卢志强：远去的地产大佬

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中国远洋控股集团董事长卢志强

乐居金融林振兴来自北京

新年伊始，“接班人”孙宏斌再次出手。这一次，它是卢志强的跨海大桥。

1月21日上午，融创中国(01918.hk)宣布与武汉中央商务区签署协议，以125.53亿元人民币收购目标公司100%的股权，目标公司拥有北京远洋国际一号项目和上海董家渡项目100%的股权。

本次交易的两个项目总建筑面积为129.65万平方米。根据125.53亿元的成交价格，底价仅为9682元/平方米。

根据数据显示，这两个项目是位于一线城市核心区域的黄金宝藏，这两个项目已在远洋地产手中超过15年，包括北京项目15年和上海项目17年。目前，周边房价已飙升至10万元/平方米。

为什么卢志强以卷心菜的价格出售这些心脏？

(a)法院

乐居金融查阅历史资料发现，这两个项目的地价都很低。

2004年，远洋地产在北京东风镇收购了四块地皮，总价格约为2.25亿元，总面积为29.1万平方米，建筑规模为87万平方米，综合楼面价格仅为每平方米262元。

上海董家渡街区也是一座黄金宝地，位于黄浦区核心，紧邻黄浦江和豫园，总建筑面积约62.8万平方米。主要用于住宅和商业开发，大部分尚未建成。

这是上海第一个海洋工程。2002年，远洋地产以零地价收购了外滩三个核心区域，即10号、12号和14号。由于远洋当时获得的是“荒地”而不是“干净地”，远洋不得不承担其地块的拆迁工作。

9682元/平方米的底价已经赚了很多钱，相比之下，几乎零地价时，土地是在海上收购的。

通过这笔交易，海洋石油兑现了125.53亿元人民币。对于负债比率飙升、资本面临压力的大洋洲来说，这可以解决对资本的渴求。

截至2018年第三季度末，远洋控股的负债总额为1785.32亿元，比年初增加183亿元，创下上市以来的新高，资产负债率为85.9%。在过去的三年里，海洋控股公司的资产负债率一直保持在85%左右。

在高额债务下，离岸基金面临压力。2018年12月4日，远洋控股宣布对外担保金额为848.24亿元，占公司2017年经审计总资产的422.65%。

同一天，远洋控股宣布，其控股股东中国远洋已承诺持有该公司34.71亿股股份，占其股份的99.56%和总股本的66.82%。本公司的主要股东中国远洋控股集团有限公司及本公司持有和投资的三家a股上市公司几乎均已质押其股份。

泛海控股还在公告中表示，交易完成后，公司的资产负债结构将得到大幅改善，公司负债将会减少，大量现金将会返还，有效缓解了公司的现金流压力，提高了公司的财务稳定性。

(二)乙

这两项核心房地产资产的出售也被业内人士视为跨洋转型的又一步。

海洋集团近年来一直在寻求转型。2014年，远洋地产上市平台远洋控股(000046.sz)公开宣布，公司将转变为“房地产+金融+战略投资”的发展模式，摆脱对房地产业务的依赖。

一年后，卢志强亲自接管了远洋控股，召集了一个豪华金融团队，并进一步向“全面金融许可”的目标迈进。

2018年，远洋控股的重点工作将是进一步转型，从以“房地产+金融”为主营业务的上市公司转型为以金融为主营业务的上市公司。

2018年1月，泛海控股向深圳证券交易所申请停牌，并计划剥离境内外房地产业务，通过实施重大资产重组退出上市公司，同时投放优质金融资产。然而，三个月后，该计划流产，因为“重组的条件尚未成熟。”

从外部世界的角度来看，卢志强坚定的转型可能是由于泛欧旗下房地产业务的持续萎缩。2018年上半年，远洋控股的房地产业务对业绩的贡献进一步下降，从最初的领先地位下降到占当前总收入的22.4%。信托、证券和保险业务收入分别占32.3%、11.3%和33.8%。

根据远洋控股的半年度报告，截至2018年6月底，远洋控股在中国未开发的土地储备只有武汉中央商务区项目、北京远洋国际居住区二期和沈阳远洋国际居住区。海外有五个项目，包括美国索诺马项目、纽约南街80号、夏威夷科奥利纳1#项目和夏威夷科奥利纳2#项目。

截至2018年6月底，海洋控股公司尚未开发土地储备

报告期内，在建项目包括杭州远洋钓鱼台酒店、武汉中央商务区、董家渡10号项目、沈阳远洋国际居住区、北京远洋国际居住区二期(2#、3#)、北京远洋国际居住区二期(1#)和洛杉矶远洋广场。远洋控股还拥有大连远洋国际旅游度假区10%的股权。

交易完成后，海洋控股的土地储备将减少24.8%。一位知情人士分析说，卢志强决心退出房地产开发业务，似乎有必要进行到底的转型。

来源：新浪直播网