广州新盘去化率创近5年新低 2020年下半年或回升

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从之前的二、三线城市到一线城市，2019年房地产市场上实施“城市政策”的城市数量大幅增加。

在一线城市中，广州率先在区域政策方面进行了更多的探索。例如，广州南沙、花都、黄埔相继出台了新的人才政策和户籍政策，降低了区域落户门槛。然而，2019年广州的开工率大幅下降，第二、三季度市场低迷，导致整体拆迁率降至五年来的最低水平。与此同时，二手房的成交量也连续三年下降。

嘉里广州首席分析师肖认为，2019年广州商品房供应量大幅下降，主要是由于2018年土地供应步伐缓慢，以及市场上房地产企业的主动行动延缓了发展步伐。然而，自2018年第四季度以来，广州住宅用地的成交量持续处于较高水平，因此2020年广州楼市将有大量新商品进入市场，市场预期将发生变化。

新房价格同比上涨近30%

2019年，广州市商品房平均成交价格为28009元/平方米，同比增长29%。主要原因是随着2018年下半年限价的逐步取消，广州房地产全线将在2019年恢复单项合同销售，合同平均价格将达到实际回报水平。从实际房价走势来看，2019年初，大湾区一些利好楼盘正在酝酿涨价。然而，随着中央政府在4、5月份不断收紧楼市政策，从下半年开始，广州周边部分地区出现了降价潮，全市房价呈现稳中有升的态势。

2019年，广州开盘取消受供应制约，开盘销量大幅下降。第二和第三季度市场疲软，导致总体取消率降至过去五年的最低水平。

肖在接受《全国商报》采访时表示，2019年广州市一手住宅供应面积为814.76万平方米，同比下降26%；交易面积为859.99万平方米，同比下降7%，创下近五年来的新低。从供求比例来看，2019年供不应求，供给急剧下降主要是由于两个原因:2018年土地供给速度缓慢，以及房地产企业在市场上的主动推迟发展步伐。

不过，肖肖文认为，这种情况有望在2020年改变。自2018年第四季度以来，广州市住宅用地交易量持续处于较高水平，2019年交易面积达到近年来的新高。因此，2020年广州楼市将有大量新商品进入市场。从去年底花都、南沙、黄埔区人才引进政策的放开来看，主管部门维护房地产市场稳定的意图相当明显，政策环境的改善将对交易量的恢复产生积极影响。从价格角度看，“稳定房价”仍是楼市调控的三大目标之一，广州房价走势将主要保持稳定。考虑到前期高价场所的密集入市，整体平均价格可能会上涨。因此，预计2020年广州楼市成交量将恢复增长，价格也将稳步小幅上涨。

二手房的数量已经连续三年下降

二手房市场的变化更加明显。据广州中原研发部统计，2019年广州共有107，335笔二手交易，同比下降15.3%。从历年交易对比来看，二手交易连续三年下降，整体交易量相当于2015年，市场交易氛围明显降温。

价格方面，2019年11月，广州二手房平均价格为39702元/平方米，比上个月下降0.92%。总体而言，广州二手房价格的上涨始于2019年2月，10月份有所收窄。自2019年10月以来，它开始再次触底，并在第四季度继续下滑。根据中原二手主导价格指数走势，如果2020年客户观望情绪没有明显改善，价格可能会继续下降趋势。

广州中原地产项目部总经理黄桃认为，2020年广州二手房市场的成交量和价格应该会继续调整，可能要到下半年才会有变化。2019年后，广州市场价格开始企稳，但成交量尚未完全企稳，处于近年来的较低水平。其次，影响市场价格和交易的主要因素是经济基本面。在"住而不炒"的固定基调下，购房者主要是独立的、注重改善的，很少有投资导向的。受经济趋势的影响，独立买家和改良买家的数量也在减少，但这种情况在2020年中期后可能会有所改善。2020年，“小阳春”仍将有小幅增长和复苏，因为市场对商品的推动将会加大，一小部分潜在购买力将在2019年释放，但总体变化不会太大。

土地供应量达到了近五年来的新高

2019年，广州市场创下了过去五年的新高。据柯睿统计，2019年广州市商业用地供应量超过2000万平方米，创历史新高；在供给的驱动下，交易表现突出，交易量和交易金额均创下新纪录；尽管底价同比上涨14%，但仍未达到2017年的水平。2019年，广州、番禺、南沙等地区大量优质地块进入市场，房企征地热情高涨。整体保险费率为5.5%，好于2018年的市场水平。然而，由于市场环境的影响，整体土地热不高。

2019年，广州新住房市场不仅经历了供应量的同比下降，还经历了成交量和取消率的同比下降。广州克里统计显示，2019年，广州住宅供应量为815万平方米，同比下降26%，交易量为860万平方米，同比下降7%。供应量的大幅下降主要是由于“2017年3月30日新政”出台后，广州楼市持续低迷，房企以销定产，缺乏供应意愿。此外，由于2018年第四季度集中的土地供需双重限制、开发周期和市场低迷，新项目进入市场的步伐普遍放缓。

广州柯睿预测，到2020年，政府财政仍将高度依赖土地拍卖收入，土地价格将难以回落。然而，大型综合地块如加速旧地块和车辆段的周转将会增加，企业进入广州市场将会更加多元化。房企的融资压力将持续，低溢价和底价交易可能仍将是主流。

来源：新浪直播网