广深写字楼将迎供应高峰 2020年租金及空置率或继续承压

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许多机构称2019年是近10年来最具挑战性的一年。作为反映地区经济发展的晴雨表，2019年一线城市写字楼入住率达到近10年来的最高点。

对于2020年，许多国际房地产顾问预测，京广深将迎来新一轮的写字楼供应高峰，平均租金水平将承受压力，而空的购房率预计将继续小幅上升。

高力国际报告显示，广州写字楼新增供应量将在2020年达到高峰，新增可出租面积将达到89万平方米，比2017年至2019年的总供应量(59万平方米)高出51%。空的入住率预计将从5.3%攀升至11.4%；在深圳，约有112万平方米的新甲级写字楼将进入市场，比2019年高出58%，空的入住率预计将从21.2%升至24.9%。

大量新增供应推高了深圳写字楼的入住率

2019年，广州写字楼新供应量处于较低水平。高力国际报告称，2019年，由于宏观经济的不确定性，市场新增甲级写字楼仅19.7万平方米，供应不足限制了年净吸纳量，66%集中在第四季度。2019年，广州写字楼的入住率为5.3%。

相比之下，自2019年以来，深圳的写字楼市场一直是市场关注的焦点。第一太平戴维斯(Savills)发布的数据显示，2019年，深圳市场新增办公面积107.7万平方米，同比增长49.1%，推动深圳甲级写字楼总存量同比增长17.7%，达到715.6万平方米。

第一太平戴维斯(Savills)华南研究部主管谢景宇向《国家商报》表示，经济增长放缓和产业变化，加上全年新增供应超过100万平方米，突显了供应过剩的市场特征，导致深圳空购买率结构性上升2.2个百分点，同比上升5.4个百分点，至24.6%。

具体到该地区，深圳福田和南山仍有大量写字楼存量。据高力国际统计，从2018年到2019年，空福田区和南山区写字楼的入住率基本保持不变，分别为16%和19%。随着深圳西进的发展和现有企业的搬迁，空罗湖写字楼的入住率从7.2%明显上升到18.9%，没有新的供应。钱海是一个拥有大量新项目的全新地区，其甲级写字楼空入住率一直保持在较高水平。然而，随着地区建设的逐步成熟，空的入住率从2018年底的63.1%下降到2019年底的56%。

谢景宇认为，深圳甲级写字楼市场将迎来2020年的供应高峰，市场增量将继续扩大，这将加大现有市场的压力。未来，空的入住率预计将继续小幅上升。2019年12月，深圳达成5600亿元的全球投资合同，有望在中长期提振甲级写字楼需求，但短期效果相对有限，租赁需求亟待培育。

租金压力能刺激新需求吗？

2019年，尽管空广州写字楼的入住率处于较低水平，但租金也有所下降。高力国际报告称，受宏观经济不确定性的影响，写字楼租金承压，广州甲级写字楼平均租金同比下降2.4%，至175元/平方米/月。

高力国际报告称，由于2020年新增办公空间的增加，广州building/きだよ 0号写字楼的入住率将从5.3%上升到11.4%，整个城市的租金可能会小幅下降0.5%，至174元/平方米/月。与此同时，新的供应将为租户提供更多的选择，这将有助于刺激租赁交易和增加办公楼的净吸收。

对于2020年深圳大量甲级写字楼的新供应压力，高力国际华南区董事总经理冯向《国家商报》表示，大量新供应和相对较低的租金将吸引更多新公司和新租户搬迁或扩张至南山和前海。此外，深圳市政府制定了相应的补贴政策，并启动了一系列措施，以吸引全球企业和投资者在深圳发展新产业，这也将刺激更多的新需求，以抵消经济增长放缓的不利影响。

除了2020年的新增供应量外，在2020年至2024年的未来五年内，共有约732万平方米的新甲级写字楼将进入深圳市场，主要集中在南山和前海。

虽然新的供给可以带动吸纳量上升，但深圳写字楼市场仍处于供过于求的状态，如何进一步刺激新的需求是关键。在2019年第四季度，由于业主的数量价格和政府的租金推动战略吸引投资，深圳继续记录了142，000平方米的净吸收。然而，根据第一太平戴维斯(Savills)的报告，深圳的年累计净吸收量为48.2万平方米，同比下降28.9%，需求增长乏力。

显然，写字楼租赁市场的竞争已经升级。报告还说，各区政府出台了优惠政策，以吸引和留住高质量的企业，业主以数量换价格的租金推高战略已变得普遍。2019年，深圳的平均租金连续四个季度下降，同比下降10.0%，至202.6元/平方米/月。

戴德梁行在《2019年第四季度深圳写字楼市场》报告中指出，虽然2019年第四季度租赁交易活动较第三季度略有反弹，但交易主要是基于租金降低和租金变动需求较小，整体市场吸纳情况并不乐观。业主给予的优惠租金和补贴将在一定程度上缓解违约租赁期的影响。预计对优质客户的竞争将在2020年继续。然而，随着租金变化需求的逐渐消耗和持续的高供给，甲级写字楼的租金和/或きだよ0/occupancy率可能承受更大的压力，而最终能够扭转市场表现的新需求将取决于经济环境的改善。

来源：新浪直播网