房地产金融政策如何兼顾调控稳定和短期纾困？

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特约评论员李

最近，央行发布了2019年第四季度中国货币政策执行情况报告。报告指出，要坚持“住而不炒”的方向，按照“按市决策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不要把房地产作为刺激经济的短期手段。与此同时，财政部和国家统计局的相关人员最近在他们的帖子或解释中明确提到，他们坚持住房，而不是投机。

笔者注意到，央行做出了上述强调，而触发因素是房地产金融政策出现松动迹象。例如，5年多来的首付率下降了5个基点，许多地方的公积金贷款首付率降低了，第二套住房公积金贷款重新启动，一些银行(甚至大银行)将非限制领域的商业抵押贷款首付率从30%降至20%，一些地方政府敦促银行增加房地产信贷，一些媒体甚至传言市场开始放水。

众所周知，5年期贷款利率的下降意味着居民购房的“目标利率下调”。在此期间，央行通过反向回购和mlf等融资工具向市场集中投放低成本流动性，市场资金充裕，客观上有利于房地产业。此外，最近召开的中央会议明确指出，要努力实现今年经济社会发展的目标和任务；稳健的货币政策应该更加灵活和适度，现有的金融支持政策应该得到很好的利用，新的政策和措施应该适时出台。在这种背景下，各地出台了大量的重点项目建设计划，以缓解疫情的影响，而房地产是一个更加重视的行业。总之，上述信号向市场表明，包括房地产在内的信贷供应可能会增加。

作为房地产市场监管最重要的监管部门，央行表达了自己的立场并进行了实时澄清，这是对“无投机住房”的一贯强调，也是“稳定监管”与“短期救助”之间的清晰逻辑关系。更重要的是，这一流行病的影响非常大，而且影响的时滞正在延长。今年，不仅宏观经济指标承压，上下游产业链、需求和供给也受到影响。因此，作为宏观调控的金融政策，我们必须平衡“稳定增长”和“风险防范”的关系。基于以上分析，房地产行业的融资政策应该在多目标下进行平衡。

笔者认为，“无刺激的救助”将是房地产金融政策的基调。正如最近一篇官方媒体文章所言，“不准炒房”不应因疫情而改变，“房地产企业和员工受疫情影响困难，实际上与旅游、住宿、会展、娱乐、影视、餐饮等许多行业一样，需要救助。很难解决哪些企业和员工受到影响的问题。例如，在流行病期间偿还贷款和支付利息的表现可以推迟；例如，住房和城乡建设部表示，在2020年6月30日之前，公积金贷款不会正常偿还，也不会逾期。

然而，这种救济是基于对行业、企业和雇员免受流行病影响的正常救济，也是基于对“稳定土地价格、稳定住房价格和稳定预期”的房地产调控目标的考虑。2019年底，国家在全面考虑2020年结束“十三五”规划、全面建设小康社会和解决贫困问题的基础上，首次明确将“三个稳定”作为2020年房地产调控长效机制的目标。现在的问题是，在疫情的影响下，所有的房地产建设和销售办公室都按下了“暂停按钮”。2月10日以后，虽然复工和生产逐步开始，但复工的重点还是放在了疫情防控相关行业和国计民生行业上。

据笔者调查，热点城市的售楼处开工率约为80%，但许多非热点城市的开工率并不是很高。即使售楼处开门营业，商品房销售也相当惨淡，因为许多政府不鼓励人们外出聚集。例如，中泰证券的统计数据显示，从2月16日到22日，40个重点城市的新房销售量同比下降了85%。

值得一提的是，房地产和上下游产业链条长，吸纳了大量就业人口。因此，对房地产企业的金融救助，不仅要考虑疫情对行业的影响，还要考虑恢复房地产上、中、下游的资金链循环，促进国民经济相关行业的恢复生产和复工，以及“六个稳定”中的第一个“稳定就业”。在疫情下，劳动密集型产业将受到冲击，就业人口的收入将受到影响。资金充裕，5年期贷款利率将下调，这正是为了推动银行降低抵押贷款利率，缓解月度供应压力，缓解市场对房地产前景的悲观预期。然而，房地产金融政策调整的底线就在这里，不会有增加需求方杠杆的政策。基于此，笔者认为只有在现有政策范围内做出改变(例如，非限制类城市的抵押贷款从30%降至20%)，才能兼顾“政策稳定性”和“短期缓解”。

(作者是广东省住房政策研究中心首席研究员)

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来源：新浪直播网