王健林的底气：甩卖千亿资产 他还是全球头号包租公

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最近，王健林在万达年会上发表了惊人的言论。他表示，万达商业将在2019年完全剥离其房地产业务，万达集团不再是一家房地产公司，服务业收入是最大的。早在2016年，万达的租金收入就超过了码头和太古等老租船公司。2018年，万达的租金收入达到328.8亿元，再创历史新高。如果拥有巨额资产的房地产投资信托基金被移除，万达应该成为世界第一大租赁商。如果你可以躺下来收租，为什么还要费心开发房地产呢？也许，这就是王健林不做房地产的底气。

2019年1月12日，万达集团在青岛召开2018年年度会议。在这次年会上，万达集团董事长王健林做了万字工作报告。出人意料的是，王健林表示:“为了适应新形势、新变化，万达应该进行全面转型。万达商业将在2019年完全剥离所有房地产业务，一平方米的房地产无法开发。”

众所周知，万达从房地产起家，也是中国知名的房地产公司。王健林的声明意味着万达将放弃其原有的房地产开发。

万达集团之所以决定完全剥离其房地产开发业务，与万达商业(现更名为万达商业管理)a股上市推迟有关。

剥离房地产只为首次公开募股？

2016年9月，万达商业从香港交易所退市，并寻求a股上市。迄今为止，万达商业的ipo之路并不平坦。2016年底，万达商业在等待ipo的企业中排名第70位。2017年，万达商业排在第75位。

2019年1月11日，中国证监会官方网站公布了新股发行审核和企业申请的最新工作流程。根据公告，万达商业在上海证券交易所的123家初审企业中排名第68位。

来源:中国证监会官方网站

从上图可以看出，万达商业之前的企业已经“提前披露和更新”，而万达商业之后的几家企业也是房地产企业。例如，中国证监会将排名第69、70和71位的R&F地产、通策房地产咨询和惠今集团列入房地产行业。

事实上，近年来，还没有房地产公司在a股上市的成功案例。万达商业两年多来，ipo排名一直低迷，背后的企业都是房地产企业。这在很大程度上表明，a股已经基本关闭了房地产企业的ipo大门。

或者基于上述考虑，万达集团不遗余力地剥离其原有的房地产开发业务，改变其“房地产业”的行业属性，从而为万达商业打开了a股ipo的大门。

不过，王健林表示，有人说万达急于上市，但他们根本不明白，我们与战略投资者签署的协议是在5年内上市，甚至“不上市”也没有回购保证。金子总会发光，一顿美餐不怕迟到。

万达商业私有化已经失败

房地产公司通常专注于资产管理，对资本的需求相对较大。上市后，它可以提供一个高质量的融资平台。目前，万达商业从香港股票私有化中退市似乎是一个失败。

开始时，万达商业在香港上市后，市盈率长期在5倍左右波动，长期低于1倍。当时，a股上市房地产公司的估值水平是在香港上市的可比房地产公司的三倍以上。因此，万达集团认为，万达商业的市场价值被严重低估。

因此，万达集团决定主动介入万达商业不合理的市场估值。也就是说，在a股上市之前，它将被私有化并从香港证券交易所退市。据报道，经过这样的操作，预计万达商业的总市值将至少翻一番。2016年上半年，万达集团私有化万达商业，并于2016年9月从香港市场退市。

出人意料的是，万达商业地产刚刚退出市场，内地地产股出现了翻盘，估值水平迅速上升。仅2017年上半年，中国恒大、融创和碧桂园的估值水平和股价平均涨幅就超过两倍。

私有化不仅让万达商业赶不上国内地产股的飙升，也让万达集团不断受到赌博协议的压力。根据万达私有化项目书中披露的信息，万达商业计划在2018年8月31日前完成a股上市。

如果未能按计划在2018年8月31日前在a股上市，万达集团将支付400亿港元回购股份，并分别向海外和国内投资者支付12%和10%的利息。按两年期计算，预计利息高达70亿港元。

2018年1月，由腾讯、苏宁、JD.com和融创组成的财团向万达商业投资340亿元人民币，以每股53.65元人民币的价格收购了万达商业约14%的股份。外界认为这是万达集团发现的“接班人”。

同时，该交易还规定万达商业不能改变其主营业务，2019年净租金收入应达到190亿元。如果低于这个数字，投资者有权要求万达给予现金补偿。此外，万达商业和万达集团也承诺将尽最大努力在2023年10月31日前尽快完成万达商业的合格上市。

告别房地产只是一个文字游戏？

对于为什么要剥离房地产业务，王健林表示，房地产行业存在两大缺陷，一是周期性太强，二是现金流不是长期的。因此，一个企业仅靠房地产仍然难以长期生存。从长远来看，许多房地产企业将失去竞争力，最终逃脱被淘汰的厄运。

然而，在仔细阅读了王健林的万字报告全文后，似乎所谓的房地产业务剥离只是一个文字游戏。王健林强调，根据投资协议，万达商业将在2019年剥离其所有的房地产业务，没有一平方米的房地产开发业务，从而成为一个完整的商业管理和运营企业。

王健林进一步解释说，应该说万达集团已经不再是一个房地产企业，而是一个以服务业为主，拥有房地产业务的综合性企业集团。

然而，王健林提到的服务业似乎离不开房地产。2018年，万达集团年收入为2142.8亿元，同比下降5.7%。其中，万达商业管理、万达文化、万达房地产和万达金融分别实现利润376.5亿元、692.4亿元、540.2亿元和433.6亿元。

万达商业管理已经赚了376.5亿元，另外328.8亿元属于租金收入。所谓房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的企业。显然，经营和管理物业的租金收入也属于房地产业务。万达地产的收入为540.2亿元，万达集团2018年的房地产业务收入应为869亿元，占总收入的40%。

由此可见，虽然王健林声称万达集团主要从事服务业，但其本质上是一家房地产公司。如果万达集团不是一家地产公司，那么那些以收租为主要收入来源的香港上市公司就不能称为地产公司，例如长江实业和新鸿基地产。

出售1000亿资产

从万达集团近年来的转型来看，万达集团并不想离开房地产，而是想像香港的房地产开发商一样，拥有大量的高价值商业地产，并能每年稳步收取租金。在获得稳定现金流的同时，成为“租船人”也很容易。

或者说，为了更专注于核心业务，万达集团近年来出售了近1000亿美元资产。2017年7月，万达商业、融创和R&F达成了638亿元人民币的天价交易。万达商业以199.06亿元的价格将77家酒店转让给R&F地产，以438.44亿元的价格将西双版纳万达文化旅游项目等13个文化旅游项目91%的股权转让给融创地产集团，总金额为637.5亿元。

2017年7月，珠江人寿通过“股权收购”的方式，收购南昌西湖万达广场、益阳万达广场、大同万达广场、成都崇州万达广场、平顶山万达广场五家项目公司100%的股权，并以股东贷款的形式为项目后续开发建设提供资金支持。

2018年，万达继续出售其资产。同年2月，万达以5000万欧元的价格出售了马德里竞技17%的股份。同年5月，万达以3.15亿澳元的价格出售了澳大利亚黄金海岸项目和悉尼项目。

2018年10月，万达再次与融创进行交易，交易总额约为62.81亿元人民币。其中，融创中国以约44.94亿元的价格收购了王健林持有的成都万达主题文化旅游管理公司75%的股份；融创中国斥资约15亿元人民币收购万达文化旅游创意集团100%的股权。

据不完全统计，自2017年下半年以来，万达集团和王健林已经出售了近1000亿资产。

来源：新浪直播网