2019买房攻略（一） | 京津冀：2018保定、廊坊降价甩货，2019警惕需求断档

本篇文章1333字，读完约3分钟

2018年对中国房地产市场来说注定是不平凡的一年。一方面，全国商品房销售面积高达17.2亿平方米，创历史新高；另一方面，下半年房地产市场明显降温，各城市新开项目取消率持续下降。京津冀地区的城市可谓典型。房地产市场和地方城市继续转冷，市场的下行压力不可低估。

首先，政策压力、人才安置等微调和利率下降对市场的影响有限

2018年，京津冀城市四限政策继续发挥作用，许多城市全面整顿市场秩序。例如，北京多个部门联合发起了一场控制房地产市场混乱的专项运动，涉及住房垄断、操纵住房价格和租金、非法销售等。

一些政策进行了适度微调，具体表现在以下两点:第一，新政中安置的人才部分放松和限制，如天津的“海河人才计划”，但实施两周后失败。其次，在2018年底，北京和其他城市降低了抵押贷款利率的浮动利率。然而，政策的微调和放松将在一定程度上有利于房地产市场。

二是房地产市场交易量全面下降，保定、廊坊等房价率先下调

在调控政策的持续高压下，2018年京津冀城市群房地产市场明显转冷，13个重点监测城市商品房累计成交3673万平方米，同比下降24%。具体来说，各城市的营业额都有不同程度的下降，北京、天津等核心城市的营业额略有回落，同比下降超过10%。四线城市的市场非常冷，营业额下降得特别快。石家庄和保定的同比降幅均超过40%，衡水的同比降幅为74%。与此同时，核心城市价格涨幅逐渐趋于平缓，保定和廊坊价格率先下调，同比下降20%左右。

2018年下半年，京津冀城市预售许可证审批明显加快，供应量明显反弹，但市场观望情绪强烈，交易量继续运行在较低水平。例如，北京下半年的供应量明显偏高，但成交量仍处于较低水平。除了一些高成本的房地产销售，其他新开放的项目表现不佳，多套的去转换率低于10%。2018年，天津的供应量达到了1791万平方米，创下了过去10年的新高，但成交量没有增加而是下降了，同比仍下降了13%。受此影响，京津冀市场供需关系持续恶化，高库存风险浮出水面，且呈上升趋势。

2018年，京津冀将重点监控城市商品房交易量

数据来源:中国房地产决策咨询系统

第三，土地拍卖完全冷清，底价正常，拍卖数量持续增加

2018年，京津冀城市群土地拍卖市场持续冷清，房企征地态度更加谨慎。他们中的大多数人放慢了土地收购的步伐，甚至逐渐退出土地市场，迫使地方国有企业和中央企业从底层收回土地。受此影响，土地拍卖的竞争自然不激烈，底价交易逐渐成为市场常态。即使是在北京和天津等核心城市的中心城区，受欢迎的住宅也很难获得高溢价。此外，土地拍卖的数量继续增加，天津共有41个土地拍卖，这在历史上是罕见的。

2018年，京津冀重点监控城市商业用地拍卖数量

数据来源:中国房地产决策咨询系统

第四，2019年监管政策难以扭转，市场整体下行趋势继续惯性

鉴于京津冀城市群政策的重大意义，2019年调控政策难以做出实质性改变，四限政策预计将持续较长时间。展望未来，京津冀城市群的房地产市场前景仍不容乐观，空.的交易量仍有所下降特别是，由于市场购买力的透支和居民的高杠杆率，增量置业的需求是不可持续的，四线城市的交易量将继续下降。保定、廊坊等一些四线城市市场的下行压力不可低估，房价难以摆脱下行通道。

来源：新浪直播网