融资成本两极分化加剧 高杠杆房企推高息债“饮鸩止渴”？

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尽管债务偿还的高峰期已经到来，但大多数房企似乎没有危机感。

据嘉里统计，2020年上半年，房地产企业海外债务到期约1020亿元，下半年约937亿元；2021年上半年，将达到1782亿元，超过2019年的到期金额。然而，由于宽松的环境，住房企业的融资正朝着积极的方向发展，成本似乎没有比以前更昂贵，资本仍然流行。而且，在后流行时期，市场的回暖也给了房企很大的信心，一轮向上的行情即将到来。

从宏观角度看，房地产企业的融资规模和融资成本明显回升。根据壳牌研究院发布的数据，今年前五个月，住房企业境内外债券融资总额约为5627亿元，融资规模占2019年全年的48%。全年房企融资规模有望超过2019年。此外，房地产企业发行债券的利率进一步降至较低水平。

《国家商报》记者注意到，虽然大多数房地产企业都能从中受益，但发债成本两极分化的趋势并没有改变。例如，领先的房地产企业万科和中海可以以2%左右的低利率发行债券，而退市危机尚未解除的法明集团准备以22%的票面利率发行美元债券。对于资金链紧张的中小型房地产企业来说，最好的最终结果可能是清算，而不是发行高利率债券来解渴。

住房融资迎来红色五月

上个月是住房融资的红色五月。国内债券继续火爆，而海外债券在经历了3月份的跳水和一个多月的沉寂后，逐渐升温。自5月份以来，许多房地产企业开始在海外发行债券。壳牌数据显示，5月份，国内外债券融资总额约为617亿元，同比增长31%；今年前五个月，住房企业境内外债券融资总额约为5627亿元。

风能数据显示，5月份，中资房地产企业共发行债券57.19亿美元。其中，5月20日，碧桂园发行了票面利率为5.4%的5.44亿美元高级票据；同一天，利高集团就发行2023年到期的1.5亿美元优先票据达成购买协议，购买成本为13%；5月15日，郑融房地产以8.35%的票面利率发行了2024年到期的2亿美元优先票据。

6月份，计划发行美元纸币的房地产企业也开始活跃起来。例如，凯撒在6月3日宣布，该公司提议在国际上发行优先票据。目前，包括本金总额、售价和利率在内的票据定价已经确定。

从近期情况来看，虽然发行规模还没有恢复到3月份价格暴跌之前的水平，但50多天后重新开门也意味着在海外发行债券的人气明显回升。

仲达证券研究部总经理沈思聪在接受《国家商报》采访时表示，二级市场(美元债券)的交易价格已升至之前的水平，无论是风险偏好还是流动性，市场都在缓慢复苏。

与海外债券升温缓慢相比，国内债券在宽松环境下保持高温趋势。由于内债发行审核对房企的验资一直非常严格，以前在中国能够发行债券的房企大多是杠杆控制良好的房企。然而，在目前的环境下，一些高杠杆住房企业成功发行公司债券。

融资成本的两极分化

即使房企的融资热情上升，也并不意味着资金链紧张的房企可以解渴。由于总体环境仍不明朗，投资者会更加关注房地产企业的资质，而财务状况优秀的房地产企业始终是他们青睐的对象。

王明是一家十大房地产企业的中层经理，他的企业融资成本在业内最低。在接受《国家商报》采访时，他直言不讳地表示，(房企融资)取决于评级。我们的评级很好，所以成本很低。那些(投资者)也注意到了这一点。

以万科为例。6月1日，万科企业股份有限公司宣布计划下调17万张公司债券的票面利率。据估计，债券存续两年后，票面利率将从4.5%调整至1.9%。票面利率的大幅下调显示了万科在债券市场的议价能力。同时，这也表明万科的资本是足够稳定的，否则它将没有信心这样做。

6月3日，珠海法华集团成功发行了2020年第13只超短期融资券，实际发行额为10亿元，票面利率仅为1.35%。苏、、上海金桥、南京高新等房地产企业5月份的融资成本均低于2%。

与上述低利率融资的房企形成鲜明对比的是，徘徊在退市边缘的法明集团也发行了美元钞票，但利率非常高。6月1日，法明集团宣布计划发行1.76亿美元债券，年利率为22%，将于2020年到期。

22%的票面利率几乎是今年房地产企业发行的所有债券中最高的。

一位不愿透露姓名的债券分析师向记者指出，海外融资的成本有点不同。现在(房企的美元债券)可以发行了，但是选择不多。利率比以前好，但不是下降趋势。

然而，对于许多资金紧张的房企来说，目前发行债券的成本并不是第一位的，显然更重要的是债券能够顺利上市，以度过债务偿还期。

典型的是R&F地产。今年以来，R&F地产全面启动债券发行渠道，发行超短期贷款7亿元，高级票据4亿美元，国内公司债券10亿元，公司债券100亿元已获交易所批准。同时，R&F地产拟发行25.27亿元人民币的郑光先锋文艺复兴R&F酒店资产支持专项计划。

资金链紧张的泰和也在3月份宣布，计划发行120亿元公司债券，最长期限为5年。募集的资金拟用于偿还公司债务、项目建设和补充营运资金，但仍没有下文。如果我们能成功发行公司债券，对泰和来说无疑是个好消息。

在未来很长一段时间内，对房地产企业来说，没有什么比健康的资金链和良好的基本面更重要。毕竟，即便是恒大也必须拿出控制规模、减少债务的决心，其他房地产企业应该以此为信号，勇敢地活下去。

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来源：新浪直播网