一言不合就抵制！中介联手围剿“全民经纪人”，地产商不乐意了

本篇文章3203字，读完约8分钟

作者:时代财经黄银桥

图片来源:中国视觉

随着楼市的低迷和疫情的影响，2020年的房企生活并不轻松。为了尽可能地推动交易，房企的营销方式可谓多种多样，如明星直播、京东天猫开618购房节、降价促销、全国营销等...

在各种可能的方式中，一些人找到了新的机会，但是其他人利用了奶酪。近日，中原地产、链家、Q王芳、乐友佳、米德兰地产等五家中介机构联合发表声明，坚决抵制“全民经纪人”营销模式。

他们坚决不接受任何分销项目合作或类似的“国家经纪人”模式的经营行为；坚决不参与开发商/开发商/渠道提供商发起的任何“全国经纪人”非法营销模式；坚决避免在“国家经纪人”等非法营销模式下发布任何形式的分销推介项目广告；坚决打击个人经纪人在所谓“全民经纪人”营销模式下的各种走私行为。

五家中介认为，这种营销模式不符合房地产经纪人的专业要求和执业规范，导致行业内各种违法违规行为和走私票据泛滥，无法从根本上保障消费者的合法权益，严重阻碍了房地产经济业务市场的正常经营秩序，破坏了行业市场良好的“生态环境”。

时代财经采访了许多中介和开发商。在他们看来，开发商推广万能经纪人是可以理解的，但不应滥用。

根据五大中介机构的解释，“全民经纪人”是指房地产开发商/开发商/经销商动员所有未指明的个人作为其“房地产经纪人”的营销模式，无论其职业资格如何，向其提供客户信息，并在交易后向个人支付一定报酬。简单的理解，就是国家营销，每个人都可以卖房子。

全国范围内的营销浪潮并不新鲜，许多房地产企业都宣称，“只要他们在家里利用自己的人际关系，就能赚到高薪。”恒大是最有实力的，建议随意卖出一套恒大地产，获得3.5万元+1%的佣金。此外，R&F建议以10，000 +1%的佣金购买一套房子，碧桂园也推出了近1亿元的佣金加入全国营销活动。即使不是面向全民，许多房地产企业已经动员所有员工参与售房。

“许多房屋公司都在卖房子。除了员工，许多员工的家庭也参与销售房子。6月18日，第一太平戴维斯(Savills)深圳公司副总经理、深圳投资部主管吴锐对时代财经表示，他身边的很多朋友都是国内券商的成员，而且这个数字比以前还要多。

这对开发者来说无疑是个好消息。事实上，根据销售数据，房地产企业也取得了一定的成绩。销量最大的恒大在2-4月实现同比增长，这是整个行业中唯一的一个，而碧桂园在3月份开始恢复正销售。

但这显然不是中介机构希望看到的结果。“毕竟中介是吃这顿饭的。如果实行全国经纪人，那么所有人都将卖掉房子，中介的饭碗可能不稳。”一位来自深圳的中介乐友佳直言不讳地表示。

中介机构更担心的是，全国性的营销诱发了“走私票据”现象。所谓走私名单，是指一些中介机构的员工利用其中介机构的资源进行交易，最终跳过平台直接赚取利润。结果，支付资源和成本的中介组织最终一无所获。

“现在很困难。一方面，开发商正在寻求中介公司的合作，同时，他们正在启动一个全国性的经纪人。欢迎中介公司的经纪人合作，严重破坏市场运作！”6月18日，深圳中原董事总经理郑书伦告诉时代财经。

郑书伦强调，在此之前，深圳中原基本上没有走私票据，但当经纪人提出来，放在地上宣传时，很容易造成不良行为。

目前，《房地产经纪人管理办法》和《深圳市房地产市场监管办法》明确规定，房地产经纪人不得以自己的名义从事房地产经纪业务和收取报酬。

郑树伦认为，开发商直接让房地产经纪人承接房地产经纪业务不符合相关规定。此外，未经相关房地产经纪公司同意，开发商私下诱使经纪公司合作，利用经纪公司的资源进行交易，并在中间涉及金钱奖励。这种走私可能涉及贿赂、逃税和其他问题。

吴锐指出了一个更严重的问题。“当开发商倡导一个全国性的经纪人时，即使房地产经纪人个人遵守经纪公司的规章制度，他也可以把客户介绍给他的家人或朋友。目前，很难说它是否符合规定。”

中介纷纷叫嚷，但从开发商的角度来看，全国券商的策略很难说是对是错。毕竟，开发商的最终目标是达成交易，而不是考虑谁卖了它

“市场不好，开发商这样做是可以理解的。”深圳市房地产中介协会前发展研究主任徐枫说。资深房地产经纪人黄鑫威也认为，开发商只需要扩大总量，不会干预你在这个过程中的失误。总之，总的营销成本是可以控制好的。

在中介机构和开发商之间的这场博弈中，中介机构似乎沦为了“弱者”一方，但这可能并不是全部事实。

在宏观调控下，在过去的2019年，开发商承受着巨大的压力。为了加速销售，渠道营销受到重视。目前，说到渠道，主要指的是链家和中原，它们是二手联动的中介机构。

尽管链家地产董事长左晖强调，2019年新房总成交量中只有20%将由开发商出售。但即使比例不高，也不能改变开发商为了增加销售额而在渠道费上给予更多优惠的事实。

2019年11月，据报道，天津市场的渠道佣金上升至6%-8%，北京亦庄的一个项目也报道称，几个主要渠道的佣金率高达10%。此前，渠道佣金率一般为1%-2%。

鉴于渠道佣金费用飙升，世界银行(World Bank)行长陈劲松也在一个论坛上公开炮轰道:“过去有卖房子的行业规定，世界银行可能只支付不到1%的代理费。现在，渠道开始了，渠道费是6%，营销费增加了六倍。谁分担这个渠道的营销费用？这里涉及的不是100万或1000万，而是数亿的腐败。”

无论是否涉及腐败，无论如何，高额的渠道佣金与房地产企业的控制成本是背道而驰的。

为了摆脱对渠道的依赖，许多房企开始寻求建立自己的渠道。凯撒集团首席战略官刘策认为，实施万能经纪商是开发商建立自己渠道的一种方式。据透露，为了减少营销费用，凯撒今年将增加自营销售的比例。

“目前，开发商确实觉得渠道成本很高，而实施全国性的中间商可以绕过中间商。”房地产经济学家邓浩志说。

阳光城市做了更彻底的工作。今年5月底，阳光城市的一份内部文件被曝光。公司决定成立代理总部，负责集团的房地产代理销售，并计划在福建、广西、四川、重庆和湖南进行试点。

事实上，开发商推动全国经纪人的主要目的是卖房子，而不是打击渠道。毕竟，去年新房成交量的20%是通过渠道实现的，但渠道成本太高，这确实迫使开发商加大了对全国经纪人的宣传力度，最终给房地产经纪人带来了走私票据的机会，形成了恶性循环。

全国经纪人在房地产行业不是一个新词，它会在房地产市场不景气时出现。

2014年是房地产发展的寒冬。今年，万科曾经在全国范围内推行经纪人制度。那时，任何人都可以注册成为“万科通”的在线经纪人，通过推荐真正的潜在客户购买万科项目来获得佣金。

除了万科，吴昊中国和方多多，这几年突然兴起，也促进了万能经纪人的概念。例如，在中国吴昊，任何注册为自由经纪人的人都可以向网站提交有意买房的客户的姓名和电话号码。

当时，万科和网络中介的行为也引起了传统中介的强烈不满，被批评为“挖别人的墙角”，引发了传统中介人才流失的危机。

随着时间的推移，这些曾经威胁传统中介的“危险分子”已经失去了他们的声音。国家经纪人和房地产市场似乎总是在变化。当房地产市场好的时候，国家经纪人是沉默的，当房地产市场不好的时候，它又出现了。

不过，无论是在2014年还是2020年，郑书伦都表示，他对全国券商并不乐观。中介机构是为经纪人提供专业知识和专业培训的专业机构。全国经纪人制度的实施，意味着许多非专业出身的经纪人混杂在一起，无法保障消费者的合法权益，同时也严重阻碍了房地产经济业务市场的正常经营秩序。

郑树伦认为，社会上是有分工的，未来房地产业的发展也是有专业分工的。在过去，综合管理被证明不是主流，否则开发商应该成立不同的团队，从设计院，施工队，装修公司和中介公司整合自己。

吴锐也表达了类似的观点。他指出，行业中的分工必须越来越细致，而开发商不能“统一”。如果开发商把所有的中介公司都消灭掉，变成个人经纪人，那么谁来负责培训和管理这些个人经纪人呢？

来源：新浪直播网