疫情将如何影响楼市？倪鹏飞：因时因地微调政策 确保疫情冲击下楼市稳定

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编者按:新型冠状病毒中肺炎的流行态势是险恶的，其对经济的影响已引起各方关注。为了全面评估疫情对经济可能产生的影响，并为恢复生产和稳定经济提出政策建议，《证券时报》记者采访了许多来自科研机构、大学和市场机构的经济学家。系列文章将陆续发表，敬请关注。

随着新型冠状病毒肺炎疫情进入关键时期，疫情对宏观经济的影响日益明显。在这种背景下，房地产市场的走势和政策预测备受关注。

对此，中国社会科学院城市与竞争研究中心主任倪鹏飞在接受《证券时报》记者独家采访时表示，疫情对经济增长的负面影响可能很大，房地产市场的年降温速度可能全年都在增加，但房地产市场的整体稳定性不会改变。

他认为，没有必要或条件通过实施房地产刺激政策来对冲经济下行压力，但这些政策应根据时间和地点进行微调，以确保在疫情影响下房地产市场的稳定，从而支持宏观经济的稳定。

这种流行病对经济增长有负面影响，或者更为严重

《证券时报》记者:新型冠状病毒感染肺炎疫情已进入关键阶段，疫情对宏观经济的影响越来越受到关注。在你看来，这种流行病对今年的经济增长有多大影响？

倪鹏飞:我有一个简单的三决策分析框架来预测疫情对中国经济增长的影响:

首先，它取决于疫情的严重程度、传播和持续时间。这种准确的判断是困难的，但从目前新型冠状病毒的初始特征和病毒传播情况来综合判断，其严重程度应超过2003年的非典，但防止病毒在全国范围内传播的效果已经显现，但也存在变异、重复和长期等不确定性。

其次，这取决于政策工具和操作水平。应该说，在宏观经济政策方面，有更多的政策工具、更大的政策范围和更高的操作水平。但是，在其他领域，特别是在防疫和应急的政策操作方面，以及在一些地区，仍然存在许多不足。

第三，这取决于市场反应，而市场反应又取决于条件、信心和预期。这方面有许多不利因素，包括宏观经济下行压力、增强市场信心的需要，以及疫情引发的某些恐慌和悲观预期。根据这一综合分析和判断，这一流行病对经济增长的负面影响可能很大，根据过去的经验，这种影响不能乐观看待。为了确保实现年初确定的经济目标，宏观经济政策需要付出更大的努力。

这一流行病对经济增长的负面影响可能很大。从时间上看，负面影响将从2月到12月逐渐减弱；从需求的角度来看，消费对经济增长的影响最大。不仅一些持久和长期消费被推迟，而且一些短期和短期消费也急剧下降。当然，与防疫相关的消费和信息网络消费也推动了增长。尽管净出口对经济增长的贡献很小，但对出口的影响将是巨大的。

作为经济增长的一个关键项目，一方面，整体投资将被推迟，另一方面，私人投资可能由于市场信心下降；从企业层面来看，中小企业参与经济增长的核心目标，即亿万人的生存和就业，受到的影响最大；从区域和城市的角度来看，中国区域经济目前正处于“东西南北分化与融合”的博弈之中。城市群和中心城市正日益成为主要引擎。武汉和湖北作为中心城市，在长江中游尤为重要。这种流行病不同程度地影响了全国各地。除了受灾最严重的武汉、湖北外，经济相对发达、人口密集的东部和中部地区以及一、二线中心城市也受到了较大影响。

然而，疫情对宏观经济和市场表现的最终影响主要取决于疫情控制的情况。

这仍然是房地产市场上的一个高概率事件

《证券时报》记者:随着全国抗击“非典”的斗争，各地建筑工地已经停工，许多城市的售楼处已经停工，中介商店也已经停工。你预计这种流行病全年会对房地产市场产生什么影响？

倪鹏飞:从疫情的严重程度和持续时间、政策对冲和市场反应来看，疫情将增加房地产市场的月度和季度波动幅度、年度降温程度和空分化程度，但仍是房地产市场的高概率事件。

总的来说，受疫情影响，房地产市场的年降温速度可能会加快。基于以上三个因素，我们适当更新了之前对2020年房地产市场的预测，即房价涨幅可能为-3%-5%，销售额涨幅为-5%-1%。旧城更新、旧房改造和医疗老年住房将加快，投资增长可能达到8-15%。房地产市场的整体稳定不会改变。

具体影响时间，可能导致房地产市场月度和季度波动增加。在疫情期间，销售、投资、开工、建设和竣工将停止或急剧下降。疫情发生后，供需指标将逐步恢复并快速增长，投资增长将大幅恢复并增加；房价可能会经历从环比下降到同比上升、从同比下降到同比上升的过程，但波动幅度不大。根据中央手指医院的3000份问卷调查结果，49%的网民在春节及随后一个月有购房需求，但受疫情影响，延迟购房的比例高达70%，整体购房需求将会延迟。

在空，空.房地产市场的分化可能会有一些新的变化在流行期间，热点城市比非热点城市受影响更大。疫情发生后，一些对疫情反应较好的城市，城市治理和医疗资源将有较好的恢复，而对疫情反应较差的城市，城市治理和医疗资源将面临恢复问题。根据疫情测试，相关区域和城市政策的调整也将影响全国房地产市场结构。

就风险而言，虽然整体风险降低，但个别环节、主体和区域的风险可能增加。主要是高周转率、高杠杆、高地价等高资本压力的个人住房企业面临着资金链断裂的风险；高杠杆家庭的工作和业务变化导致供应中断的风险；三线以下的较弱城市可能面临库存增加和房价加速下跌的风险。当然，疫情对房地产市场的最终影响和市场表现主要取决于疫情控制情况。

根据时间和地点调整政策，以对冲疫情对房地产市场的影响

《证券时报》记者:在经济下行压力加大的背景下，市场预期将放松房地产政策，甚至建议出台刺激政策来刺激经济。你觉得这个怎么样？有什么政策建议？

倪鹏飞:我认为没有必要通过实施房地产刺激政策来对冲经济下行压力。房地产在一定程度上制约了经济的健康发展:房地产对经济增长的净贡献由正变负，高房价挤压了整个家庭的消费和生计。房地产业的过度发展导致了经济结构的失衡，阻碍了经济结构的调整和产业升级。房地产风险是中国经济的重要风险源。近两年房地产调控刚刚取得初步成效。如果房地产受到刺激，不仅会阻止经济下滑，还会加剧上述问题。

我的建议是:第一，要继续坚持“无房炒房”的调控方向，“按市决策”的调控原则，“稳定房价、稳定预期、稳定预期”的调控目标。让房地产市场继续在合理稳定的区间运行，不断降低风险，稳步转型升级。在此基础上，促进稳定增长，推进改革，调整结构，造福民生，防范风险，维护宏观经济稳定。

第二，应根据时间和地点调整政策，以对冲疫情对房地产市场的影响。为确保“无房炒房”方向的落实和“三个稳定”目标的实现，鉴于疫情对房地产市场的外部影响所带来的波动，房地产行政、土地、金融、税收政策应在“按市决策”和“按时决策”的原则下进行适度调整。在保持严格监管的同时，将首付比例和首付利率恢复到合理水平，灵活调整对暂时失去收入来源者的住房抵押贷款等还款安排，适当延长房地产企业信贷和债券的还款期限，适当拓展房地产开发融资的正规渠道。结合国家相关城市群规划，落实“人地结合”政策，完善多渠道土地供应和招标拍卖制度，有效增加热点城市土地供应。结合户籍制度改革和人才政策，完善购房限制等行政政策。

三是加快城市短板、旧城更新、旧房改造和健康宜居环境建设，促进经济增长和结构升级。结合疫情暴露出的城市、社区和住房的不足和瓶颈，应加快相关规划的研究和制定，加快启动投资，同时加快“旧城更新和旧房改造”的土地、金融和税收政策的研究和启动。

加快建立防范和化解经济社会风险的长效管理机制

《证券时报》记者:你认为如何在疫情背景下防范和化解房地产市场、金融、宏观经济等方面的风险？

倪鹏飞:风险防范是近年来宏观经济政策的重要任务之一，并取得了显著成效。但是，经济社会发展和转型中的地方风险和隐患依然严重，包括金融风险、房地产风险、金融风险(包括地方债务)等。在流行病等外部突发事件的影响下，应对不当容易导致风险增加和风险共振，给经济社会发展带来严峻挑战和威胁。

为了妥善防范和化解这些风险，首先要提振信心，稳定预期。信心比黄金更重要。通过党和政府领导人民扎实有效的工作和展示，阻断新型冠状病毒的传播，克服市场恐慌，将增强公众对政府和市场的信心；深化和加快市场化改革，增强市场信心；通过显示发展稳定、发展潜力巨大、房地产总趋势稳定来增强市场信心。

第二，冷静谨慎。鉴于疫情对经济、金融、股票市场和房地产市场的影响，一方面，进行前瞻性、及时和必要的政策套期保值操作，以尽量减少市场波动、经济损失和风险加剧甚至蔓延。另一方面，各种政策套期保值操作应相互配合，把握力度，控制节奏，防止过度收紧造成风险放大或集中爆发。

第三，我们应该利用疫情来弥补风险。借助突发疫情，对已发现的风险变化进行监控，同时检查和发现新的风险源，并采取积极稳妥的措施解决薄弱环节，阻断风险点。同时，要加快完善经济、社会和环境突发事件应急管理机制，加快建立防范和化解经济社会风险的长效管理机制。

此外，如果持续供应跟不上需求，特别是日常生活用品，不仅会影响经济增长，还会影响cpi，进而导致物价上涨和通胀压力，并可能影响市场稳定。总的来说，一些涉及国计民生的行业要加快解困复工，做好防疫和控制的长期准备，加强防疫和控制，抓好经济和民生。

来源：新浪直播网