招商局置地转型迷雾：一边变轻一边囤地

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乐居金融曹杰来自深圳

在转型的道路上，招商局土地有限公司(00978.hk，以下简称招商局土地)陷入了非常纠结的境地。在谈及资产转型和针对资产管理平台定位的同时，他们也在不断投资土地收购。

几天前，招商局宣布，佛山市一家间接全资子公司已与佛山鸿泰达成合作协议，佛山鸿泰由时代地产100%控股。双方将在佛山市南海区大沥镇共同开发一处商住用地。

具体投资方式为:招商局佛山分公司投资5020万元在佛山市时代冠宏房地产开发有限公司，最终持有项目公司50.1%的股权，实现项目的控股权，时代地产通过佛山宏泰持有剩余的49.9%的股权。根据地价测算，招商局在佛山项目的总投资为4.95亿元。

事实上，就在半个月前，也就是2018年的最后一天，招商地产刚刚斥资29亿元人民币，以同样的方式收购了南京一处住宅用地51%的股权。

在与其母公司招商局蛇口(001979)重新划定“势力范围”后，强调资产导向平台转型的招商局地产，依然深爱着资产导向型住宅开发业务。

自成立以来，招商局集团走过了一条崎岖不平的路。现在，轻资产转型令人困惑。未来的方向是什么？

崎岖的发展道路

招商地产前身为东丽实业控股有限公司，成立于1997年4月，并于1997年10月在香港联交所上市。2012年5月7日，招商局地产控股有限公司(2015年与招商局蛇口合并)收购东丽实业70.18%的股份，成为其控股股东。

2013年11月1日，招商地产将其在11家房地产项目公司的股权注入上市公司，并更名为招商地产股份有限公司，成为专业房地产企业。

借壳东丽实业在香港上市后，招商地产成为当时招商地产海外扩张的融资渠道。根据公告，2013年，招商地产发行了5亿美元债券。

然而，在借壳上市后，本应表现出色的招商局陷入了沉默。这与招商局的房地产整合和人员冲击有关。

2013年7月29日，招商局突然发出内部通知，公司党委书记、董事长兼首席执行官林少彬不再担任公司首席执行官、党委书记及成员。2014年4月，林少彬辞去招商地产董事长职务，仅担任招商局集团总经理助理。结果，招商局开始了长达一年的人事震荡期。

随着林少彬淡出管理层和人事变动，招商局地产开始计划与招商局蛇口的合并和重组。接任林少彬董事长的何建亚风格激进。他不满足于招商地产已经落后的现实，并试图推动招商地产成为一家十亿美元的公司，恢复“招募和保护数千黄金”的旧时代的辉煌。

然而，一场意想不到的人事动荡发生了。2015年8月，何建亚也被免职，引发了一系列人事变动。截至2015年底，招商局地产退市并与招商局蛇口合并。

经过两年多的整合，招商地产已经逐渐步入正轨。然而，由于前期的尴尬定位以及母公司长期的人事冲击和业务整合，招商地产与招商局蛇口的差距越来越大。

根据公告数据，2018年招商局蛇口的销售规模已经超过1700亿元，运行在1000亿元的轨道上。虽然2018年招商局土地年销售额同比增长43%，达到344.32亿元，但仍仅为招商局蛇口的五分之一左右。

轻资产转型

招商地产的起点不低。招商地产主要通过注入母公司的资产来扩大规模。那一年，招商局蛇口注入了南京、广州、佛山和重庆的所有房地产项目。

同时，为避免横向竞争，2013年，招商局土地与招商局蛇口修订了第一版竞业禁止协议，严格划分各自的开发范围，限制各自的区域，不跨境从事任何相关房地产业务。

根据协议，招商局地产在广州、重庆、佛山和南京拥有独家开发权，而招商局蛇口在其进入的城市拥有独家房地产业务。对于没有进入的城市，招商地产有优先发展权。

虽然横向竞争的问题已经解决，但严格的区域划分将招商局的经营规模限制在一个狭窄的范围内。对此，业内人士分析乐居财经，随着房地产市场增长放缓，这种区域布局将带来很大的不确定性。

同时，由于定位不清，与母公司业务重叠，招商地产一直处于尴尬的境地。

为了扩大业务范围，招商局一直在寻找新的业务定位。公司相关负责人多次公开发布轻资产转型信号。

于2018年12月17日，招商局土地与其母公司招商局蛇口联合发行经修订及重新上市的竞业禁止契约(以下简称“契约”)。根据修订后的契约，招商局蛇口和招商局地标打破了各自城市原有的横向竞争限制。

未来，招商地产的发展将逐步发展不受地域限制的轻资产房地产业务，同时也将有权参与在中国(包括招商局蛇口市)的非控股投资安排。

根据新契约，招商地产将逐步退出Xi和重庆，同时大力发展资产管理业务。资产管理业务分为办公物业和酒店式公寓。招商局蛇口将把在北京和上海的办公室管理业务转移到招商局，让招商局在北京和上海独家经营，并进一步把业务拓展到深圳和其他城市。酒店式公寓将整合现有的cm+品牌，并在香港和内地扩张。

这份新协议主要侧重于业务划分，取代了原有的地域划分，从而使招商局集团的土地收购定位更加清晰:轻资产战略平台。

大规模囤积

招商集团虽然不再受地域限制，但未来只能以小股和投资的方式参与全国范围的房地产业务。招商地产执行董事兼总经理于志良表示，招商地产的投资额度也是有限的，即不超过总投资的30%。

此外，这种转变不是一蹴而就的。出于业绩考虑，招商地产仍保留了很大比例的传统房地产开发业务。

事实上，囤积土地也是招商局近年来采取的策略。这一战略自2016年以来一直在酝酿。根据招商局土地2016年年报，2016年进行了多次土地收购，其中收购的南京和佛山地块达33.3万平方米，到2016年土地储备达到610.05万平方米。据招商局土地，这部分土地储备可以使用三年。

这势必会给招商地产的现金流带来压力。根据招商地产财务报告数据，2016年招商地产的净现金流量仅为7.61亿元。然而，当时招商地产的流动资产为320.355亿元，年末的银行和现金为57.52亿元，因此仍有支付土地成本的空间。

值得注意的是，截至2018年6月底，招商地产的净经营现金流仅为6.14亿元，负债总额达到436.9亿元。

2018年第四季度，招商地产分别投资5.3亿元和2.9亿元进行项目开发，并引进华侨城以50: 50在陕西联合开发45，900平方米项目，与南京长茂联合开发南京2018g52地块。

根据招商地产半年度报告披露，2018年中期招商地产土地储备面积为619.5万平方米，其中重庆土地储备面积最大，为324.2万平方米，广州为48.7万平方米，佛山为152.1万平方米。

一方面，它开始加速轻资产的转型，而另一方面，它继续花大量的钱囤积土地。招商地产的转型之路仍不明朗。就连于志良也承认，“传统房地产开发业务的收入在未来五年仍将占据很大比重，预计将超过50%。”

来源：新浪直播网