龙头房企销售增速下滑 后规模争霸时代如何开辟新赛道

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从“黄金时代”到“白银时代”，房地产行业几十年来跌宕起伏，关于房企规模的争论从未停止过。只是在最近几年，行业规模霸权的影响和住房企业的规模恐慌才变得前所未有。

随着调控影响的不断显现，率先完成规模积累的领先房地产企业开始放缓规模增长。据《国家商报》观察，碧桂园、万科、恒大、融创都放缓了规模增长，碧桂园提高了质量控制速度，恒大把效益增长放在首位，融创连续两年将规模增长率提高到100%以上，去年的规模增长率不到30%。

2019年，这一趋势尤为明显。据嘉里统计，2019年1月，万科、碧桂园、恒大的签约销售额同比分别下降29%、33%和32%，融创从之前的第四位跌至第六位，被保利发展和中海集团超越。

房地产和资本是不可分割的。当领先房地产企业的规模增长不如过去强劲时，它们需要讲述新的故事，继续赢得资本市场的青睐。在后规模霸权时代，领先的房地产企业已经在许多方面探索了这条道路，但未来的新轨迹在哪里？

●领先房地产企业的销售增长率下降

2019年第一个月，房地产企业的销售陷入了“低迷”。根据Cree数据，在Cree监测的32家房地产企业中，1月份有29家房地产企业的合同销售额环比下降，12家房地产企业的合同销售额同比下降。

同时，自去年第三季度以来，百强房地产企业的销售继续保持缓慢增长趋势，百强房地产企业的总股本销售同比下降8.6%。领先的房地产企业也未能幸免，1月份万科、碧桂园、恒大的股本总额均同比下降近30%。

根据碧桂园发布的数据，1月份归属于公司股东权益的合同销售额约为330.7亿元。由于与2018年1月披露的数据不一致，与嘉里披露的数据相比，碧桂园1月份的股权销售额同比下降了28%。碧桂园已被万科超越，在Cree合同销售额排行榜上排名第二。

据了解，碧桂园的销售增长下滑一直是一个预兆。在2018年8月宣布提高质量控制速度后，碧桂园的规模增长势头不如以前强劲。2018年最后一个月，进入业绩冲刺的关键时期，碧桂园以121.4亿元的股权销售结束。据业内人士透露，碧桂园有意控制规模增长。

1月份排名第一的万科也面临销售额同比环比下降的局面。根据万科发布的数据，1月份的合同销售额为488.8亿元，同比下降28.1%。

恒大1月份实现合同销售额431.7亿元，同比下降32.9%。

2018年，领先房地产企业销售增长率的下降得到了清晰的反映。根据相关数据，《商业日报》记者发现，2018年碧桂园、万科、恒大、融创的规模增长率为三年来最低。

在谈到1月份房地产企业销售下滑时，益居研究院副院长杨红旭认为，2018年1月份房地产市场处于繁荣期，基期价值较高，但今年处于降温期，反差很大。杨红旭预测，2019年1月至2月的新房销售同比增长率将会下降。

●开辟新的竞争领域

房地产企业销售业绩下滑是有市场原因的，龙头房地产企业的规模缩小与自身的战略密切相关。近年来，领先的房地产企业在规模发展中占据优势地位，一些房地产企业不再把规模发展放在首位，而是推出新业务，在新的轨道上竞争。

早在2017年，恒大就完成了规模第一的“规模+效应”转型，不再把规模增长放在首位。2017年和2018年，恒大的增长率一路下滑，但仍稳定在行业前三名。实现效益增长后，恒大一度超越中海，成为行业利润之王。

2018年，恒大的新业务地图继续扩张，新能源汽车领域布局过重。恒大在贾悦婷进入法拉第未来，入股广汇集团，并通过其子公司nevs与科尼赛克牵手。恒大在新能源汽车领域频频亮相。随着金融、健康、旅游三大新业务的提前布局，恒大的多元化业务已经初具规模。与此同时，恒大健康登陆香港交易所，获得了资本市场的帮助。

万科完成了从“城市配套服务提供商”到“城乡建设与生活服务提供商”的转型，同时，万科“章鱼”战略的八条触角逐渐延伸到生活服务的各个方面，构建了万科的商业服务体系。与碧桂园、恒大、融创相比，万科的规模发展道路相对稳定，规模增长率保持在20%-40%之间。

在四大房地产龙头企业中，碧桂园更注重房地产业务和模式探索。在高周转率的模式下，碧桂园从顺德一家名不见经传的中小型住宅公司一路发展到行业规模第一。2018年8月，碧桂园宣布将加快质量控制，减缓规模扩张。

同时，在完成规模优势后，碧桂园于2018年增加了在新业务领域的布局，将农业和机器人产业提升到与房地产同等重要的位置，并任命碧桂园集团第二夫人杨接手新业务。

近年来，随着规模的快速增长，领先的房地产企业受到资本市场的高度追捧，其股价大幅飙升。然而，资本市场是残酷的，资本市场的规模故事不再新鲜。房地产企业迫切需要开辟新的竞争渠道，继续受到资本市场的追捧。

财产分割和上市的浪潮以及对资本的追求证明房地产企业已经步入了一个正确的轨道。然而，农业、新能源汽车和机器人等时尚行业能否与房地产服务一道站在资本潮的风口浪尖，仍需时间检验。

编辑魏

来源：新浪直播网