独家｜股价闪崩六成后，易小迪开了一个投资人电话会

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阳光100董事会主席易小弟

乐居金融林振兴来自北京

1月22日，股价暴跌五天后，易小迪终于发了脾气，与50多名投资者召开了电话会议。

与前一天由香港嘉园国际掌舵人沈宇星主持的投资者午餐会不同，阳光100的沟通会有些神秘和低调。原本计划邀请5-6家媒体，但在会议前两个小时就匆匆取消了。

股票价格突然波动，这是易小迪没有预料到的。这些天他一直在与金融机构会面。他承认这实际上是一件好事，创造了一个与金融机构交流新业务和发展前景的机会。

面对诸多质疑的投资者，易小迪首次对股价的异常波动做出回应，称这与公司的运营无关，并认为随着时间的推移，回报会是正常的。

如果不是经历了上周的“黑色星期四”，阳光100(02608.hk)的股价可能会继续保持强劲。它躲过了2018年房地产股票“下跌”的诅咒，成为26只逆市上涨的房地产股票之一。去年年底的收盘价为3.7港元，较年初上涨5.11%。

然而，事情是变化无常的。1月17日下午，阳光100的股价暴跌至每股0.75港元，跌幅高达80%。整份日报以每股1.31港元收盘，下跌64.59%，市值达到34.21亿港元。这使得易小弟和阳光100毫无征兆地进入了舆论漩涡。

事实上，恒生指数当天上午下跌了27000点，这已经发出了一个不好的信号，但雨天引发的泥石流仍超出了市场预期。一天之内，许多香港股票的仓位突然下跌，包括嘉园国际控股公司股价下跌80%，市值蒸发260亿港元。

1月18日，阳光100宣布回购计划，发行2975.4万股，占总股本的1.1392%，每股价格1.36-1.79港元，共计5083.69万港元。当日，该股开盘上涨40%，盘中一度达到每股1.97港元的高点。

回购后，阳光100的总余额为26.12亿股。易小弟表示，大股东持股比例有所增加，公司也表示对未来的发展充满信心，并在以实际行动。我认为当前的股价低估了公司的真实价值。截至昨日收盘，市盈率不到0.5倍，远低于同行。

从财务数据看，截至2018年12月31日，阳光100实现合同销售额约120.96亿元，同比增长14.03%；销售面积约947，600平方米，同比增长9.26%。此前，易小迪在2017年业绩会议上披露的目标是175亿元。

阳光100的高负债经营也是外界关注的焦点。2018年上半年，公司净负债率为234.1%。易晓迪去年7月接受乐居金融独家采访时表示，“我们的负债率略高，因为我们是相对非住宅类的，持有很多经营性资产，这些资产的价值还有一定的潜力”

另外，他说阳光100的钱主要是在土地上。截至2018年6月30日，土地储备总建筑面积约为1473万平方米。根据平均售价，土地储备面积有2000亿元的价值。与此同时，该公司持有近200亿商业地产，其中许多已成为当地城市的客厅，高品质的财产将继续升值在控股。

面对高额债务，阳光100也在拓展融资渠道。2018年9月，该公司计划发行7.5亿港元可转换债券；11月29日，它再次宣布将发行1.7亿美元2021年到期的优先票据，年利率为10.50%。

在中国房地产发展的历史上，阳光100一度是一线房地产企业的“种子选手”。1995年在海南房地产泡沫中捞了一桶金的易小弟“侥幸脱险”，1999年创立阳光100，此后近20年对公司的发展一直保持着谨慎稳健的态度。

虽然我们错过了土地招标、拍卖、挂牌制度实施后房地产企业的土地争夺战，但我们进入资本市场太晚，已经过了“黄金十年”。然而，易小笛继续寻求转型，试图赶上房地产的“第二个春天”。

近年来，阳光100的商业模式发生了很大变化，从开发商到运营商，从开发利润到服务增值，服务收入不断上升。

改造后，阳光100专注于三种类型的产品，即街区综合体、服务式公寓和特色城镇。尤其是喜马拉雅产品线，一个创新的产品，享有良好的势头。例如，重庆喜玛拉雅作为重庆的顶级房产，已被高端投资者认可，并在入住前售出99%。喜玛拉雅产品线增长迅速，市场信誉良好，将成为阳光100未来最大的增长点。

在过去的一年里，易小迪思考的最重要的事情就是商业模式的创新和调整。他坦言，“阳光100走了一条艰难的路。但只要我们创造价值，市场就有我们的立足点。”

以下是部分投资者沟通会议:

易小笛:首先，谢谢你的关心。这是一个意想不到的事件，因为我们的股票过去并不活跃，但这次股价的异常波动与我们公司的经营无关。我相信随着时间的推移，回归将是正常的。截至目前，大股东持股并未减少，上市公司在董事会建议下回购股份超过5000万港元，大股东持股比例有所上升。公司还在《以实际行动》中表达了对未来发展的充分信心。我们认为当前的股价低估了公司的真实价值。截至昨日收盘，市盈率不到0.5倍，远低于同行。

这些天来，我一直在与金融机构会面，包括合作了十几二十年的合作伙伴。这实际上是一件好事，创造了一个与金融机构就我们的新业务和发展前景进行沟通的机会。目前，与金融机构的合作保持稳定，他们非常信任我们。

问:公司目前的土地储备情况如何？公司未来的征地模式和城市布局有什么变化吗？2019年可能增加的城市和项目类型？

易小迪:外界经常谈论我们的负债率，但我们的钱都在陆地上。近十年来，公司在全国布局过程中积累了大量优质土地储备。截至2018年6月30日，土地储备总建筑面积约为1473万平方米，是同类公司的两倍。根据平均售价，土地储备面积有2000亿元的价值。主要分布在广东清远、温州和北京周边地区，以及重庆、无锡、成都、武汉、长沙、济南和沈阳等省会城市。

与此同时，该公司持有近200亿英镑的商业地产。此外，他们都位于城市的核心区域，这已成为当地的城市客厅，并持有该物业不断升值。

公司秉承谨慎取地的原则，将继续以长三角、珠三角和首都经济圈周边城市为主要区域扩张方向，重点关注公司的三大产品线，即街区综合体、喜玛拉雅酒店式公寓和阿尔勒复合住宅项目。2019年，征地区域预计为岳阳、湖南、兴隆、武汉、长沙和天津。

问:该公司专注于三种主要产品，近年来开始转型。目前整体运营情况如何？2019年有什么新进展？

易小弟:2018年是业绩稳步增长的一年。2018年，全年合同销售额约为120.96亿元人民币(含轻资产战略项目13.12亿元人民币)，合同销售面积约为94.8万平方米，合同销售额同比增长约14.03%。尤其是喜马拉雅产品线，一个创新的产品，享有良好的势头。例如，重庆喜玛拉雅作为重庆的顶级房产，已被高端投资者认可，并在入住前售出99%。2019年，预计喜马拉雅山四大项目的总销售额将达到20亿左右，约占总销售目标的13%。估计毛利率超过30%。喜玛拉雅产品线增长迅速，市场信誉良好，将成为阳光100未来最大的增长点。阿尔勒的产品线也走上了通过运营创造价值的新轨道，产品价格也在上涨。街区综合体项目也成为了当地城市的客厅，交付的十个项目运行良好，形成了品牌效应。

与此同时，阳光100的商业模式正在发生巨大的变化。近年来，从开发商到运营商的企业转型，从开发利润到服务增值的商业模式，服务收入不断上升。包括喜马拉雅山和自我维持业务在内的营业收入增长强劲。

2019年，我们将加快营业额，引入合作，加强主要产品品牌的建立。目前，喜玛拉雅产品线没有强大的市场竞争对手，可以在当地获得良好的声誉。客户忠诚度高，能够满足客户对房地产投资的需求。喜马拉雅产品线不限于购买，非住宅市场具有广阔的市场前景。阿尔勒市场加速全面转型。结合一期开发，增加土地出让收入，加快资金回笼，减少负债。文化街区继续坚持租售结合，在做好街区运营的同时，给予顾客欣赏空的空间。

同时，要做好操作队伍的培训和建设工作。很难跟上人员和团队。

阳光100是一家追求和创造品牌的公司，我们走过了一条艰难的路。但是只要我们创造价值，市场就会有立足之地。

来源：新浪直播网