300城宅地楼面均价同比上涨16.5% 百强房企上半年拿地花了1.5万亿

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今年上半年，虽然受疫情影响，但土地市场表现依然强劲，呈现出总量下降、价格上涨的总体趋势。

据中国研究院统计，上半年全国300个城市土地流转总量为2.27万亿元，同比下降1.73%；推进10.9亿平方米，同比增长1.5%；营业额为8.7亿平方米，同比下降6%；住宅用地平均楼面价格为5154元/平方米，同比增长16.5%。

尽管疫情造成了支付压力，但上半年房企仍抓住了融资环境相对宽松的机会，花了大量资金抢占土地。尤其是规模扩张速度加快的二级住宅企业，在征地方面尤为活跃，并且有在角落超车的大趋势。

上海中原房地产市场分析师卢文喜对《商业日报》表示:资本是土地市场复苏的最大因素。今年，量化宽松已经在全球范围内启动，因此有必要保护资产。购买房地产是一种共识。随着房地产市场回暖，土地市场变得更加强劲，住宅企业需要抓住机遇，积极抢占土地。

前100家住房企业占用1.5万亿土地

据中国手指学会7月1日发布的《2020年1-6月中国房地产企业征地清单》显示，上半年全国百强房企征地总额为15169.8亿元，征地规模与上年基本持平。一半以上的房企每月获得的土地比去年同期多。

其中，上半年50家有代表性的房地产企业平均每月征地1716.3亿元，略高于2019年的月平均水平(1706.9亿元)。27家房地产企业的月平均征地量超过了2019年的月平均水平。如首开、龙光、澳远上半年征地金额分别为146亿元、319亿元、127亿元，平均每月征地金额高于去年。增加了一倍多；然而，万科平均每月的土地收购量比去年下降了60%以上。

受疫情影响，50家有代表性的房企在第一季度对征地持谨慎态度；自4月份以来，土地征用率大幅上升，达到过去6个月的最高点，然后在5月份略有调整后，于6月份再次上升。中智研究院的报告显示，6月份50家有代表性的房地产企业中，有30家的土地收购量较1-5月份的平均值有所增加，8家企业单个月的土地收购量超过100亿元，其中滨江、凯撒6月份的土地收购量占前6月份土地收购总量的50%以上，华夏幸福、金地、蓝光等7家企业的土地收购量超过40%。

从征地销售比例指标来看，上半年前10家房企规模继续领先，征地强度最保守，征地销售比例仅为28.4%；前11~20家住宅企业投资最活跃，土地销售率为55.2%，在所有阵营中最高；其他阵营的住房企业仍有适度规模增长的需求，一些企业仍更愿意收回土地。

在3000亿和5000亿的水平上，很难超越绝对领先的房地产企业，但是刚刚超过1000亿和2000亿的房地产企业仍然有一种不安全感。越强越强，趋势越明显，而资源，尤其是资金，更倾向于领先的房地产企业，所以第二梯队的房地产企业还是要迎头赶上。卢文喜分析道。

此外，据嘉里数据，上半年房地产百强企业新增商品总值近43，990亿元，同比下降2%，与去年同期相比下降1，000亿元。

韩毅智库的统计数据显示，上半年，前10家住房企业累计新增产值占前100家住房企业的35.7%；前20家住宅企业累计新增价值占前100家住宅企业的58%，这表明企业分化越来越严重，大中型住宅企业的征地规模越来越大，而中小型住宅企业的征地规模却在不断缩小。

20个城市出售1.38万亿元土地

上半年，一线城市和热门二线城市仍是房企征地的主要对象。

据中国土地转让协会统计，上半年中国前20名城市的总成交额达到13763.8亿元，同比增长18%，但上市门槛降至349.1亿元。

在一线城市中，上海、北京和广州排名第二、第三和第四，上半年土地出让金超过1000亿元。杭州仍然位居第一，总额为1814.1亿元，同比增长20%以上，连续三年位居年中第一。二线城市在榜单中排名最高，达到13个，仍然是榜单上的主要力量。

易居房地产研究所表示，二线城市的土地价格大幅上涨，而热门城市如厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆的土地价格大幅反弹。一方面，主要原因是一季度债务融资量大，住房企业资金相对宽松；另一方面，是开发商征地行为的改变，即避开三四线城市，向一二线城市转移。与此同时，一线城市的土地供应相对较少，而热点二线城市已经成为房企的主要征地对象。

从区域角度来看，长江三角洲仍然是中国最热的地区。该地区前10家住房企业的征地金额达到2329亿元，居四大地区之首；中西部地区10大企业征地1430亿元，排名第二。就征地面积而言，中西部十大房企征地面积4212万平方米，居四大区域之首，并继续领先。

值得一提的是，今年上半年，全国300个城市的平均地价为15%，同比下降3个百分点；住宅用地平均地价为17%，比去年同期低4个百分点。

交通便利是推动区域经济发展的关键因素之一，但它不是推动房地产发展的直接动力。通过产业、经济、人口等因素的循环，提升城市综合实力，是房地产企业进入投资的重要吸引力。卢文喜指出。

《国家商报》记者注意到，6月30日，上半年最后一天(收市日)，武汉、厦门、成都、嘉兴、杭州、重庆等城市集中进行土地拍卖，土地出让金总额超过550亿元。例如，武汉的9个地块获得243.8亿元，厦门的4个地块以78.99亿元售出，宁波和常州的5个地块分别以41.77亿元和33.41亿元售出。

据中国手指研究所称，今年下半年，一线和二线热点城市的优质地块数量将继续增加，长三角和珠三角城市将继续成为关注的焦点。但是，随着推地步伐的加快，房地产企业拿地可能会更加理性。

融资成本低

住房企业在上半年积极收购土地，或受益于低融资成本。郭盛证券研究报告指出，住房企业的融资成本最近略有增加，但仍处于较低水平。

根据壳牌研究院的数据，今年前五个月，住房企业境内外债券融资总额约为5627亿元，融资规模同比下降4%。风能数据显示，今年以来，0.5年以下的房企债券年化平均利率为2.56%，而0.5-1年的平均利率为3.11%，两者都比较低。除7种债券平均票面利率超过6%外，其他期限债券平均成本低于5%，且数量较大，已成为大多数上市房地产企业的融资成本集中地。

然而，房地产企业的海外融资成本仍处于较高水平。据中原地产研究中心统计，6月份，房企发行的美元债券总额达到63.3亿美元，涉及23笔融资，其中8笔融资成本超过10%。

事实上，上半年房地产企业海外融资经历了波折。今年年初，房地产企业掀起了海外发债热潮。1月份，发行总额达到约1106亿元人民币，是有史以来最高的一个月。随着疫情的蔓延，中国投资的美元债券的发行从2月份开始被冻结，4月份的发行量甚至为零。经过50多天的停牌，伴随着中国2亿美元优先票据的利率和5月6日的上市，中国美元债券重新启动并获得了强劲的认购，其中碧桂园的新债券发行认购次数接近13次，郑融房地产的债券发行总认购次数也超过7次。

在资金相对宽松的背景下，房企可以轻松获得资金，但资金不能由空转移，因此征地是最佳选择。尤其是领先的房地产企业，很容易获得贷款，尤其是低成本贷款。卢文喜对《国家商报》表示:另一方面，在项目退出后，房企需要补充土地储备。

至于下半年住房融资前景，许多研究机构认为，下半年货币政策总体上将保持宽松的基调，但空的边际放松是有限的，房地产信贷政策总体上将是中性和积极的，因此不同类别的住房融资环境将会放松。

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来源：新浪直播网