疯狂末班车:20万/平方米西城老破小学区房秒光 一犹豫房子就没了

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"在这项政策出台之前，西城区红庙校区基本处于无房状态."总代理商王海(化名)对《中国证券报》记者表示:“随着‘7.31’新政的出台，卖家希望在新政实施前卖出一个好价格，这将导致上市公司数量激增。买家对赶上末班车很感兴趣，供求之间的周转率大幅上升。”

值得注意的是，由于大部分总价为1000万元的学区的原值很低，原值为10万元的学区比比皆是，原值低导致贷款客户的贷款额度受到很大限制，他们基本上都是火车上的常客。

交易量大大增加了

针对前期缺少住房的原因，王海指出:“一方面，在疫情期间，知名校区的价格和成交量没有受到影响，反而略有上升。许多学区的房屋所有者不愿出售。当时，很多人觉得卖了学区后找不到更好的投资产品。这项政策出台不久，红庙校区的小单元基本售罄，剩下的都是总价超过1500万元的大中型单元。”

据王海介绍，4月30日西城区“7·31新政”出台后(7·31后实行多校制)，上市房屋大幅增加。只要有新房子推出，每次销售都会拼命联系那些在早期就有购买意向的客户。向客户交付，只要他们在7月31日之前完成购买和结算，他们还可以根据注册情况注册到注册学校，不受多学校注册政策的影响。供给和需求的激增是政策出台后交易量急剧增加的主要原因。

中原地产数据显示，2020年五一期间，网上签约二手房139套，网上签约新建房屋666套，网上签约房屋805套。其中，西城区的营业额位居前列。

中原地产首席分析师张大伟对《中国证券报》表示，从观察数据来看，西城学区的住房数量已经从上个月的几十套变成了几天几十套。

“从签约到调离，最短的时间可以在15天内完成。即使对于换房间的顾客来说，在购买之前出售也为时已晚。许多中介公司会提供一些应急资金，帮助有意的客户先完成合同。”李梅(化名)是德胜区的一名销售人员，他告诉《中国证券报》记者。

“如果你买房子，你总是犹豫不决，你可以在同一天做交易，尤其是在学区。”李梅告诉《中国证券报》记者，“最近几天的交易尤其是这样。说回家商量，可能永远找不到合适的住房。如果你真的做了一笔交易，在家里拍一段视频，和你的家人在微信上讨论一下，事情就解决了。”

这一说法得到了许多中介机构和购房者的认可。“1000万元是知名学区的门槛。这种房子没有内部装饰，也没有外部环境。许多房子被分成公房，一年到头都无人居住。水管、电路和抽水马桶都坏了。看不看房子对最终购买没有什么影响。尤其是对于初级学区来说，达成协议可能是不可能的。真正愿意支付这笔钱的购房者持有的是短期补偿，而不是考虑居住，只考虑在学区定居的心态。不仅要考虑生活，还要考虑欣赏和学区。你可以选择，慢慢等。现在这种节点，如果你犹豫，房子会消失。”王海指出，“我们一天接触几百个人。如果有人问装修和公寓类型，我们可能知道这个人不愿意做交易。”

小公寓秒灯

“西城区知名校区的平均价格在17万到20万元之间。以前小单位很少，尤其是在2月、3月和4月学区交易高峰之后(金麒麟分析师)。在“7.31”新政出台之前，基本上没有小单位。政策出台后，上市小盘数量大幅增加，但基本上是在几秒钟的状态下推出的。”位于金融街比才胡同附近的中介张明(化名)告诉《中国证券报》记者。

据了解，小户型的秒光与西城区的高单价有关。“面积越大，单价越低；面积越小，单价越高。小单位的单价大约是20万元。然而，即使是最小的公寓也需要30多平方米，加上税费和中介费，入场费是800万到1000万元。西城尚未出台政策规定最低面积。从成本效益的角度来看，小型单位更受欢迎。”张明指出。

另一方面，《中国证券报》的记者了解到，由于大部分学区最初都是按单元划分的，所以之后就没有进入市场，原值为0。市场上还有很多学校进行了交易，但为了节省税费，原价是最低的，1000万元的学区房原价只有10万。

“原值低的住房对贷款客户有很大影响。因为很多房子要根据净价和原价的差额缴纳增值税和个人所得税。如果网上签约价格高，将会有很大的差别和更多的税收。如果网上签约价格低，贷款金额会很低。如果是正式客户，就不存在这样的问题。”张明对《中国证券报》记者表示，“由于原值偏低造成的双重限制，导致客户基本需要购房，这也是小盘交易盛行的主要原因。”

“在这项政策出台之前，许多地区在六年内只提供一个注册学位。有些房子在购买后立即上市出售。这也导致了西城学区很少有独一无二的房子的事实。随着政策的出台，这种现象今后可能会改变。”张明指出。

图片来源:知名中介内部销售记录

专家:从海淀的经验来看，西城已经稳定了很长时间

值得注意的是，在2019年上半年，备受关注的北京市东城区、海淀区和西城区的小学招生详细指导方针全部出台。海淀区和东城区在相关细则中明确规定，在指定日期后取得产权证的家庭的适龄儿童将按照多校制入学。

多校区划地政策出台后，2019年下半年，东城区和海淀区一些传统强校区的价格有所下降，家长在购买学区时更加理性，更加关注房屋本身的居住价值。

张莉(化名)是海淀中关村附近一个学区的销售人员，他告诉《中国证券报》，中关村附近一个学区的平均交易价格目前在12万至13万元/平方米之间。这个价格已经维持了两年多。“当面积最高时，它被烧到18万元/平方米。它在2016年底售出，是一个工作室。次年3月，北京出台限购政策，到2017年底，学区的平均价格降至约13万元/平方米。现在价格处于稳定状态。与学区本身的改革相比，限购政策对学区交易的影响更大。”

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，对于绝大多数家庭来说，不购买学区就很难进入这些受欢迎的学校的前提并没有改变。然而，学区住房政策的关键是，如果你购买了学区住房，你是否一定能去目标学校。从海淀学区改革中的房价走势来看，与价格最高的中关村一号和三号相对应的学区波动较小，预计西城学区的趋势也是一样。

来源：新浪直播网