平。

与其他城市的“春节楼市”不同，深圳楼市在春节期间有些冷清。春节期间，记者在罗湖区、福田区和龙岗区发现，大部分新项目的营销中心都已关闭，二手房中介商店基本关闭。在一些中介从业者眼中，今年的情况有些特殊。“在2015年和2016年，我们的店直到除夕夜才关门。它不到第一个月的第五天就开张了，春节期间员工们都在值班。然而，所有雇员都在今年第七天上班，在此期间没有雇员值班。”龙岗布吉区房地产经纪人吴经理告诉记者，“春节前的生意其实一般，所以干脆给员工放个长假。”

事实上，购房者的心态已经反映在交易数据中。根据深圳市土地委员会的数据，2019年第一个月，深圳售出2499套新住宅，交易面积为251700平方米。与2018年12月相比，这两项数据分别下降了25.96%和27.23%。尽管每年春节前楼市都处于淡季，但与2018年1月售出的2778套新房和28.14万平方米的表现相比，2019年1月售出的新房数量也下降了约10%。

除了新房市场，二手房市场也有强烈的观望情绪。根据深圳壳牌研究院发布的数据，2018年二手房市场成交量达到7.3万套，整体成交量与2017年基本持平，但房屋买卖时间明显延长。其中，业主的平均交易周期为102天，比2017年多了12天，也就是说房子很难卖；购房者平均交易周期为40天，但7天内的交易比例明显降低，这也证明购房者也有观望情绪，购买决策放缓，反映出市场向买方市场倾斜。

尽管市场观望情绪依然强烈，但作为一个人口仍在流入的一线城市，大多数人认为深圳楼市在2019年仍将保持稳定。那么，2019年购房者和投资者之间的选择应该是什么？作为一线员工，吴经理认为，去年楼市“731”新政后，深市下跌迅速，价格不断调整，市场流动性过低。然而，自去年底以来，深圳市场银行贷款利率有所松动，虽然楼市交易仍处于较低水平，但略有回升，市场悲观情绪有所缓解，但大多数买家的观望情绪并未消除。2019年是否放松住房贷款利率将成为释放购房需求的一个重要因素。

米德兰房地产全国研究中心主任何倩如表示，许多城市的房地产政策调整仍是一种个别现象，这更多的是由这些城市以往的政策过紧或不适应当前的市场环境造成的。对于深圳市场而言，没有发生实质性的影响。2019年可能是触底的一年，一些监管政策可能会放松，但不会一蹴而就。

在采访中，一些购房者将注意力转向了林深地区。在粤港澳大湾区背景下，深圳和林深地区将进一步加大一体化发展力度。林深区也是深圳一个封闭的居住溢出区，深圳与关晖之间的通勤能力和公共配套服务有望进一步提升。此外，一些目前尚不成熟但未来有发展潜力的地区将具有更高的性价比。

深圳市房地产中介协会发展研究部主任徐枫表示，从房地产政策方面来看，她认为深圳市场基本上没有放松的机会，并将保持这种严格控制的趋势。如果你是投资者，建议你要谨慎。如果你长期投资，你可以适当考虑区位因素和房地产的质量价值。值得一提的是，2019年，租赁市场政策可能会有大的突破，将出台更多政策来规范租赁市场的发展。

成都:高价新房将陆续上市。2019年，增量市场有望实现回报

房地产市场的风景就像大海的风浪，时而猛烈，时而平缓。2017年底，成都进入了摇号购房的新时代，中标率低至个位数。有70，000人抢劫了数千间套房，购买队伍延伸了几公里。

事情必须扭转，成都出台了真正的“5月15日”限购新政策，为疯狂无序的当地房地产市场降温。《证券时报》记者注意到，2019年将是前一年高价收购土地的赎回期，大量高价收购土地的新房将上市，进入市场的新房价格自然会进一步上涨。届时，增量市场预计将在2019年回归，买家需要更多的理性，地段的重要性将进一步凸显。

“5.15”新政显示了它的威望和对投机的压制

2017年，成都新定居人口为36万。在需求面不断扩大的背景下，土地和住房的供给面不断减少，新房成为“稀缺商品”，二手房价格严重倒挂。

2018年初，成都人的日常生活，如果他们不在销售部门传递信息，就在去销售部门的路上；新房和旧房之间巨大的剪刀差使它成为成都人“抢”新房的第二职业，甚至是主要业务。

当时，全国许多城市都推出了彩票政策，但成都是唯一一个中奖率超低的城市。2018年3月，成都招商中心华城新开640套住房，4万多人通过审核参与选房。普通买家中标的概率不到1%；5月初，已经盖了很长时间的中田青秀场被允许不盖山出售，登记的彩票人数超过6万，但只有1000多套新房出售。

2018年5月15日晚，成都市正式发布《关于进一步完善成都市房地产市场调控政策的通知》(以下简称《通知》)。为了保持成都房地产市场的稳定健康发展，我们应该借鉴其他城市的成熟经验，进一步完善房地产市场调控政策。

记者注意到，与之前的限购政策相比，成都新政的楼市调控将限购目标调整为家庭，并将超过12个月的社会保障作为购房的必要条件，并继续实施次区域限购政策。随着“5·15”限购新政策的出台，成都楼市迎来了2018年的关键转折点，呈现出先热后冷的局面。

在“5.15”新政之前，成都买家就像买“白菜”。他们没有询问公寓的类型、位置和匹配。他们只有一个房间，有资格登记和排名。按当时新旧二手房的差价计算，一套新房子可以赚几百万元。毕竟，新房的成功率比买彩票高得多。

不可否认，“5.15”新政推出后，成都新屋市场发生了巨大的变化，一般一位数的中标率已经大大提高到30%以上。作为一个标志性的房地产，清秀在2018年4月的第一期没有盖山，普通买家的中标率只有0.56%；同年11月，清秀五泽山连续两次开盘，成交800多套，均价上涨约2000元/㎡。然而，该物业的中标率已上升至28.78%和16.27%，而急需买家的中标率甚至超过60%。

据报道，壳牌研究院成都分院发布了《2018年成都楼市白皮书》，指出“5.15”之前，二手房业主预期尚高，“5.15”之后，业主降价出售房屋；“5·15”之前，新房依然流行，市场火爆。“5·15”后，新屋中标率迅速上升，申请人数不足，直接认购的楼盘频频出现。房地产市场的各种迹象表明，成都目前的上行周期已经结束，进入下行盘整期。

新房供应反弹，增加了市场

“5·15”楼市限购新政策实施后，成都新屋市场的供求关系发生了逆转。壳牌研究院(Shell Research Institute)成都分院院长张建如表示，第二套住房限购后，符合条件的客户数量大幅下降，而资金链紧张的开发商在下半年集中推高了供应量，这扭转了市场的供需关系，使得2018年初的新屋市场难以处于火热状态。

在接受《证券时报》记者采访时，张謇进一步指出，成都市新房供应量大幅增加，新屋开奖率持续上升，拓宽了客户选择，减缓了二手房交易的步伐。结果，二手业主被迫在这种情况下降价出售，成都楼市逐渐进入久违的买方市场，住宅物业逐渐成为回归住宅物业。

根据《2018年成都楼市白皮书》，在2017年和2018年上半年，由于新增住房供应减少，二手房交易比例迅速上升至50%。

壳牌研究院成都分院指出，随着新房供应的稳步恢复，市场回报率将会提高，预计2019年成都新房和二手房的周转率将回到65: 35。新房和二手房的市场交易模式已经回归到2: 1的合理区间，新建公寓的改善已经成为主流。二手交易越来越需要，而二手价格也在合理的范围内。

具体来说，二手房的倒挂差价已经从8000元/㎡的峰值下降到1400元/㎡左右，中心城区和天府新区的新房甚至超过了二手房的平均成交价格。数据显示，“5·15”限购政策明显逆转了市场话语权。2018年5月至8月，成都链家二手房游客数量长期低于二手房数量。2018年10月，二手房业主降低了挂牌价格，占近90%。

值得注意的是，“5.15”新政将限购对象从个人转变为家庭，短期投资者手中的剩余房票一夜之间蒸发殆尽，成都二手房交易投资比例从9%下降到3.2%。此外，投资者将注意力转向了无限公寓市场，新建公寓市场一度火爆。然而，在2018年下半年，随着大量新房进入市场，以及公寓价格攀升至更高位置，投资溢出效应逐渐消退，公寓交易达到顶峰并出现下降。

壳牌研究院成都分院认为，在下行周期中，地块的重要性将进一步凸显。2019年，成都以圈为基础的价格阶梯将逐步回归，财力有限的客户将有序地向住房供应充足、价格略低的第二、第三圈溢出。

成都二手房价格区间估计。成都的晋江、庆阳、武侯、金牛、成华、高辛价格约为13000元/平方米-25000元/平方米；龙泉驿、温江、双流、皮都、新都郊区二楼价格为8000元/平方米-15000元/平方米；此外，都江堰、彭州和金堂在5000元/㎡至10000元/㎡之间。

高价新房入市的再博弈

成都当地的房地产市场有一句话:“没有多少廉价的新房留给每个人！”

2017年，成都土地拍卖价格持续上涨，底价“飙升”了周边房价。同年4月6日，成都迎来了限购升级后的第一次土地拍卖，此次土地拍卖首次引入了融合彩票机制。在这次土地拍卖中，成都历史最高底价刷新了三次，导火索触发了三次，从而进入了抽奖过程。

其中，中南建设以28.32亿元的总价和11080元/平方米的单价赢得了城北地块。当时，二手房和新建房屋的价格不到1万元；此外，位于宏牌大厦的地块的底价高达17，200元/平方米，该地块是东源地产通过抽签获得的，刷新了成都市住宅建筑的最高底价，而该区域的待售房地产价格约为12，000元/㎡。

据方天霞统计，2017年成都土地市场共出让土地260块，总出让面积约16587.68亩，同比下降6.6%，交易面积14287.6亩；然而，总营业额约为1245.3亿元，比2016年的土地销售总额605.6亿元增长了105.6%。

仅在2018年，进入市场的新房价格大多控制在每平方米2万元以内。这不仅是新房价格受到限价令严格约束的原因，更重要的是，大多数建筑都是2017年前获得的相对低价的土地。然而，2017年全年，成都主城区土地拍卖成交价普遍超过每平方米1万元，这无疑将进一步推高新房的市场价格。

今年1月23日，成都市住房和城乡建设局局长张桥对媒体表示，市住房和城乡建设局正在研究“一城一策”的具体方案，然后将制定“因地制宜”的政策，以准确调控房地产市场。之后，首次开业的金茂大厦于2月2日正式取得该项目预售许可证，精装房单价达到29000元，最贵单价超过31000元/㎡。该物业预售单价超过30000元/㎡，最小户型面积超过160㎡,最低总价约470万元/套。

这似乎是一个风向标。回顾2017年4月，金茂以17，160元/㎡(成都第二高价格)的底价赢得成都武侯新区162亩商住用地，地价高达90%。作为成都高端房地产的代表，首套金茂大厦的认购率仍不得而知，但此时，成都楼市已经“高潮迭起”。例如，有许多房地产销售，中介跑来跑去告诉对方，经常朋友圈，“成都即将飙升”，“如果你现在不买房子，你买不起”等等。

这种情况使得大量只需要跟风的买家感到焦虑，再次陷入一场艰难的博弈，这不仅是对高价入市的恐慌，也是对未来政策不确定性的担忧。担心放宽限购政策将再次刺激房价飙升。

游戏！成都不缺少土豪，而是好的建筑和地段。2018年10月，单价约为21000元/平方米、总价超过300万元/台的天语被压垮，中标率低至3%；然而，2017年4月，在该市北部获得一等奖的中南却空无一人。2019年1月29日，中南海棠最终因无人注册而终止。

海口:房地产市场降温，开发商云集江东新区

海口段二手房均价在16000元/平方米到23000元/平方米之间。由于配套设施不完善，郊区新建筑价格在17000元/平方米左右波动，部分建筑降价出售。一些建筑与买家签订了“阴阳合同”，以避免购买限制政策。受海南自由贸易港政策的影响，开发商加快了江东新区的布局。

在过去的一年里，海南的房价感动了无数人的眼睛。随着房价的快速发展，调控政策也有所增加。作为海南的省会城市，海口的房地产市场现状如何，未来发展趋势如何？春节期间，《证券时报》记者走进海口，调查海口房价背后的趋势。

海口房价趋于稳定

春节假期前，《证券时报》记者作为买家走访了海口的几处房产，发现一些房产中介公司已经提前放假。春节期间，受前政府限购限价政策的影响，海口市新房交易量比往年有所下降。

据《证券时报》记者获得的融创地产2018年12月(第六期)房管局记录数据，海口市商品房市场2017年12月平均月交易价格为14883元/平方米，2018年12月平均月交易价格为16253元/平方米。最高价格出现在2018年7月，为16638元/平方米。2017年1月至12月，海口市交易总量为58，424笔，较2018年的35，647笔同比下降39%。

在海口从事房地产10年的房地产经纪人小河(音译)告诉《证券时报》记者:“2018年初，1996年的旧楼梯全部涨到了15000多/平方米。2018年8月底17300元/平方米的限价令出台后，房价大幅下跌。”

小河提到的限价政策，是指2018年8月，海口部分开发商接到有关主管部门的口头通知，要求商品房备案价格不得超过17300元/平方米，超过备案价格将不予核发预售证书；如果备案项目的备案价格超过17，300元/平方米，备案价格应降低。

海口市物价局局长吴建林在接受行业媒体采访时表示，海口市住房、建设和物价部门联合采访部分房地产价格虚高的开发商时，确实在采访中口头表示要求这些房地产企业立即整改，挤出虚高价格的“水分”。

“现在海口的很多新盘几乎都卖完了。它们怎么卖？在政府的限价和限购政策下，许多开发商以员工的名义悬挂房屋。当政策放松时，他们说仍然有几十个尾房，其中10个是在一个月内建成的，还有房子要在两三年后才能出售。如果你为了响应政策而出售，你只能以亏本出售。我们在西海岸有一个房地产7年了，现在有一个尾房。当时政府给出的对外销售价格是每平方米11000多元，现在是每平方米23000元。”小河透露。

限购政策过重

2018年4月22日，海南开始实施全球限购。如果海口、三亚和琼海的非居民家庭需要购房，必须提供至少一名家庭成员在海南省缴纳个人所得税或社会保险60个月以上的证明。

在限购政策下，一些房地产开发商公开声称并实施非法销售和“延迟签约”的虚假宣传，即非海南籍购房者可以先签订认购协议，以全额支付或分期支付的方式购买房屋，然后在5年内缴纳社保后再签订合同。

一位在海口从事房地产多年的房地产人士向《证券时报》记者透露，当全球限购政策出台时，其他房地产开发商都在观望，买房的人拼命想挤进去。澄迈的一处房产通过延迟签约售出了1000多套，销售额约为20亿英镑。

该人士指出，由于开发商设定的销售目标较高，海口的主要买家是外来务工人员，但这些人购买的是老年住房，老年人无法办理人才引进和抵押贷款，定居海南的人意愿较低，这影响了房地产开发商的销售。因此，开发商将鼓励购房者选择推迟签订购房合同，并规避五年社会保障的要求。

《证券时报》记者了解到，由于海口房价飙升，许多只需买房的人开始涌向海口附近的澄迈。由于澄迈需要2年的社会保障，购房者也以延期签约的形式买房。以融创在澄迈的房地产为例，上述人士向《证券时报》记者估计，有40%至50%的买家选择了延期签约，但融创纯住宅的延期签约要求必须是全额付款，退房必须支付30%的违约金。另一种方式是分期付款。融创对付款率有很高的要求，分期付款基本上是一个月。其他开发商的期限从3个月到1年不等。

一方面，开发商尽力规避限购政策；另一方面，海南也出台了多项政策来“修补”和遏制非法房地产投机。2018年12月27日，海南省委经济工作会议强调，要巩固房地产调控成果，坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的定位，坚决打破“房地产依赖”。

为进一步落实房地产调控目标，针对违规拖延签约的混乱局面，海南省住房和城乡建设厅下发了《关于进一步加强非法销售和虚假宣传查处工作的通知》，禁止岛外居民以补缴社保或个税等方式骗取购房款，并对违规者进行严厉处罚。

商品房的门槛将逐渐变高

由于商品房不受购房限制，也没有社会保障要求，因此成为许多非海南居民投资海口房地产的重要选择之一。以《证券时报》记者调查的琼山区第一融创海口为例。该场地有1245间套房，包括176间商品房。由于商品房的投资门槛相对较低，已经卖出了1 空.

现场工作人员告诉《证券时报》记者，服务年限的差异是商品房与普通住房的最大区别。商品房的土地使用年限只有40-50年，而普通住宅的土地使用年限长达70年。同时，没有贷款优惠，商品房贷款不能使用公积金贷款。

据房地产专业人士分析，海口市1月8日的新规定要求需求方不得以公司名义购房，其中规定同一项目单个购买者购买的办公用房累计面积原则上不得少于150平方米；商业用地必须严格按照土地用途和规划性质审批。未来，一套单一的办公产品将被分割成不少于150平方米。面积小、总价低一直是海口实现办公产品的优势。政策出台后，海口市商品房投资门槛也将提高。

海口房地产趋于“东进”

从海南省政府出发，沿琼州大桥向东，过南渡河，30分钟左右到达海口江东新区。江东新区总面积约298平方公里，是海南省委、省政府建设海南自由贸易区和自由贸易港的重大举措。

从地理空小时的角度来看，目前，海口的房地产开发已经开始呈现“东进”的趋势，未来海口的投资也将呈现“东进”的趋势。江东新区已经成为主要房地产开发商的重要投资区域。根据绿地集团官方网站资料，江东新区的绿地城市项目占地面积近1.5万亩。证券时报记者了解到，2017年，融创接手了同样位于江东新区的海口万达文化旅游城项目。

上述房地产人士告诉《证券时报》记者，目前，海口西海岸已经开发得差不多了，新楼盘很少。除了鲁能蓝海大厦之外，在西海岸的兴化海滨城市还有大量的待售房屋，而且大部分的建筑已经售罄。但是，海口市中心没有新的土地开发，只有海淀岛的几个新的地点有大量的房子出售，但没有多少新的地点可以购买。在海南自由贸易港的优惠政策下，开发商云集江东新区是未来的发展趋势。

本溪:房价不温不火，仍在消化股票

春节期间，本溪，一座山城，春天寒冷，最低气温接近零下20度。有很多人燃放鞭炮，在冰上玩耍，在商场购物，这散发出强烈的一年的味道。然而，房地产市场特别冷清，几乎所有的二手房中介和新售楼处都因假日而关闭。一些房地产只剩下一个值班人员，没有人关心售楼处。

《证券时报》记者从多次调查中了解到，在过去的两年里，本溪的房地产市场出现了明显的分化。除了一些新的和二手的学区，大多数都卖得不好。买房的人不多，新开发的建筑也不多。自2018年以来，该市仅有三个商品房项目分期开放，其中“欧洲城”被认定为近年来本溪市最畅销的项目。

欧元城项目销售处的值班销售小李告诉《证券时报》记者，去年9月，该项目第五阶段的第一天就基本销售一空。现在房子不多了，没有折扣。小高层建筑平均成交价为6600元/平方米，高层建筑平均成交价为5800元/平方米。“我们在五线城市的房价现在不便宜。虽然跟不上大城市的快速崛起，但在过去的两年里也有所上升。如今，当人们拥有良好的条件时，他们想要改善他们的生活环境。本溪没有多少像样的好社区。项目用房销售最好，不仅有良好的位置和配套服务，而且有封闭的公园管理、自住和投资。”她说。

据了解，2009-2014年是本溪房地产开发最繁荣的五年。不仅本地房地产企业数量众多，恒大、绿地、凯撒等全国性房地产企业也在此落户，本溪郊区太子河沿岸开发了大型楼盘。依山傍水的环境和大开发商的品牌已经成为吸引和改善购房者的卖点。然而，自2014年以来，本溪房地产市场进入低迷阶段，投资连续数年下滑，销售持续下滑。这些大开发商的后期销售不如预期，一些企业选择了撤资走人。

位于太子河上游的恒大绿洲，是本溪唯一一处带装修的地产。目前，平均成交价为6500元/平方米，2012年开盘时卖得还算不错，但仍有几套现房出售。然而，在2018年3月开业的两栋大楼的200多套套房中，目前只有不到一半售出。今年年初推出了五套特价房，最大折扣为29万，但目前有一套还没有售出，折扣一直持续到2月份。然而，由于该项目销售缓慢，值班销售人员刘小姐解释说:“我们主要卖公园的环境、物业和质量，不像城市和学区。”此外，在2011年开业的格林兰中央广场仍有一些现有的待售房屋，在2014年开业的沿河商业项目中只能看到少数定居的商人，其他大部分地区是空.

对于上述太子河两岸的项目，长期居住在本溪的梁先生说:“位置太偏了。有更多的老年人退休来改善他们的生活。我们必须考虑孩子上学的问题。学区不会在那里购买。”他告诉《证券时报》记者，本溪作为一个资源型城市，近年来经济形势不佳，人口老龄化严重。他在酒店行业工作了两年，然后看到消费水平越来越差，所以去年他转而做海鲜生意，但他也从大连发货，然后卖给沈阳。“第四，五线城市的人口流动性差，年轻人都去大城市，他们的消费能力有限，房地产的下滑也是正常的。”他说。

虽然总体来说，本溪的平均房价是在上涨，但涨幅并不大。新房可以看出价格有所上升，而二手房有下降的趋势，特别是在非学区和相对偏位的地方，房价有明显的下降趋势。《证券时报》记者了解到，王先生去年在市中心卖了一套120平米的房子，总价降到了70多万元。据说，2015年，同一套公寓的售价约为90万元。赵先生最近计划在郊区买一栋新房子，以改善他的旧生活。定金已经付了，但是他在市区的旧房子已经两个月没有卖了，但是他不愿意降价，因为卖的钱是用来买新房子的。

在接受《证券时报》记者调查采访的过程中，无论是新的销售人员还是二手房中介，无论是在本溪长期居住的人还是在外地工作的人，都表示本溪房地产不适合投资，并建议如果你想投资，可以考虑去沈阳。本溪近年来没有投资房地产投机。在沈阳工作的本溪人李女士给出的三个理由很有代表性:一是经济形势不好，房价涨不起来，投资没有必要；第二，不要回去工作，没有置业的需求；第三，这位老人在本溪有一所房子，最后他必须从他身边得到它。本溪的房子要卖了，所以没有理由再买房子了。

来源：新浪直播网