谭浩俊：房企谋求转型必须把握好“落脚点”

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谭浩军

随着房地产调控长效机制的不断完善，房地产行业的“黄金时代”正在逐渐远去。

最近，上市房地产企业的年报集中发布，显示大多数房地产企业在收入和利润方面都取得了令人满意的成绩，但销售增长正逐渐告别快速增长。例如，万科2018年销售额同比增长14.5%，恒大的合同销售额同比增长10.1%，两者均同比放缓。尽管碧桂园的股权销售增长了31.25%，但与2017年78.3%的合同销售增长率相比，增速也明显放缓。

与此相适应，通策研究所最近发布的相关数据显示，3月份监测的40家房地产企业融资总额较2月份增长了85.25%。其中，各种债务融资方式的融资额度大幅上升，增幅最高为464.84%；双升股权融资账户的绝对值。融资总额为1024.2亿元，自2017年11月以来再次突破1000亿大关。

销售增速放缓和融资总量增加也从一个方面说明，由于市场相对低迷，交易量已经失去了以往的“风采”，房地产企业面临的资金压力不断加大，财务成本也在上升。如果这种现象持续下去，相当数量的房企将陷入困境，甚至引发一些风险。因此，合格的住宅企业正在寻求积极的转型，试图通过转型改变不利的局面，通过转型为企业找到更好的发展道路。

那么，转型如何才能使企业更好地适应市场、消费者需求和企业发展的要求呢？显然，找准立足点，明确转型方向，把握转型重点，是住宅企业转型最重要的方面，也是最现实的需要。否则，不仅转型会失败，而且会失去发展的机会和转型的最佳机会。

从目前房企选择的转型模式来看，基本上是内涵转型和外延转型相结合。所谓内涵转型就是专注于主营业务，努力提高产品和服务的质量。不仅房屋的设计、质量、结构和档次更符合消费者的需求，而且还出现了一些定制产品，使企业生产的产品更有针对性和市场化，而不是过去皇帝的女儿不想结婚时，她真正让房屋进入买方市场，让买方决定房地产企业的命运。此外，在产品服务和配套设施方面，它可以更加综合、方便和现实。例如，信达地产推出了“教育社区”，将优质教育资源与住房开发有机结合，使购房者不仅可以买到满意的住房，还可以享受优质教育资源，摆脱“学区住房”的困扰。大连万达的“弃房改造”被认为是断臂求生。虽然这个过程是痛苦的，但它有望使企业实现更好的转型。

当然，内涵式转型更有利于住宅企业走出一条新路，也有利于减少住宅企业在转型过程中的冲击。但是，由于要求较高，在转型过程中要更加注重质量和效率，改善人员和人才结构。

延伸转型主要是针对一些合格、有能力、有实力的住宅企业，在房地产业务之外，探索和发展一些新的业务，寻求新的突破。例如，广州恒大选择了以民生地产为基础的产业模式，以文化旅游和养生为两翼，以高科技为主导。尤其是新能源汽车，是恒大的大胆尝试。碧桂园选择了三大发展方向:房地产、农业和机器人。未来，它将通过技术研发、产品研发、生态集成和场景应用来构建整个机器人产业链。其他大型住宅企业也有自己的新目标、新领域和新方向。关键取决于我们能否取得突破。如果选择了错误的方向或者无法取得突破，这些房地产企业也将面临巨大的压力。

突出的矛盾是，实力不强、条件差、没有能力和实力改造的房地产企业，既不能在内涵上突破，也不能在外延上找到出路。因此，它们很可能在新一轮的市场竞争中被淘汰或合并。因此，市场也将进入新一轮的重组和洗牌。中小房企在具备一定经济条件的情况下，尽早做出决策，与大型房企合作，或者主动投入大型房企的怀抱，可能是一个不错的选择。

总的来说，随着经济从高速增长向高质量发展的转变，居民消费从数量向质量的转变，房地产市场也将进入从规模向质量转变的关键时期。如何选择转型的“立足点”也是对房企的严峻考验。更好，或者一个新的蓝色海洋。形势急转直下可能会影响企业的进一步发展。

(作者是金融评论员)

编辑朱昱

来源：新浪直播网