扛不住了！年内至少16家长租公寓倒闭 从“狂奔”到“刹车” REITs或成主流？

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上半年，受疫情影响，房屋租赁市场受到很大冲击，尤其是长期租赁公寓企业经历了一个“黑暗时刻”。

研究机构的数据显示，今年上半年，集中长期租赁公寓的速度趋于停滞，没有住房企业进入这一领域；有16家中小企业资金中断或运行，主要原因是“高收入低产出”模式；大部分融资以龙头企业和大型开发商为主。中小企业融资困难，行业强强态势进一步凸显。

7月7日，中国房地产估价师和房地产经纪人协会(简称“中国房屋协会”)发布了《警惕房屋租赁中“低AG”和“长收入短支付”陷阱的风险提示》，指出“高收入低支付”的模式是不可持续的，提醒租户和中介谨慎选择房屋租赁企业，警惕异常租金的诱惑，拒绝异常高佣金的诱惑。

值得注意的是，7月6日，万科在北京开设了长期租赁公寓项目，这是中国第一个集体土地租赁住房项目，开启了长期租赁公寓的新模式。

接受《证券时报》采访的业内人士指出，2020年是长期租赁公寓行业的一个真正分水岭，是一场剧烈洗牌的开始，也是租金下降周期的开始。集体土地的长期租赁投资和管理是未来公寓房地产投资信托的正确路径。

16家中小企业倒闭，“高收入低产出”是主要原因

上半年，受疫情影响，房屋租赁市场受到很大冲击。长期出租公寓的企业经历了一个“黑暗时刻”，出租率下降，客户违约率上升，中小企业遭遇财务困境。

根据壳牌研究院的数据，今年上半年，前10名品牌的长期租赁公寓新店有93家，新店开工率仅为8.2%，而2019年新店有474家，新店开工率超过70%。集中长期租赁公寓的扩张速度趋于停滞，一些品牌门店数量出现负增长，一些门店关闭。

至于长期集中租赁公寓门店扩张速度趋于停滞的原因，壳牌研究院(Shell Research Institute)高级分析师黄辉认为，一方面，该行业的商业模式已经从强调规模扩张转向探索精细化经营的单店盈利模式，另一方面，上半年疫情的影响导致空购买率上升，业务推广放缓。

“从2017年到2018年，这个行业的热情很高，到2019年，热情明显下降。行业逐渐回归审慎和理性的预期，企业不再盲目进入这一领域。”黄辉表示，去年共有44家大型开发商进入了长期租赁公寓领域，但今年上半年没有新的开发商进入这一领域。

值得注意的是，今年上半年，许多中小型长期租赁公寓陷入了经营困境。据公开信息统计，今年上半年，多达16家中小企业倒闭，其中11家是由于管理不善或“高收入低产出”模式导致资金链断裂而倒闭。

数据来源:壳牌研究院是根据公共信息组建的

黄辉指出，“高收入低产出”模式主要存在潜在的商业风险。在疫情的外部影响下，风险暴露速度会更快，尤其是处于尾部的中小长期租赁公寓企业抗风险能力较弱。

钟芳雪表示，“高收入、低产出”的模式是不可持续的，并给出了四个风险警告

7月7日，中国住房协会发布了《关于防范“农业低成本”和“长期收入和短期支付”陷阱的风险提示》。

《中国房屋科学》指出，近年来，为了快速筹集资金，一些非标准的长期租赁公寓或房屋租赁企业采取了“以租代租”(即房东高租金，房客低租金)和“长收短付”(即向房客收取三个月以上的租金，并按月向房东支付租金)的经营模式。这种模式是不可持续的，容易打破资金链，给业主和租户带来巨大的经济损失。一些非法企业和个人也利用这种模式形成了一个“资金池”，积累了大量的资金后就会跑掉。

《中国房屋科学》提醒公众和房地产中介机构及其人员在租房、租房和提供租房中介服务过程中要警惕此类陷阱，以避免经济损失和房屋租赁纠纷。并给出四个风险警示:一是慎重选择房屋租赁企业；二是防范异常租金的诱惑；第三，一次性预付长期租金是不合适的；第四，拒绝异常高佣金的诱惑。

融资主要是以龙头企业为基础，而且越来越强的趋势是明显的

尽管受疫情影响，长期租赁公寓的入住率有所下降，但正常业主仍需支付租金，企业现金流普遍吃紧。就连自由出租公寓和蛋壳的企业也与业主协商降价。疫情考验了企业的经营能力和筹资能力。

但是，从上半年长期租赁公寓企业的融资情况来看，大部分是龙头企业和大开发商，中小企业融资困难。

根据壳牌研究院的数据，上半年住房租赁领域发行的公司债券和abs融资金额分别为111亿元和15.66亿元，融资主体均为开发商。自2019年以来，所有进行股权融资的企业都是行业内的龙头企业，具有融资轮次多、单笔融资金额大的特点。此外，目前有总额为405.6亿元的公司债券和资产支持证券尚未发行，其中已批准融资项目137.6亿元。

“长期租赁公寓领域的股权融资热情已基本消退。目前，中小企业获得投资更加困难。”黄辉表示，公司债券利率较低，已成为房地产企业住房租赁领域的主要融资渠道。长期租赁公寓行业分化加剧，集中度不断提高，强者不断壮大的局面进一步明显，这对处于尾部的中小长期租赁公寓企业的生存是一个考验。

从“跑”到“刹车”已经成为今年汽车行业的一个分水岭

近年来，长期租赁公寓行业经历了从“抢”到“刹车”的过程。

“从2013年到2014年，资本受到考验，2015年，资本疯狂介入，2016年，开发商高调进入，2017年，各地抢购出租房，2018年，行业进入最高点，然后在2019年，年轻客户上市，与此同时，市场急剧转向，全年有57家租赁企业爆炸式增长。在过去的五年中，高价住房、掠夺式的规模和持续的融资已经成为主要品牌公寓的标准。”方东东公寓学院的创始人李权回忆说，事实上，在2019年底，长期租赁市场作为一个整体，在投资和租赁方面都表现出了疲态。2020年的爆发只是一个催化剂，因为任何过度的工业都将回到它原来的形式。

如何对待自由，蛋壳和其他部长在租房时也遇到财政困难。什么样的盈利模式能让长期租赁公寓走得更远？

对此，在接受《证券时报》记者采访时，全一认为，自由、蛋壳和轻克是规模不经济的典型代表。分散的长期出租公寓似乎已经赚取了额外房价的毛利，但最大的缺点是租期太短。空房的利润太小，而租户的变化太大，不规范，不同步，支离破碎。此外，这种模式的最大陷阱是它会在短期内产生巨大的现金流。经营者往往把它视为收入，而忽略了大量的负债，然后释放杠杆。在第二种房东模式下，只有当租期很长——至少10年——时，空.才有杠杆作用分散共享，平均租期不会超过5年，这使得后期运营非常被动。

“如果长期租赁公寓的核心是长期运营，那么它就是短期内的最低租金周转率和现金流。特别是对于长期租赁的租赁型公寓，所有的收入和溢价差额都来自租金。如果租金下降，空购房率的提高不仅会带来更多的利润，而且还会影响正常运营，甚至出现亏损！”李权说。

李权认为，2020年是长期租赁公寓行业的一个真正分水岭，是一场激烈洗牌的开始，也是租金下降周期的开始。北上广深真正告别了10多年的租金上涨，进入了缓慢的租金下降通道。

北京万科测试集体土地新模式

7月6日，万科的停车|庭院(北京成寿寺社区)正式开业，这是中国第一个集体土地租赁住房项目，并开辟了长期租赁公寓的新模式。

与以往开发商投资征地不同，利用集体土地建造出租房的好处是节约了征地成本，从而最大限度地降低了租户的租金成本。

据了解，该项目是北京城寿寺村与万科在土地经营权方面的集体合作，项目建成后将45年的经营权和收益权转让给万科。与土地收购不同，万科只需在前期投入建设和开发成本，减轻了企业参与租赁住房的负担，通过设计和运营实现了长期的可持续效益。

该项目是万科参与的北京最佳地块之一。位于南三环方庄桥西南角，方庄商圈，交通便利，距14号线方庄站800米，仅6站20分钟车程，到国茂。平均租金为3600元/月/套，约为周边同等品质一居室租金的70%-80%。目前，首批进入市场的235套公寓已在5月下旬开盘前全部租出。第二批公寓已经开始预售，所有公寓都计划在第四季度进入市场。

至于万科的新试水模式，李权在接受《证券时报》采访时表示，集体土地的长期租赁投资和运营是未来公寓房地产投资信托的正确路径。一般来说，最贵的是土地成本。集体土地避开了高昂的土地成本。经过40年的合作经营，总投资可在12-15年内收回。

来源：新浪直播网