一线“小阳春”重现、三四线蛰伏 楼市已现区域分化

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"我们聊天的时候，已经卖出了一套房子."

在北京南五环的一个房地产销售处，销售经理告诉记者:“我们的房地产是一个有限的竞争空间，最近很多人都买了它。平均价格约为55000元/平方米，最高为57800元/平方米。”

虽然是在清明节，但记者看到，有近10组游客来到上述房地产大厅。据销售经理说，房地产卖得很好。以90平方米左右的花园洋房为例。整栋楼只剩下几间套房了。

“你越早买房子，你就越省钱。我们的房地产刚开业时有折扣，但现在已经没了。房子买得越早，就越合适。一分的折扣是几万美元。”销售经理反复强调。

一、二级房地产市场重现“小洋春”

从数据来看，一级和二级房地产市场正在回暖。根据中国指数研究院的报告，根据中国指数研究院价格指数对100个城市100套新建住宅的全样本调查数据，2019年3月，全国100个城市的平均房价(新建)为14759元/平方米，比上个月增长0.24%，比上个月增长0.14个百分点。就上升和下降的城市数量而言，62个城市逐月上升，36个城市逐月下降，2个城市与上月持平。

图片来源:中国索引学会

值得注意的是，一线房地产市场的复苏并不意味着投资和投机需求的复苏。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，房地产市场的复苏受到三个因素的影响。首先，3月份对楼市“小羊春”的判断让一些买家观望，积极入市，市场情绪得到调整。；二是银行贷款也积极配合，贷款发放速度较好；第三，过去，持续观望和需求低迷的情绪已经释放。但就交易结构而言，这主要是需求和改善需求，而不是投资。

国家经济战略研究院近日发布的《中国住房市场发展月度分析报告》(201903)指出，在再城市化背景下，一、二线城市是人口和高端产业集群的主要流入地，城市化阶段住房供需矛盾长期存在。从短期来看，由于一、二线城市住房总价格高、融资杠杆依赖性强，只要限购、限贷等核心房地产调控政策不明显放松，一、二线城市房价上涨的驱动力仍将受到很大制约。热点一线和二线城市的房价可能会小幅或小幅上涨，短期内很难大幅上涨。

三级和四级房地产市场回报率是合理的

与一、二线城市房地产市场明显升温不同，四线城市仍面临一个整合期。

4月6日下午5点，记者来到四线城市开发区的一处房产，三组客户正在看房子。去年10月份开业的600所房屋中，只剩下不到200所。尽管交易情况依然乐观，但远不如前两年开盘后不久售罄的景象。

赵先生去年迎来了家里的第二个孩子。由于“第二个孩子”的需求增加，他计划换一套房子。“现在住的两居室公寓只有100套，父母经常来住，这还不够。”赵先生说，他计划购买一栋120平方米的小高层住宅，但该建筑的价格为9500元/平方米，略高于他的预期，他仍在观望。

据业内人士称，从2017年3月到2018年10月，当地房地产市场的平均价格上涨了约80%。自去年10月以来，房价已达到一个高水平，预计将持续一年多。目前，大多数买家都在观望。

值得注意的是，尽管一些地方楼盘仍有更多房子出售，但开发商不再像前一轮楼市上涨前那样竞相开展盈利活动。对此，有消息人士告诉记者，一方面，开发商受益于近年来楼市的普遍上涨，手中有更多的资本储备；此外，从长远来看，大多数开发商预计房地产市场价格仍将上涨。

山东广策房地产营销策划有限公司总经理王建和表示，上一轮房地产上涨的因素主要源于国家提出化解房地产库存的背景，各方面政策协同努力。同时，二胎政策放开后，居民购房结构的变化也刺激了住房置换的需求。在上述刺激因素的动能最近减弱后，房地产市场仍有底部。首先，中国仍处于大规模城市化阶段，房地产市场将受益于住房消费升级；第二，国内经济将继续向高质量发展；此外，地铁轨道等城市基础设施的建设也将带动房地产市场的整体发展。

然而，在短期内，王建和认为，第三四线城市房地产市场仍面临巩固期。他说，一方面，四线城市的房价与前两年相比基本翻了一番，市场客户严重透支；另一方面，棚改政策的收紧也降低了市场需求；此外，在中央政府“无房炒房”的定位下，消费者的购买行为变得越来越理性。同时，他认为，进入第三个四线城市房地产市场的巩固期，也符合稳定土地价格，房价和预期的目标。

房地产市场的地区差异明显

根据房地产服务提供商cric的数据，一季度，一线城市商品房交易总量同比降幅最小，明显好于去年同期，同比增长33%；二级和三级四级城市环比下降，市场出现重大调整。

此外，cric数据显示，三、四号线市场出现分化，佛山、徐州、惠州等三、四号线环比下降。数据显示，一季度，17个四线城市的营业额总计1601万平方米，同比下降22%，其中60%的城市一季度营业额同比下降，返乡潮没有如期出现。可以看出，换手率调整后的城市大多集中在长三角和珠三角，东莞、惠州、徐州和常州是典型代表。

展望市场前景，该机构预计，一级和二级交易量将企稳并反弹，预计三级和四级线路的分化将在第二季度继续加剧。其中，如果第二季度一线城市供应量继续增加，交易量将稳步上升，预计全年将与2018年基本持平或略有增加；二线城市的整体市场正在升温，交易热的反弹将成为一个高概率事件；在一些三四线城市，由于房价已升至高位，购买力几乎枯竭，货币化安置比例逐渐下降，交易量势必受到影响。

根据中国社会科学院的报告，一、二线城市房价上涨的压力将稳步、缓慢释放，而四线城市的本地“小阳春”将逐渐消退。

根据报告分析，四线城市的收入水平和人口吸引力较低，住房投资的投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨的动力不足。如果未来调控政策不全面放松或转向，小洋春楼市将难以继续扩张。如果整体住房控制政策放松，甚至转向刺激购房，四线城市的本地“小阳春”可能会发展成新一轮的房地产热。然而，房价在快速上涨后会再次下跌。

此外，易居研究所研究员沈伟表示，预计2019年上半年，40个城市的交易量将继续萎缩。就城市类别而言，一线城市将继续企稳回升；东部二线城市未来将继续降温，而其他地区二线城市和四线城市的成交量将面临更大的下降风险。

来源：新浪直播网