新大正新航道抢夺物管蓝海 2030年市场规模或将达2万亿

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2019年12月3日，新大正(002968，sz)正式登陆深交所，成为继杜南地产之后中国第二家a股上市的物业管理公司。

根据最新数据，截至2018年底，全国物业管理行业管理面积279.3亿平方米，营业收入7043.63亿元，物业服务企业12.7万家。

目前，中国已有2家a股上市物业管理公司，10多家物业管理公司在香港证券交易所上市，50多家物业管理公司在新三板上市。

与一些依赖房地产行业的物业管理公司相比，刚刚上市的新大洲选择了一个错位的布局，开辟了新的航道，并专注于开发1000亿元的“非住宅”蓝海。根据公开信息，估计到2030年，中国物业管理的整体市场规模将达到2万亿元。

据公开信息显示，新达专注于学校、公园、商业和公共住宅等综合物业的开发，以及安全和清洁等特殊物业的开发。从2016年到2019年6月底，新大正非住宅物业的计费面积分别占总面积的83.62%、85.61%、86.5%和86.5%。

未来市场规模可能达到2万亿

房地产业的稳步发展为物业管理带来了一片蓝色的海洋。

物业管理行业属于《中国产业结构调整目录》第三十七项“其他服务业”。随着我国城市化进程的加快和房地产业的快速发展，物业管理在社会管理、经济发展、吸纳就业、满足人们日益增长的物质文化生活需求等方面的独特价值和作用日益显现。

中国科协2019年10月15日发布的《2019年物业服务企业发展指标评价报告》显示，截至2018年底，全国物业管理行业管理面积279.3亿平方米，营业收入7043.63亿元，物业服务企业12.7万家，从业人员983.7万人。

报告显示，该指数2010年基期值为100点，2018年物业管理行业发展指数达到247.2点，比2010年增长147.2点，复合指数增长率为11.98%，物业管理行业发展指数保持持续稳步提升的趋势。

根据华创证券的研究报告，预计2030年物业管理面积和营业收入将分别达到395亿平方米和2.2万亿元。

巨大的市场也引发了行业间的整合和兼并。

随着资本市场的介入(2014年6月30日，蔡晟在香港主板上市，成为中国第一家上市的物业服务企业)，行业掀起了并购浪潮，优质企业积极寻找合适的中小物业服务企业，扩大经营规模，进入目标区域市场，丰富物业建筑类型。

根据历年百强物业企业调研报告，2015年，百强企业收购了200多家物业服务企业，收购的物业管理面积总计3.85亿平方米，占百强企业管理面积(17.41亿平方米)年增长总量的22.11%，成为百强企业快速扩大管理规模的重要途径。在2017年，M&A回报是理性的，更有效率的，但它仍然是突破规模，加快房地产企业发展的重要手段。前100家企业在M&A行为上更加谨慎，在选择潜在目标上更加严格。他们主要从改善产品和区域布局的角度进行高品质的M&A。

华创证券认为，随着国家大力推进物流社会化，高校、医院、空航空公司、政府机构等多种形式逐步开辟了物流物业管理的市场化招投标之路，加上国家加强地方审计监管等措施，地方政府机构的物流服务进一步市场化，机构物业管理业务得到快速发展，有望给市场化的物业管理公司带来巨大发展。

行业集中度正在上升

在新大正上市之前，中国只有一家专门从事物业管理的a股上市公司，十几家上市公司在香港证券交易所上市，50多家公司在新三板上市。其他大型非上市物业管理企业包括万科物业发展有限公司、招商局物业管理有限公司等。

得益于政策、相关房地产公司的支持、企业市场化扩张能力的增强和资本市场的助推，500强物业服务企业积极推进全国布局，管理半径不断扩大，管理规模迅速提升。

2018年，500强企业共有物业管理项目70403个，管理面积118.87亿平方米，占2018年物业行业总管理面积的42.56%，集中度进一步提高。

随着综合实力的提高，龙头企业与中型物业管理公司之间的差距正在逐渐拉大。根据2019年中国百强物业服务企业调研报告，百强企业的市场份额约为38.85%，行业集中度在短期内有了很大提高，但空房未来仍有提升空间。

目前物业管理行业比较分散。根据中国科协的数据，2018年全国共有12.7万家物业服务企业，行业格局较为分散。华创证券认为，随着房地产行业三重集中度的提高，作为后周期房地产行业的物业管理也将迎来集中度大幅提高的过程。除了分散的行业本身，还有四个主要因素推动了物业管理行业的集中:

1.发展背景:有发展背景的兄弟房地产企业市场份额大幅增加，带动了房地产公司市场份额的增加；

2.资本优势:物业公司密集上市，资本市场干预，开辟融资渠道，加强并购能力，强化股票市场集中度；

3.品牌力:市场对企业品牌的认知度逐渐提高，对潜在竞争对手进入市场形成了很大的障碍；

4.运营能力:一方面，物业公司需要保证一定的人员配备，保证服务质量，增加客户粘性，同时需要有效控制成本。因此，在市场格局下，总公司的成长和分公司的淘汰将会加快。

近年来，虽然物业服务企业的数量仍在增加，但物业服务行业的集中度仍在逐年提高，市场份额逐渐向优质企业集中。从2013年到2016年，全国百强企业的市场份额从16.28%上升到29.44%。2018年，百强企业市场份额持续上升，达到38.85%。

然而，近年来，处于行业领先地位的企业综合实力不断增强，与其他中小企业的差距逐渐拉大，行业集中度不断提高。

近年来，随着中国新型城镇化的推进和中国房地产市场的快速发展，存量房屋的市场规模日益扩大，为百强物业服务企业提供了巨大的发展空间。

根据国家统计局发布的数据，截至2017年底，中国城镇居民人口为8.1347亿，城镇人口占总人口的比例(城市化率)为58.52%，比上年末增长1.17%。2017年，全国房地产开发企业完成住房面积达到10.15亿平方米，存量住房市场规模达到新高。行业龙头企业主要集中在人口密集、住房需求旺盛的一、二线城市。2017年，城市群建成区占全国建成区的比例由高到低依次为长江三角洲、成渝、长江中游、珠江三角洲和京津冀城市群，占58.67%。

根据《2018年全国物业管理行业发展报告》，2017年百强物业企业平均管理面积达到3020.3万平方米，比2015年的2361.48万平方米增长59.57%。管理项目平均183个，比2015年增加29个，企业管理规模呈现加速扩张趋势。

百强企业经营能力持续提升。2017年营业收入1804.27亿元，比2015年的1135.61亿元增长58.88%。平均净利润为5455.42万元，比2015年的3916.93万元增长39.28%。

新大正的新渠道

新达于2019年12月上市，是一家非住宅形式的第三方物业管理公司。根据招股说明书和公司官方网站，自1998年在重庆成立以来，公司一直从事物业管理相关服务。业务布局迅速多元化，从原来的大正大厦项目开始，扩展到各类城市项目，如公共、公园、医疗、公园、场馆、地铁、航空空机场、政府机关、企事业单位办公楼、学校、住宅、商场等。

根据新大正的招股说明书，公司的发展区域布局正逐步走向全国。目前，新大正的主营业务主要分为两部分:一部分是占收入99%以上的物业服务收入，另一部分是利润贡献较小的餐饮服务收入。截至2019年6月底，新大正的物业收入接近9亿元，为重庆、四川、贵州、云南、湖南、湖北、陕西和江苏的客户提供物业服务。

虽然公司业务覆盖全国，但新大洲的收入来源主要依靠重庆的“大本营”。招股说明书显示，2016年至2019年6月底，新达在重庆的主营业务收入分别为5.45亿元、6.53亿元、7.31亿元和3.85亿元；同期，重庆业务收入分别占总收入的87.77%、85.09%、82.52%和78.73%。尽管这一比例逐年下降，但仍保持在较高水平。

在全国物业管理行业中，新大正的综合实力位居全国前20名，公共场所和学校的细分形式在国内处于领先地位。根据中央参考咨询机构的名单，新达正公司在中国100强物业服务企业中的排名从2016年的第29位提升至2019年的第18位。根据IOT和易居的名单，该公司还被评为2019年公共场所和学校物业服务的两大龙头企业。

具体到重庆物业管理企业的激烈竞争，公司的竞争力更加突出。根据中央参考咨询所的数据，截至2018年底，重庆百强企业管理面积达3.49亿平方米，居全国之首，在百强企业名单中占有23个席位，在全国和西部地区排名第一，竞争激烈。截至2018年底，重庆市管理面积为3500万平方米，占10%，如果不考虑住宅项目，这一比例还会更高。公司综合实力在重庆物业管理行业排名第三，仅次于龙湖物业和金科物业，两者都是具有开发商背景的物业管理公司，以住宅为主。

根据招股说明书，截至2018年底，重庆共有65所大学，其中19所负责，占29%，其中39所为公立大学，16所负责，占41%；在重庆38个区、县、自治县中，公司承担了11个行政区域(主要集中在城市核心区域)的政府性房地产项目。

公司在不同地方的发展是稳定的。2019年上半年重庆公司占管道面积的61%，比2016年底下降4个百分点；重庆物管的收入占总收入的77%，比2016年底下降了9个百分点，并且逐年下降。公司在全国范围内的扩张相对稳定，主要是因为重庆物业管理市场的规模足够大，市场足够开放。如上所述，根据中央参考研究所的数据，截至2018年底，重庆在百强企业的管理面积中占了3.49亿平方米，为中国之最。

然而，这并不意味着公司在不同地方的扩张能力不强。根据公司2019年12月3日披露的投资者关系活动记录，在非住宅领域，特别是公共建筑和城市公共空业务，一方面，合同往往通过招标获得，合同周期一般为2~3年，可以约定评估期为半年左右，不满一年不续签合同；另一方面，招标文件中通常要求类似服务的项目的经验证明，口碑的重要性更加突出。随着重庆的深入培育以及在公共、学校、航空空类型业态中积累的声誉优势，公司有望在未来帮助拓展到不同的地方。根据该公司的官方网站，该公司赢得了2019年北京大兴国际机场清洁工程的投标，创下了该公司迄今为止最大的合同金额，这证明了该公司在不同地区的扩张能力。正文/苏

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来源：新浪直播网