绿城管理剑指“代建第一股”：近三年收入复合增长率达40% 毛利率却持续下降

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跟随绿城中国(03900，香港；昨日收盘价为7.92港元)和绿城服务(02869港元；在昨日收盘价9.66港元之后，绿城管理控股有限公司(以下简称绿城管理)预计将于7月份正式挂牌认购，这也预示着绿城部门的第三个上市平台即将诞生。同时，绿城管理也将成为首家上市的房地产代理企业。

经过三年多的准备，绿城管理能否以“造第一只股票”的理念得到资本市场的认可？

kkg董事总经理张欣对《国家商报》表示，绿城管理从今年2月28日提交表格到HKEx 6月19日举行听证会，只用了不到4个月的时间。根据这种速度和目前的情况，它将在半个月左右正式开始上市和认购，这不是偶然的。

张欣认为，在这一波中小房企冲刺ipo的浪潮中，绿城管理凭借其规模优势和品牌效应具有一定优势。然而，它能否在代建层面给项目带来讨价还价的空空间，取决于其产品在未来市场带来的口碑效应，也考验着其未来的可持续发展能力。

绿城管理预计将于7月份正式上市，标志着绿城的第三个上市平台将诞生在视觉中国团阳景

在过去的三年里，毛利率持续下降

对于需要概念祝福的资本市场来说，中国第一家上市的代理建筑公司的确是一个吸引力。因此，从首次提交招股说明书到听证会，绿城管理层的接受速度更快。

张欣认为，绿城管理的上市过程相对顺利，主要是因为其依托绿城平台所带来的声誉；其次，绿城管理已经积累了大量的客户，这对其业务有着良好的持久影响。

作为中国最大的代理建筑企业，商业代理建筑、政府代理建筑和其他服务是绿城管理的三大业务板块。2017年至2019年，商业代理建筑业务收入占总收入的70%以上；其次是政府代理业务，占同期的10%~20%。

截至今年3月31日，绿城管理有266个建设项目，总建筑面积约6980万平方米，其中4020万平方米为商业建设项目，2960万平方米为政府建设项目。2019年新签约项目72个，总建筑面积约1600万平方米，占国内代理建筑市场的23.7%，是二级企业的两倍多。

从财务指标来看，绿城管理在2017年、2018年和2019年分别实现收入10.16亿元、14.81亿元和19.94亿元，复合年增长率为40%；年内，持续经营的利润分别为2.59亿元、3.63亿元和3.89亿元。然而，绿城管理近三年的毛利率分别为56.8%、50.2%和44.2%，呈持续下降趋势。

张欣表示，绿城管理通过积累项目经验和完善的运营管理机制，支持其代理建设业务的发展。绿城管理能否在代建层面给项目带来议价空，取决于其产品在未来市场带来的口碑效应，甚至考验其未来的可持续发展能力。

58住房研究所所长张博在接受《国家商报》采访时表示，绿城管理层上市的主要原因还包括建设和发展阶段，涉及小盘股交易等具体合作层面，以及持续扩张带来的人力办公成本。代理建设只是品牌产出，可以实现更好的收入增长，代理建设规模的扩大并不等于规模的扩大。代理建筑企业的未来扩张能力强于普通开发企业，因此资本市场更受认可。

根据最新的听证会后数据集，截至2019年12月31日，绿城管理在中国26个省、市、自治区的85个城市和柬埔寨的一个城市拥有260个建设项目，管理的总建筑面积为6750万平方米。

记者注意到，绿城管理2020年第一季度的收入为2.81亿元，较2019年同期的4.37亿元下降了35.7%。

轻资产受到资本市场的追捧

与第一只股票的构建相比，最近备受追捧的地产股在资本市场上树立了榜样。

目前，没有住房企业代理业务分拆上市的先例。然而，鉴于香港股市对轻资产的估值普遍较高，近两年上市物业服务企业的初始市盈率大多为25-30倍，远高于房地产开发企业的估值(市盈率为6-8倍)。此外，再加上绿城在管理和建设方面的领先地位、标准化的建设体系、强大的拓展能力和卓越的盈利能力，资产市场应该给出一个良好的估值。

虽然近年来中小房企集中在ipo高峰期，但今年上半年的情况并不乐观。

据统计，上半年，尚坤地产、领地控股、地产、鹏润控股、大唐地产、惠今控股、港龙地产、三迅控股、翔盛地产等10多家房地产企业向HKEx提交了招股说明书。其中，万创国际4次上市失败，海伦堡中国和鳌山控股2次上市失败，三顺控股、港龙地产和大唐地产在招股说明书到期后再次续约并做了第二次陈述。显而易见，中小房企的ipo很难突破。

对此，张博对《商业日报》记者分析说，这类准备上市的中小房企的发展业务远远小于之前已经上市的大型房企，主要是受到自身规模和成交量问题的限制；再加上债务交易、债权债务以及不规范的管理，一些中小房企可能在财务处理中心被美化过度，使得审计更加困难。

相比之下，资产较轻、现金流稳定的房地产公司受到资本市场的青睐，它们现有的业务具有很强的可持续性。例如，房地产公司的合同是以年为基础的，项目的规模和数量将影响其估价。仅在2019年，就有8家房地产公司成功上市。今年，有近10家公司在排队，20多家公司正准备上市。

绿城管理作为中国第一家拥有轻资产业务模式的代理建筑企业，无疑在行业中处于领先地位。然而，根据中智研究所的统计，2019年，位于三、四线城市的建设项目占总建筑面积的57.9%。2019年，绿城管理在四线城市管理的建筑面积为3743万平方米，占其管理建筑总面积的55.4%。在未来，绿城管理能否保持其业务的持续增长是最值得关注的。

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来源：新浪直播网