地产行业预期改善 佳源国际或迎估值回归

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在房地产预期好转的背景下，近日来，中国香港的房地产股票一直在持续上涨。1月24日至31日，融创中国增长19.23%，碧桂园增长15.59%，万科增长13.44%，R&F地产增长12.55%。

房地产行业政策微调有望显著改善

根据360大数据的研究，2018年12月，中国第一套平均利率出现23个月以来的首次下降，而北京、深圳等一线城市的第一套利率均出现下降。与此同时，随着RRR降息的实施，1月份以后，房企发债融资利率呈现下降趋势，资金也呈现逐步好转趋势。同时，行业景气度相对较高，主流房企的销售回报和经营现金流普遍改善。

最近，香港的美元债务之窗打开了，房地产企业的融资结束顺利。主要上市房企发债数量充足，发债成本略有下降，房企融资成本可控。在央行RRR降息和引入tmlf引导中长期利率下行趋势的背景下，国内融资环境继续改善。绿城中国、远洋运输集团、建业地产、恒大地产相继发行美元优先票据，各房企整体融资成本略低于去年底的发行成本；泰和集团已与建行福建分行达成战略合作，将获得100亿元融资支持；嘉园创生是嘉园国际的兄弟公司，分别与爱建信托和大连银行上海分行签署了战略合作协议，从两家金融机构获得了总额为100亿元人民币的信贷额度。

根据最近各省市召开的两次房地产市场政策会议的声明，各省市坚持以住房为市场导向，不搞投机，通过稳定地价、房价和预期，确保房地产市场持续稳定发展。然而，地方政府根据各自城市的情况制定了一些微调政策，包括但不限于降低户籍条件、取消销售限制、取消新房抽签、取消限价等。

据业内分析人士称，在“一城一策”分类监管的基调下，地方监管政策的风向发生了变化，总体宽松。二线城市对政策放松的预期最为强烈。预计二线城市的房价将保持稳定，并有望保持小幅上涨。

a股风头和频繁的地产股的配置价值凸显

在过去的两天里，大量的a股上市公司爆发了业绩地雷。截至31日，风能数据显示，就亏损上限而言，303家公司已经实现了1亿元以上的前期亏损，其中161家公司的前期亏损超过5亿元，94家公司的前期亏损超过10亿元，33家公司的前期亏损超过20亿元。在161家损失前超过5亿英镑的公司中，有91家受到商誉减值的影响，其中最大的行业是媒体行业、计算机行业(8家)、医学生物学(7家)和电气设备(6家)，所有这些行业在过去几年都经常合并和重组。

在定期报告披露季节，这一表现改变了面貌，每个人都有所准备。然而，以雷区的形式，这是出乎意料的。受爆炸性股的影响，表现优异的大盘股和高质量成长股继续受到市场资本的关注。以外资为代表的北行资本近日继续增持头寸，成为主要的活水之一。绩效矿的集中爆发，在一定程度上强化了当前的市场结构，促使基金持有群体以规避风险。

专业投资者认为，目前房地产股票的低估值表现是市场的明显萧条。房地产政策是稳定地价、房价和预期，随着空房价的下跌，产业集中度的提升促进了大中型住宅企业的销售增长。据统计，3000多亿住房企业的平均销售增长率为23%，1500-3000亿住房企业的平均销售增长率为45%，500-1500亿住房企业的平均销售增长率为64%。有许多迹象表明，二线城市的房地产销售今年有望改善。

目前，业绩雷和商誉雷频繁发生，低估值、高确定性和低商誉的房地产股票凸显配置价值。从第四季度末的公募基金头寸来看，活跃股权基金的股权资产平均头寸较上季度末明显下降，但房地产行业的头寸增加明显。

质押风险已经解除。市场预计嘉园国际将重视回报

2019年1月30日中午，即停牌五个交易日后，嘉园国际控股(02768.hk)宣布复牌，并详细说明了公司实际控制人沈宇星先生所持嘉园国际股份的质押情况。目前，明远投资持有嘉园国际约13.54亿股股份，占总发行股份的52.86%。其中，建行国际海外约6.08亿股质押贷款1亿美元；向CICC质押的803.2万股股份无未偿贷款，需要解除质押；承诺新鸿基投资3.07亿股，借入2000万美元。

从嘉园国际宣布的实际控制人持股质押情况来看，大股东股份质押及融资清晰，融资金额小，融资金额占当前市值的比例低，要求补仓甚至平仓的风险极低，剩余4亿股处于无限制状态。

事实上，嘉园国际的基本面已经得到很大调整，不再存在质押风险，已经能够支撑其目前的估值。2018年，嘉园国际的合同销售额约为201.8亿元，同比增长94.6%，合同销售面积约为178.7万平方米。在之前的预测中，嘉园国际控股公司预计年签约销售目标约为150亿元人民币，增长率为44.61%，应该说超过了预测目标。

与此同时，嘉园国际有望注入大股东的资产。在1月21日的投资者交易会上，沈天庆表示，未来不排除通过注入优质资产、增持二级市场股份、回购公司股份等方式提高持股比例的可能性，以显示对嘉园国际未来发展的坚定信心。

来源：新浪直播网