万科年报里的三大迷局

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房企年报，是小女孩打扮的吗？

去年底，万科前董事长王石公开表示，虽然万科2019年年报尚未发布，但财务报告数据肯定会很好。

但这种说法很快被推翻了。3月17日，万科2019年年报正式发布。全年营业收入3678.9亿元，上市公司股东应占净利润388.7亿元，分别增长23.6%和15.1%。与2018年相比，万科净利润增长率等指标有所下降，净利润增长率低于营业收入增长率，可以说收入增加并不增加利润。此外，这份年度报告中还有一系列问题。

存货减值是可疑的

万科集团的年度审查机构毕马威华振会计师事务所在2019年审计报告中表示:“根据我们的专业判断，关键审计事项是审计当前财务报表的最重要事项。”由于存货对房地产企业的重要性，在2019年万科年度报告的三个重点审计项目中，毕马威华振会计师事务所首先关注的是万科的存货。

万科2019年年报显示，库存金额为8970.2亿元，比2018年底增长19.6%。同时，基于审慎的市场策略，2019年末存货跌价准备为29.9亿元。

库存下降不仅与资产总额有关，还影响利润额。万科在年报中表示，此次计提存货跌价准备影响了报告期11.4亿元的税后净利润和归属于母公司股东的净利润7.8亿元。

在万科的14个项目中，2019年上海金隅兰湾榆树项目的减值准备接近2.49亿元，与2018年一致。一般来说，房地产公司的存货价格下降，大部分难以出售，最终贬值。然而，2020年1月6日，在确认降价准备后仅一周，上海金隅兰湾的玉树就开始销售，并立即实现了1 空的主要产品销售。

根据预售数据，玉树、兰湾、金隅共推出412套住房，总面积37，710平方米，其中244套在迪墅。截至4月9日，该项目已销售房屋245套，销售面积24044平方米，占总面积的2/3；其中，244套柴油产品几乎销售一空，241套已签约销售。该项目的销售人员告诉《中国新闻周刊》, 1月份市场开放时，该项目的所有柴油产品都在空清关，然后他们一个接一个地办理了签约手续。

据了解，该项目土地成本略高于20000元/平方米，而其堆叠别墅价格约为38000元-40000元，小型住宅价格约为30000元/平方米。除去后期的主要建设成本，即3000-4000元/平方米的土建工程成本，根据本项目2020年第一季度的销售情况，有一定的盈利前景。

大华会计师事务所合伙人肖在接受《中国新闻周刊》采访时表示，在资产负债表日后、年度报告正式公布之前，存货等资产的减值金额发生变化，应予以调整。如果计提存货跌价准备，则后一个项目的利润将会实现，以前计提的跌价准备将会转入利润表，最终项目对利润的影响将会加大。

对于万科在上海金隅蓝湾的绿玉树项目，如果是盈利的，仅这个项目对利润表中数据的影响就在2.5亿-5亿元之间，甚至更高。对此，《中国新闻周刊》联系并采访了上海万科相关负责人，对方予以拒绝。

税收负担异常增加了近100亿元

毕马威华振会计师事务所关注的第二个重点审计事项是万科的土地增值税，其判断理由是“因为土地增值税的计提对合并财务报表很重要，管理层在进行估计时的判断包括对相关税收法律法规和实务的理解等。”。

与往年相比，今年万科的土地增值税有些不正常。

万科2019年年报显示，土地增值税高达295.9亿元，比2018年的196.1亿元增加近100亿元，增幅达50%。在万科的财务指标中，这一增幅相对较大。

这给万科的收益表带来了一系列的影响。首先，万科整体税负加大。数据显示，万科2016年、2017年和2018年的税金及附加金额分别为219.8亿元、197.2亿元和231.8亿元，这三年基本保持稳定，但万科2019年的税金及附加金额为329.1亿元，增长近100亿元。

由于税费与利润直接相关，换句话说，土地增值税的变化影响了万科约100亿元的利润。由于万科对后期市场预期并不乐观，市场上不乏疑虑。先计提更多的土地增值税，之后的金额会相对减少，这可以冲淡未来市场下滑对企业利润的影响。

毕马威华振会计师事务所在审计报告中指出，期末，管理层应估算土地增值税的应计金额，实际应纳税额可能与土地增值税结算时的估算金额有所不同。

肖在接受《中国新闻周刊》采访时表示，土地增值税按照30%-60%的累进税率缴纳，累进税率是从预计收入中减去预计可抵扣的土地成本、开发成本和利息费用后得出的。一般来说，税率越高，空的利润就越高，税收自然也就越大。

值得注意的是，就净利润而言，万科2019年的净利润低于2018年，其整体项目利润空正在萎缩。日前，万科首席执行官兼总裁朱九生在万科业绩发布会上公开表示，“全行业毛利率下降可能是一个长期趋势。”

肖表示，另一方面，万科的规模和成交量都很大，项目也不尽相同，因此其土地增值税有一定上升的可能。

然而，万科2019年年报没有土地增值税估算的细节。

新业务收入可能不符合预期

收入是毕马威华振会计师事务所关注的第三个关键审计项目。然而，审计师关心的不是万科的整体收入，而是万科房地产开发项目的收入。

毕马威华振会计师事务所称，2019年，房地产开发项目销售收入占万科总营业收入的92.6%，个别房地产开发项目销售收入确认中的小误差可能对集团利润产生重大影响，因此，万科房地产开发项目收入确认被确定为重点审计项目。

换句话说，万科的非开发业务收入相对较少。

这似乎与万科的布局不一致。

万科在2019年年报中表示，近年来，公司在巩固住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上，积极拓展业务领域，已进入商业开发经营、租赁住房、物流仓储服务、冰雪度假、教育等领域。

就规模而言，万科的一些业务已经具备了行业优势。其中，在商业地产领域，万科以印度电力集团为平台。截至2019年底，印度电力集团拥有108个运营管理项目，覆盖50多个城市，管理面积近900万平方米，开放面积644万平方米。目前，商业地产的领头羊华润置地已经开发了1000万平方米的商业地产，万科印度的开发面积足以占据行业的中上游。

在长期租赁公寓领域，万科也不落后。据年报显示，2019年，万科的出租房业务新开了5.6万家，开业总数为11万家。81%的开放客房位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛和南京等核心城市，成熟项目(开放半年以上)的平均入住率约为90%。

但在2019年年报中，商业地产、长期租赁公寓等业务的收入并未公布，也未引起审计机构的重视。

事实上，这些新业务潜力巨大。根据华润置地和万达在2019年的业绩，1000万平方米的商业地产可盈利100多亿元，实现高利润率，因此万科李因预计收入约60亿元，利润20-30亿元。

对此，一位房地产分析师表示，年报中没有披露新业务数据表现的很大一部分原因可能是万科的转型表现没有达到预期，这也是万科在寻找新的支柱产业时高喊无法生存的深层原因。

来源：新浪直播网