中民投董家渡“上船”

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《经济观察报》记者谢一度成为上海的总价王，四年多后，他找到了新东家。

2月14日晚，绿地控股(600606.sh)宣布将以120亿元人民币收购中国民生投资有限公司(以下简称“中国民生投资有限公司”)及其子公司上海杜佳房地产有限公司，持有中国民生银行外滩房地产开发有限公司50%的股权和中国民生银行相应的债务。

格陵兰表示，这笔交易是一笔折价收购；中国民生投资表示，董家渡项目是为了整体利益而退出的。

2017年，在中国民生投资和安信信托发起的信托产品融资中，以45%的股权为代价，共融资240亿元。这次，50%的股份转让给了格陵兰岛，价格只有121亿元。

董家渡位于上海南外滩核心区域，在上海房地产中占有重要地位。著名的外滩金融中心项目和融创最近收购的大型住宅项目都位于该地区。

《经济观察报》从一位知情人士处了解到，此次交易成功的关键在于上海市政府和其他相关部门的协调。在这一点上，以上海国有资产为背景的绿地显然比其他竞争者具有优势。

2014年，中国民生首次获得董家渡项目，并以248.5亿元的价格涉足房地产行业，创下当年上海最高总价。四年后，中国民生投资有限公司选择出售这个基准项目，这让人们感到难过。2月14日，中国民生投资回应称，出售董家渡项目是一次战略转型和部署。

获取折扣，提取利润

2月14日是西方传统的情人节。虽然绿地对钟敏投资上海董家渡项目50%股权的收购已经确认，项目公司钟敏外滩房地产开发有限公司的大股东也已变更为绿地房地产集团，但双方仍未及时公布交易消息。

据一位知情人士透露，在2019年情人节的早上，格陵兰岛和中国民生投资(China Minsheng Investment)仍坐在谈判桌的两端，商讨交易价格。起初，中国民生投资提供160亿元人民币，但经过多轮谈判，最终确定交易价格在120亿元左右。

2014年11月18日，中国民生投资有限公司、上海外滩投资发展(集团)有限公司和中国民生投资有限公司的子公司上海杜佳房地产有限公司以248.5亿元人民币共同收购了董家渡13、15号地块(黄埔小东门街616、735栋)。董家渡13号和15号地块也成为当年上海最著名的总价项目。

此前后，钟敏外滩房地产开发有限公司成立为董家渡项目公司。钟敏投资公司及其杜佳房地产公司共同持有钟敏外滩95%的股权。2017年，中国民生投资通过安信信托发行了总规模为240亿元的信托产品，其中优先发行180亿元，次发行60亿元。

成功融资后，钟敏外滩45%的股权转让给安信信托。钟敏投资及其子公司杜佳房地产联合持有钟敏外滩50%的股权，上海滩投资持有5%的股权。中国民生投资有限公司负责项目开发和运营。安信信托和上海滩投资是金融投资者，安信信托向钟敏外滩派出董事和副董事。

2015年12月，中国民生投资有限公司董家渡项目正式启动。根据规划，该项目是一个集商业和住宅于一体的综合项目，其中办公部分包括4栋甲级办公楼和7栋总部办公楼；商业部分包括高端商场和开放式休闲商业街；此外，还有8栋住宅楼和五星级酒店。

根据规划信息，中国民生投资有限公司董家渡项目总投资达604亿元。董家渡位于上海黄浦核心区，这样的黄金地块在上海几乎没有了。但是，中国民生投资有限公司没有享受到董家渡项目的奖金。

《经济观察报》获悉，自2018年下半年以来，中国民生投资有限公司开始为董家渡项目寻找新的丈夫家庭。由于地块位置的稀缺性，它自然引起了许多买家的注意，许多大型房屋企业表示了兴趣。但最终，蛋糕被留在了绿色空间。

绿地有上海国有资产的背景。一位匿名的交易知情人士透露，上海市政府和其他相关部门参与了协调，对绿地的选择也是意料之中的:从项目的角度来看，它的确是一个好项目，一个绝佳的位置。毕竟，上海是格陵兰的大本营。此外，绿地在上海的核心区域运营了许多类似的项目，并有实力接管。

中国民生投资有限公司以120亿元人民币的价格将其50%的股份出售给格陵兰岛。与安信信托2017年的筹资相比，当时安信信托45%的股份相当于240亿元的筹资规模。在此次交易中，虽然中国民生投资有限公司的土地收购成本在开始时是一样的，加上四年的财务成本和投资支出，但交易明显打折扣。

上海的优质地块

2月13日，中国投资公司上海董家渡项目公司钟敏外滩房地产开发有限公司的工商数据发生了变化。中国民生投资有限公司和上海杜佳房地产有限公司退出，绿地房地产集团有限公司成为新股东，持有50%的股份。

同时，钟敏外滩的法人由原来的涂郭冰变更为徐荣普，徐荣普是绿地集团总裁助理、房地产业务二部总经理。与此同时，中国民生投资有限公司的、彭新光、蒋军、涂等董事及高管也已被绿地公司的、梁、、徐荣普等高管取代。

徐荣普告诉《经济观察报》，他只负责项目的后期运营、开发和推广，并不涉及此笔交易:以我们的公告为准。

根据招标、拍卖和挂牌文件，董家渡13号和15号地块的总销售面积为12.67万平方米，地上建筑面积为70.19万平方米。当时，中国民生投资以248.5亿元的价格收购了该项目，相当于35400元/平方米的底价，实际的保险费率并不高。

根据绿地公告，项目商务办公部分建筑面积为575，558平方米，住宅建筑面积为126，342平方米。目前，上海董家渡附近的二手房均价已经超过12万元/平方米。据了解，该项目住宅部分的价值约为152亿元。

此外，作为上海外滩新兴的金融商业区，董家渡甲级写字楼资源极其稀缺。目前，董家渡附近的甲级写字楼租金达到9元/平方米/天。按照这个价格，该项目的年租金收入约为19亿元。

对于上海的房地产开发商来说，董家渡一直是军事战略家的战场。从2011年到2015年，为了控制董家渡92亿元的地块，郭广昌的复星集团和潘石屹的soho中国打了四年仗，双方一度反目成仇。

此外，这两块土地是干净的，没有历史遗留的问题，如拆除。格陵兰岛以120亿元的价格收购了50%的股权，这与2014年中国人的情况相比没有太大变化。

根据《经济观察报》获得的一份文件，截至2018年12月31日，钟敏外滩的总资产为453.16亿元，总负债为352.98亿元，净资产为100.18亿元。

预售

董家渡项目出售的背后，是中国民生投资有限公司面临的日益严峻的财务压力。根据上海证券交易所的官方网站，2月12日，中国民生银行申请暂停在上海证券交易所上市的三只公司债券的竞价交易，即17只中国债券g1 18只中国债券g1 18只中国债券g2。

在此之前，17名中国公民g1曾多次暂停交易，自2019年以来，债券价格已下跌近60%。此外，1月29日，中国民生投资有限公司发行的30亿元民间债务中国民生投资ppn001未能及时偿还，构成技术违约。

根据国家市场监督管理局的数据，钟敏投资持有的钟敏外滩房地产开发有限公司(董家渡项目开发公司)约49亿元的股权被上海金融法院冻结；钟敏投资持有的约83.3亿元钟敏叶嘉股权也被上海金融法院冻结。公示日期为2019年2月1日。

对于民生投资遇到的问题，民生投资总裁卢本贤2月14日表示，民生投资正在采取引入战略投资者、加快退出不符合战略转型方向的项目等多种措施，预计将在较短时间内取得重大突破。这是我们在经济和金融周期重大调整的背景下经历的第一个真正的挑战。但是我们不会气馁，我们会全力以赴从根本上解决问题。

根据中国民生投资有限公司披露的数据，截至去年第三季度，中国民生投资有限公司的总产出为3109亿元，净资产为781亿元，负债率为74.9%，其中部分为并购形成的被动负债。2018年，中国投资公司偿还了800多亿元到期债务，银行贷款和债券减少了244亿元。

吕本贤还表示，许多负债都是被动负债，因为是并购。随着相关资产的处置和收回，其负债也将被剥离。显然，董家渡王迪项目的出售不仅可以剥离负债，还可以在短期内为中国民生投资带来充足的流动性。

随着第一批资金由绿地支付到位，据报道，1月29日构成技术违约的民生投资(Minsheng Investment)PPN 001的私人债务已经支付。2月14日，中国民生投资在中国民生银行的49亿元股份被解冻。

卢本贤表示，退出董家渡项目是一个战略转型:事实上，早在2017年，我们就已经出售了董家渡45%的股权。可以理解，中国民生投资是资源整合者和平台运营商，而不是产业运营商；作为一个投资集团，我们的属性是发现价值、提升价值或实现价值。

谢经济观察报记者

房地产部记者

关注房地产，总部在上海。

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来源：新浪直播网