克而瑞专题回顾：粤港澳大湾区竞争格局及房企布局之道

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第
部分

01

在优惠政策下，粤港澳的发展迎来了新的机遇

1.优惠政策促进世界级的城市群

粤港澳大湾区是指广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门和港澳形成的城市群。它是世界四大大湾区之一，可与日本的纽约湾区、三藩市湾区和东京湾区相媲美。与其他三个国家相比，大湾区、广东、香港和澳门的常住人口居首位。此外，2017年粤港澳大湾区国内生产总值达到1.54万亿美元(按6.5美元的汇率计算)。如果我们看看7%的国内生产总值增长率，粤港澳大湾区有望在五年内超过东京湾区，成为世界上最大的湾区。

多年来，粤港澳大湾区的概念在政策中被多次提及。早在2014年，《深圳市政府工作报告》就首次提出了“湾区经济”，将粤港澳城市群连接起来的湾区作为总体规划。2015年3月，在国家发展和改革委员会、外交部和商务部联合发布的一带一路相关文件中，首次提出“深化港澳台合作共建粤港澳大湾区”。2017年3月，《粤港澳大湾区》被正式写入《全国人大政府工作报告》。2018年3月，粤港澳大湾区被正式确定为京津冀协调发展、长江经济带平等发展的区域发展战略。此外，随着近期粤港澳大湾区领导小组的成立，预计未来粤港澳的相关规划规则也将进入落地阶段，粤港澳大湾区的主题也必将升温。

2.每个城市都有自己的特点和优势(略)

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02

重湾区三类住宅企业的布局有很好的办法

从目前粤港澳大湾区住宅企业的竞争格局来看，一些全国布局的大型住宅企业已经在这里发家致富，大本营的优势不可动摇；另一部分虽然以前没有规划，但也看到了湾区的发展机遇，并经常落户；最后，还有一些地方和根深蒂固的区域住房企业，它们依靠先发优势，位于城市的核心位置。

1.大型住宅企业深度培育湾区大本营

在该地区起步的大型住房企业具有先发优势

粤港澳大湾区覆盖的佛山、深广，恰好是目前领先的房地产企业碧桂园、万科、恒大的诞生地。事实上，华南也是许多老式房地产企业的大本营，许多企业已经开始在全国范围内进行规模扩张，如保利、华润、招商局、R&F等。

这些企业继续深入培育基地阵营，也在积极进军该地区其他城市。例如，R&F地产作为广州本土企业，在“布局珠三角、辐射粤港澳”的战略方针下，不断拓展发展领域。2017年，R&F地产首次进入江门和肇庆。2018年1月，R&F以1.35亿元人民币进入江门市管辖的鹤山市。2018年3月，R&F与绿地、凯撒、越秀、法华携手参与石齐区的三次旧房改造，将中山路规划为旧房改造之路。

除R&F外，华润置地还于2015年11月以一级和二级联动的方式规划了中山路。2018年下半年，华润继续加快粤港澳城市布局，并于2018年7月和8月进入江门和肇庆。此外，华润置地的股东华润集团也计划投资建设粤港澳大湾区总部，以协调和指导未来在大湾区的所有投资项目，包括城市发展等核心业务。

凭借先发优势，这些房地产企业提前布局，往往占据基地城市的核心位置。同时，由于良好的口碑效应，他们已经提前享受到了优惠政策带来的诸多红利。例如，2018年上半年，碧桂园合同销售额排名前十的城市包括广东惠州、佛山和东莞，以及香港和澳门，其中惠州在所有城市的销售额中排名第一，上半年合同销售额为207亿元，占总销售额的5%，市场份额排名第一。7月份，R&F地产在惠州和广州的合同销售额达到31亿元，销售贡献率为4.6%。

此外，值得一提的是，粤港澳大湾区的土地储备比例较高，达到30.5%，其中中山和惠州分别占14.9%和9.5%。2018年上半年，雅居乐在江门和佛山收购了477，800平方米的土地，为进一步深化大湾区做准备。

备注:1 .招商局蛇口和中海地产的土地储备数据为17年末数据；2.R&F地产土地储备数据为企业公布的可销售建筑面积

保利上半年在广州销售领先(略)

2.外资房地产企业的实力不可低估(略)

两种类型的国外住宅企业都有很强的高品质地块布局

融创2018年在广州和深圳的销售额达到500亿英镑

3.当地住宅企业进一步扩大了当地优势

基于大本营对热城的布局

除了大型住宅企业，还有许多扎根于当地的区域性开发商，他们的实力不可低估。这些住宅企业依托地理优势，以大本营为核心，向周边城市辐射。以位于大本营广州的中国奥林匹克公园为例，近年来向周边城市延伸的步伐明显加快。2014年首次进入佛山，2015年进入深圳，2016年规划惠州。到目前为止，已经实现了粤港澳大湾区9+2城市的全覆盖。截至2018年上半年，中国奥林匹克公园在广东、香港和澳门的土地储备为738.01万平方米，占集团土地储备总额的24.59%，为未来销售增长奠定了坚实基础。

此外，这些本土企业在当地也有着良好的声誉，具有突出的本土优势，并更多地渗透到该地区的城市。以深圳控股为例，其现有项目主要分布在罗湖、福田、南山等核心地段。上半年，深圳控股在深圳实现合同销售额20.42亿元，业绩贡献率为47%。展望下半年，深圳控股的推广项目全部位于深圳，包括深野中城和泰富广场，总价值约220亿元，这也为深圳控股的销售持续增长提供了保障。深圳控股表示，今后将继续深化与母公司的合作，并在国有企业背景下与地方政府合作，积极拓展深圳土地项目。

京台结合丰富多样的土地深度培育粤港澳(略)

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在广东、香港和澳门的建设下，住房企业跨境而遇新机器

在粤港澳大湾区的提议下，各大房企都在争先恐后地向珠三角地区推进。除了传统的房地产开发，几乎每个领域都涉及到，从长期租赁公寓到旧城改造，从工业城镇到海洋经济。事实上，大海湾地区的概念促进了各相关领域的发展，并为住宅企业提供了多元化业务发展和空空间的绝佳机会。

1.在海湾地区的浪潮下，住宅企业竞相展示广州和深圳的旧改革(略)

2.各方受益于长期租赁公寓，以迎接新的商业机会(略)

3.各种各样的企业共同建立了海湾地区的经济

除了旧公寓和长期租赁公寓，实际上，其他多元化的企业，如工业城镇，特色城镇，医疗保健，海洋经济等。，是房企布局的重点。如工业城镇、特色城镇等，近年来，绿地香港、雅居乐、华夏幸福、碧桂园等大型住宅企业纷纷参与其中。2017年7月，保利地产与肇庆市政府签署协议，在高新区建设首个国防和民用技术一体化工业城项目；2018年1月，碧桂园与佛山市顺德区新能源汽车城签约；2018年8月，华侨城惠州首个项目“吉他镇”登陆。在规划新工业城市的过程中，各大住宅企业不仅实现了自身的业务转型，还将高质量的产业集群引入了大湾区。

与此同时，许多房地产企业正在寻求其他新的业务。例如，格力地产积极开发海洋、健康、金融、旅游和生态农业等相关产业；2016年，保利地产收购中航工业，并在珠海规划航空空主题公园项目；2017年3月，万达计划在惠州建设800亿元的万达城；2018年7月，R&F国际医院和加州大学洛杉矶分校附属医院开始建设等。

通过多元化的布局，房企也将房企从单一房地产开发商的标签中解放出来。在拓展空业务、降低企业风险的同时，也创造了新的利润增长点；此外，房地产企业可以通过业务整合，优势互补，提高竞争力。

主题目录

粤港澳大湾区住宅企业的竞争格局与布局

一、市场背景:三线、四线购房需求较大，但房价大幅上涨后购买力透支

一是在优惠政策下，粤港澳发展迎来新机遇

1.优惠政策促进世界级的城市群

2.每个城市都有自己的特点和优势

第二类和第三类房企在重湾区布局良好

1.大型住宅企业深度培育湾区大本营

①在本地区起步的大型住宅企业具有先发优势

保利上半年在广州的销售额领先

2.不应低估外国房地产企业的实力

①两种类型的国外住宅企业都有很强的高品质地块布局

融创2018年在广州和深圳的销售额直接达到500亿英镑

3.当地住宅企业进一步扩大了当地优势

(1)根据基地营地布局走向热点城市

(2)何景泰富多次获地，深耕粤港澳

三是在粤港澳建设下，房屋企业跨境而遇新机器

①在湾区的浪潮下，广州和深圳的房企竞相展开旧的改革

2所有各方都受益于长期租赁公寓，以迎接新的商机

3.各种各样的企业共同建立了海湾地区的经济

来源：新浪直播网