“新租赁”快打慢，蛋壳公寓成功登陆美股

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1月17日，随着纽约证券交易所的钟声响起，蛋壳公寓将成为2020年第一只上市的中国股票。

据报道，蛋壳公寓的发行价格为每股13.5美元，基本发行规模为960万ADS，每股ADS代表10股a股普通股。募集资金用于三个方面:进一步扩大业务规模，增强技术实力，进一步发挥蛋壳脑的效用和一般营运资金的使用。

蛋壳公寓成立于2015年，诞生于长期租赁公寓的“繁荣时代”，经受住了行业洗牌的“悲哀和悲哀”。只花了五年时间就拿到了纽约证券交易所的入场券。“蛋壳公寓”的创始人高静(音译)曾说:“我们正试图在进入公众视线之前从土壤中钻出来。”从目前的情况来看，蛋壳公寓以快打慢的策略经受住了市场的考验。

在快速发展的五年里，蛋壳公寓经历了怎样的历程？未来，蛋壳公寓这个长期出租公寓的“大船”将如何在资本市场保持快速稳定的航行？

“新租赁”模式的科技dna

蛋壳公寓有一个非常明确的定位——一个共享的生活空平台，由科技驱动，致力于提供高质量的租赁生活。

据了解，蛋壳公寓没有实体店面，其实践是“新租赁”模式，其核心特征是集中化、标准化和在线化。蛋壳公寓在进入新市场、大数据规划、房屋收回、装修和租赁的过程中被科技赋予了权力，涵盖了整个业务流程。

就产品而言，蛋壳公寓包括白领分散式公寓和蓝领集中式公寓，涵盖了目前长期租赁公寓的主要运营模式。

据艾传媒咨询发布的《2019年中国廉租房市场调查及消费者行为监测报告》显示，集中廉租房具有规模大、成本低、易于管理等特点，但灵活性不高。分散式长期租赁公寓位置好，交通方便，周边商业设施完善，但成本会更高。

早在2016年，华泰证券研究报告就指出，中国长期租赁公寓的低租金回报率、短租赁期、低续租率和高资本成本使得整个长期租赁公寓行业的货币化率较低。随后，该行业面临重大改组，这似乎也证实了这一说法。

为了规避风险，蛋壳公寓自成立以来就利用大数据系统构建了一个商业智能中心系统。Bi(商务智能)负责房屋资产的定价和风险控制，可以根据房屋的面积、成套、单间三个级别，以及楼层、房屋状况等30多个维度的数据节点，建立估价模型。利用估值模型，蛋壳公寓可以快速控制房价的前期风险。

此外，为了提高施工效率，蛋壳公寓还建立了完善的供应链。标准化设计和网络协作贯穿于装修、组装、物流、仓储和房屋质量控制的全过程，可支持全国数万个建筑工地同时施工，提高效率，节约成本，确保环保。

值得一提的是，2019年，蛋壳公寓还宣布正式推出自主研发的“智能新风系统”。据了解，“智能新风系统”是国内长期出租公寓行业的首创，蛋壳公寓逐步为合格的住宅安装新风设备。针对需求方，蛋壳公寓还开发了一个在线房屋搜索系统，让住户可以根据自己的需求快速锁定自己的房子。住房和租户之间的快速匹配，以及提高租赁效率的在线租赁流程，将有助于缩短空住房购买周期，加快住房在市场上的快速流动。

5年，13个城市，超过43万间客房

根据招股说明书，截至2019年11月30日，蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、xi和重庆的13个市场，共运营432，700间客房，比2015年底的2，434间(仅位于北京)增长178倍。从2015年底至2018年底，客房数量的复合年增长率达到366间

此外，2019年1月，蛋壳公寓也成为一家全资战略收购的长期租赁公寓运营商，拥有2亿美元(包括现金和债务)，后者的业务覆盖中国10个一线城市和新的一线城市，如北京、上海、广州、深圳和杭州。根据公开信息，蛋壳公寓和爱租在长期租赁公寓中排名较高，此次交易也被视为业内最大的收购。

随着房间数量的稳步增加，蛋壳公寓的营业收入也取得了很大的增长。根据蛋壳公寓的招股说明书，2019年前10个月的总收入为人民币57.13亿元，较2018年前10个月的人民币19.92亿元增长187%。从年度业绩来看，蛋壳公寓2018年营业收入达到26.75亿元，较2017年的6.57亿元增长307.3%。

根据蛋壳公寓的招股说明书，今年前9个月的净亏损为25.16亿元，非gaap调整后的净亏损为24.54亿元，调整后的ebitda为负14.61亿元。公司整体无利可图主要是由于过去两年持续高速增长，大量资源投入新城市和新公寓的开发。

从公寓的开发成本来看，《蛋壳公寓》的招股说明书显示，单间装修成本已从2017年的平均每间12646元降至2019年前9个月的平均每间10404元，投资期限为12至20个月。

根据蛋壳公寓的招股书，大部分业主的租赁期限可以弥补前期投入成本，为后续盈利打下基础。

据报道，蛋壳公寓和房东之间的租期是4-6年，而且租期很长。截至2019年上半年，蛋壳公寓的业主续租率达到80%，这有助于保证前期投资的效果。就租赁而言，合同期限通常为一年。这也保持了业内最高的入住率和续租率——分别为89%和51%(截至2019年上半年的数据)。

此外，蛋壳公寓还大力控制运营费用，提高内部运营效率。招股说明书显示，2019年前9个月蛋壳公寓的运营费用率为26.7%，与2018年相比呈下降趋势。

此外，蛋壳公寓保持良好的流动性。截至2019年9月30日，其账面现金及现金等价物为人民币23亿元。

超越行业洗牌周期

蛋壳公寓的上市引起了外界的热烈讨论。

事实上，近年来，长期租赁公寓一直处于质量和盈利能力的争论之中，这将导致一个痛苦的时期。

2019年，长期租赁公寓的融资将更加合理。在产业分化的背景下，资本进一步向头部集中。时代财经翻阅了蛋壳公寓的招股说明书和公开信息，发现今年蛋壳公寓分别完成了5亿美元的C轮融资和1.9亿美元的D轮融资。

此前，蛋壳公寓获得了几轮高额融资。2015年，蛋壳公寓分别获得天使投资数百万元人民币和系列甲融资数千万元人民币。2017年，蛋壳公寓获得了超过1亿元人民币的+轮融资，次年，它分别获得了1亿美元的+轮融资和7000万美元的+轮融资。

蛋壳公寓融资有许多知名股东。其中，泰格环球和蚂蚁金服联合牵头投资了第三轮融资。作为战略投资者，蚂蚁金服与蛋壳公寓签署了战略合作框架协议，以7.8%的股权在支付、金融服务和客户收购等方面进行深度合作。老虎环球基金是蛋壳公寓最大的机构投资者，拥有20%的股份。

此外，D轮融资由中国文化产业投资基金和春花资本投资。目前，蛋壳公寓的联合创始人兼首席执行官高静持有14.2%的股份，天使投资人兼董事长德里克持有6.3%的股份。

多轮融资推高了蛋壳公寓的估值。2019年5月，胡润研究院发布了“2019年第一季度胡润大中华区独角兽指数”，估值100亿元的蛋壳公寓是2019年第一季度胡润大中华区21家新上市的独角兽企业，也是唯一上榜的房地产服务企业。据业内统计，经过第三轮融资，蛋壳公寓的估值已经超过20亿美元。

这一估值也反映了股东对长期租赁公寓行业空房增长的乐观态度。在政策方面，2019年12月，中央经济工作会议再次提出“留而不炒”，大力发展租赁住房；全国住房和城乡建设会议强调，要努力培育和发展租赁住房，进一步培育制度化、规模化的租赁企业。

在市场需求方面，艾传媒咨询发布的《2019年中国长期租赁公寓市场调查及消费者行为监测报告》预测，2022年中国住房租赁市场的租赁面积将达到80.6亿平方米，而2022年中国住房租赁市场的租赁人口预计将达到2.4亿。这将有利于长期租赁公寓的可持续发展。

来源：新浪直播网