星盛商业拟赴港上市 曾打造深圳网红地标“星河COCO Park”

本篇文章1756字，读完约4分钟

我们的见习记者林玉英

1月17日，盛兴商业管理有限公司(以下简称盛兴商业)提交了香港上市申请，其前身为星河商业大厦，隶属于星河控股商业区。据了解，2019年8月，星河商品房被从全国中小企业股份转让系统公告中摘牌；同年9月，盛兴商业公司在开曼群岛注册成立。重组后，成为星河商业的全资母公司，并于近日正式开始在香港上市。共同发起人是建行国际和中信建投国际。

华讯投资高级分析师鹏鹏告诉《证券日报》记者:星河控股子公司星河上商已在新三板上市近三年，面临融资困难、流动性不足、长期转让等困难。选择退市并转而在香港上市也是符合逻辑的。在香港上市可以筹集资金，降低资产负债率，为进一步扩张打下坚实的基础，增强对资本市场的了解，大大提高股票的流动性。

贾凯王鸿购物中心可可公园

根据招股说明书，盛兴商业是一家总部设在深圳的商业运营服务提供商。其主要业务是为开发商提供购物中心的商业运营服务。它主要有三种轻资产运营模式:委托管理、品牌与管理输出和整体租赁。目前，公司拥有cocopark、cococity和ico、cocogarden、高档家居购物中心第三空房等六个经营品牌。截至2019年第三季度，公司商业经营总承包面积为287万平方米，较2018年末的207.3万平方米增长38.45%。

据了解，2006年开业的深圳福田星河椰子园(北区)是公司的基准项目，也是公司经营购物中心的起点。自开业以来，由于位于深圳福田中心区的核心区域，具有中国第一个公园式购物中心的光环，星河椰子园多年来享有很高的知名度和业绩。广东省珠海市的李女士曾经告诉记者:福田可可享有很高的声誉，对我们这样的周边城市的人来说，椰子园可以说是深圳最出风头的地方之一。

2014年，基于星河椰子园的运营经验，公司开始将该模式应用于第三方开发商开发的商场和商业综合体，并将其业务扩展至深圳以外的地区。截至2019年9月30日，公司在中国16个城市管理着38个购物中心和商业综合体，其中15个位于深圳。

数据显示，2019年第三季度，公司实现营业收入2.89亿元，同比增长约25.31%；全年实现利润8371.1万元，同比增长36.44%。其中，公司来自深圳的收入高达2.4亿元，占总收入的83%，而来自大湾区以外其他地区的收入仅占12.1%。

华讯投资高级分析师鹏鹏表示，香港股市融资效率高，也受到资产较轻、租金收入相对稳定的上市公司的青睐，能够有力支撑公司的扩张。此外，著名经济学家宋清辉也向《证券日报》表示，新三板的融资和流动性较差，盛兴主要商业实体星河商厦不得不转向港股上市。从融资效率的角度来看，这可能有助于公司的扩张战略。

超过80%的收入来自星河控股

值得注意的是，公司在招股说明书中还指出了一些风险，包括面临各种竞争以及公司对星河控股收入的依赖。关于后者，本公司声明，截至2017年、2018年和2019年第三季度，通过向星河控股及其关联方开发的商业物业提供商业运营服务，本公司的收入分别占其持续经营收入的90.2%、88.4%和88.6%。

对此，鹏鹏也认为，近三年来，在商业地产业务普遍受到电子商务影响的背景下，星河商厦(盛兴商业业务的主体)的收入和利润一直保持稳定增长，显示了公司强大的品牌实力和管理能力，但也应该注意到，公司很大一部分收入来自关联方。

作为一家拥有轻资产模式的商业地产运营商，香港股市前景看好。近年来，公司独立第三方房地产开发商的面积也快速增长，在公司整体业务领域占据较大份额，比例基本稳定。鹏鹏进一步表示，进一步提高相关收入的比例对公司来说是一个挑战。

在市场竞争方面，近年来，深圳购物中心的密度一直在增加。根据中国指数研究院的数据，从2013年12月31日到2018年12月31日，深圳运营的购物中心总数从59家增加到146家，复合年增长率为19.9%；运营中的购物中心总面积从420万平方米增加到990万平方米。根据官方公布的深圳1997.47平方公里的面积，到2018年底，深圳每13.7平方公里将有一个购物中心。

数据还显示，深圳的商业运营服务市场仍相对分散，前五名企业管理的购物中心仅占总量的18.2%左右。就运营的购物中心数量而言，盛兴商业在深圳排名第一，但其市场份额只有5.5%左右。

(编辑上官门罗)

来源：新浪直播网