2020年 楼市还会有“小阳春” 吗？

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今年北京有点冷。自从冬天以来，已经下了两次雪。随着一年的临近，街上的人们似乎已经失去了前几年弥漫在空的欢乐，尽管他们很匆忙。这种氛围很像北京荒凉的房地产市场。

去年12月，一篇题为“二手房价格下跌18%，北京房地产投机者首付下降”的文章被屏蔽。

北风寒冷，南风温暖。与北方的大雪形成鲜明对比的是，今年，华南沿海经历了一个真正温暖的冬天，和初夏一样炎热。在深圳这个整栋楼的房价都“挑重担”的城市，人们也感受不到丝毫的凉意。

从年初的“粤港澳大湾区”，到年中的“社会主义第一示范区”，再到年末深圳变相取消房屋交易的“豪宅税”，似乎城市楼市的“利好库”里总会有取之不尽的政策弹药。

问题是，北京和深圳，一南一北，一涨一跌，两种趋势和两种模式，哪一个反映了真正的中国房地产市场？在2020年的未来，房地产市场会在2019年复制“小阳春”吗？

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北京，为什么会下跌？

自2019年7月以来，四个一线城市的房价趋势开始分化。虽然上海、广州和深圳这三个主要城市的房价普遍抵制下跌，但北京的房地产市场却上演了一场“独立市场”——北京所有地区的房价普遍开始从高位回落，整体跌幅在5%至8%之间，局部跌幅接近20%。

其中，石景山、门头沟、通州等远郊如怀柔、延庆、密云等降幅最大，而东城、西城、朝阳、海淀等相对抗跌，但也呈现出一定的下降趋势。(下)

我给你举几个房地产下跌的例子。有图片和真相。第一个是石景山的景荣市，靠近五环路，距离最近的地铁站天堂站约1公里。2017年第一季度，该社区二手房的单价高达7万，到去年年底，价格普遍降至5万至6万之间。与70，000相比，50，000下降了近30%。

望京新城位于北京东北部的望京，这里是北京新中产阶级的集中地。它建于2000年左右。该社区的二手房价格在2017年第一季度已经超过75，000，接近80，000；去年年底，该指数普遍回落至5万以上，有些甚至跌破5万。下降幅度也在30%左右。

以下社区是一个改进的社区。2017年第一季度，单价一般在90，000左右，有些超过100，000；目前，价格在60，000-80，000之间。

以上例子都是真实的标价。由此可见，北京二手房降价不是基于传言，而是真实情况。

随着价格的下降，市场成交量也在萎缩。根据最新统计，2019年北京二手房交易量约为16.9万套，较2016年市场火爆时的31万套几乎减少了一半。事实上，在过去的三年里，北京二手房的交易量一直相对较低。

然后问题就来了。北京房价真正下跌的原因是什么？应该指出，“北京和上海将永远崛起”曾经是许多人心中不可辩驳的真理！

北京房价的下跌在很大程度上是由于“限制竞争住房”政策的出台。北京在2016年下半年引入了“有限竞争空间”的概念。“有限竞争”一词的意思是“有限的价格，竞争性的土地价格”。在“有限竞争”的逻辑下，拍摄土地的开发商可能是利润最小的空.

截至2019年10月15日，北京共出售了103块有限竞争房，47，608套已进入市场。大多数限制竞争的房间在2018年第三季度进入市场。

有限的竞争空间对抑制房价的影响可以说是立竿见影的。我们可以看到，一旦限售房政策出台，火爆的北京楼市立即被打压。2017年，价格从高点回落，交易量拯救了华尔街。

虽然人们总是抱怨有限的比赛场地，例如，有限的比赛场地的地理位置一般在五环路和六环路之间，从市中心的工作场所通勤的周期太长；距离最近的地铁站一般为1-2公里，有些甚至不在地铁沿线；有限竞争室通常有五年的锁定期，交付周期几乎是八年。有些人决定在这八年内离开北京...

然而，鹤岗房价暴跌吸引无家可归者定居的例子一直被人们铭记，只要价格足够低，就永远不会害怕不被出售。是的，限制竞争的房子的出现确实为那些因为买不起房子而无法安定下来的城市流浪者提供了一个选择，即使这个选择是下一个最好的妥协。

人们会这样计算这个账户:与其在四环路买一个旧的，不如马上搬进去；最好先在大兴买一个有限的竞争房，然后继续租房在市区工作。把通勤需求和生活需求分开。

因此，竞争受限的房间就像一个漏斗，它在急需的房间中泄露出二等需求，把无法承受高房价的需求从“没有选择”变成“有选择”。由于部分需求被排到了限制竞争的房间，市区的房价立即被拉高了，这很简单，没人买。

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去广州和深圳，为什么不秋天？

另一个能够压低北京房价的重要因素是实际的供给和需求。事实上，北京有很多土地，而五环路外有很多空的土地；北京不需要耕地。自2017年以来，北京人口一直在缓慢外流，这也引发了房价飙升。

土地、人口和有限的竞争性住房的结合使得北京的房价松动并最终下跌。而其他三个一线城市，上海、广州和深圳，由于这三个因素的不同组合，对房价的影响也不同。

让我们从上海和广州开始。

上海和广州也有充足的土地，人口处于流入或平衡状态，这两个城市没有推出有限的竞争空间。从房价表现来看，这两个城市的部分区县近两年来有涨有跌，总体稳定。

在2018年夏天和2019年的“小阳春”期间，上海出现了普遍的增长，其中崇明地区去年夏天明显上升，然后回落。2019年小阳春崛起后，这种情况基本保持不变。

2018年夏天，广州各地区出现了一波房价上涨的浪潮，但2019年没有小阳春。2019年下半年，各地区房价开始略有松动。

自2019年7月以来，一线城市的房价趋势也出现了分化。深圳房价走出独立市场，继续上涨，北京、上海、广州房价开始调整。

让我们最后谈谈深圳。

从人口、土地和政策的任何角度来看，深圳似乎都是个例外。近年来深圳人口的持续流入非常明显。深圳常住人口近6年来一直是净流入，从2013年的1063万增加到2018年的1303万，净增人口240万。这也是深圳房价能够长期保持上涨的原因。

此外，深圳和上海最大的不同在于土地稀缺。在这方面，几乎可以与香港相比。在政策方面，深圳没有像北京那样大规模推出“限制竞争的房子”，只是在价格限制方面做了一些实验。因此，深圳的房价近年来在一线城市已经是尘土飞扬，这是当之无愧的“肩并肩”！

看图说话。2018年春、夏，在深圳，屏山和大鹏两个区因为一句不同意的话而直接翻了一番；同期，其他地区的房价也普遍飙升。接着，2019年第三季度之后，第一个示范区和豪华住房税的取消刺激了另一波浪潮，南山区和宝安区的房价迅速上涨。

深圳的购买力真的没有被覆盖。首先，深圳是全国定居门槛最低的城市。大学生和回国的学生可以直接定居，他们也寄钱；这些都是来自全国各地的精英，他们背后的购买力可以通过这种方式延伸到深圳，所以购买力的基础大大扩大了。

第二，深圳出现了一大批房价受益者，他们的租金收入每年可以稳定地提供几套甚至几十套的购买力。因此，一旦房子被释放，这440也是购买的主要力量。

第三，来自香港和澳门的新购买力。深圳的房价仍然只有香港的一半便宜，所以那些在香港买不起房子的香港人可以来深圳买房。

最后看看经济。当然，深圳今年的经济不如前两年，部分原因是被p2p拖累了；然而，新经济正在崛起，深圳众多的科技公司和创新产业也将使深圳成为下一轮复苏的先锋。

总之，深圳的房价将是最后一个下跌和第一个上涨的，所以只剩下最后一个问题:2020年，它会继续下跌还是会再次上涨？

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当房地产市场发生变化时，谁负责起起落落？

2020年会有《小阳春》吗？

这个问题不容易回答。因为不管怎样，它都会让一些人不开心。告诉你房价会上涨，那么不买房的人会担心；当房价持续下跌时，买房人还会继续去售楼处维权吗？

是的，我是一个普通公民。如果我想负责任地回答这个问题，我会四处看看；然后你可以想想制定政策的政府和国家，它们几乎是害怕和挣扎的。

这就是为什么我们可以看到，在过去的两年里，国家只是在宏观层面上高喊“没有投机的住房”和“以城市为基础的政策”，但在执行具体政策的每一步都很小。毕竟，房子里涉及的人太多了，所以很多人的财富都在上面，很多人的未来都和它联系在一起。对每个人来说，对起起落落感到满意并不难。

但有一点是毫无疑问的，那就是政策对房价的影响非常显著，甚至是决定性的。虽然有人说我们应该着眼于短期政策，但只要这项政策的实施改变了城市对房价的预期，其影响将持续到中长期。

经济影响实际上是似是而非的。经济不好的例子太多了，但是房价一直在上涨。毗邻深圳的特别行政区是。购买力来自世界各地。~我可以在这里买房子，但是我不在这里工作~

因此，仍然是刚才提到的三个因素，即土地、人口和政策。再列出来。

在2020年，这取决于这三个因素。目前，上海、广州和深圳没有限制竞争性住房的政策。我们是否会从北京的案例中吸取教训，在未来限制这三个城市的竞争性住房？

此外，土地因素在短期内不会改变，但是行政区划的调整，或者跨行政区划的某种形式的合作呢？结构主义一直强调这一逻辑。

因此，与其预测房价，不如关注一些实际细节。

在我看来，不会有普遍的涨跌，会有一些起伏和交易机会。此外，未来的房地产市场交易将更加注重使用功能和属性，地段，配套设施，公寓类型，甚至装修将被纳入考虑范围。

的确，房子是生活中重要的东西，但它不是唯一的东西。你应该关注自己，而不是把所有的注意力都集中在价格上，每天都在担心。你不能改变房价，正如房价不能改变你选择的生活。

来源：新浪直播网