房地产市场呈现回暖迹象 料佳源国际续有强劲表现

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我们的记者鲍兴安

最近，国家统计局发布了《2018年1-12月中国房地产开发投资与销售》，其中提到了中国房地产开发投资完成情况、商品房销售与销售情况、房地产开发企业资金到位情况和房地产开发景气指数。全国房地产开发投资达到12.02万亿元，同比增长9.5%。2018年，全国商品房销售额达到15万亿元，同比增长12.2%。

一线城市的超高房价和产业转移推动巨大的市场溢出需求流向二三线城市。一旦政策发生变化，它将基本上迅速转化为市场成交量。事实反映在数据中。根据去年11月发布的100个城市的全国库存报告，四线城市的去库存周期最近从底部反弹。与此同时，山东省荷泽市住房和城乡建设局发布文件，明确表示将取消对新购住房转让的限制，随后安徽省合肥市和湖南省衡阳市取消了限购令。预计未来将有更多的四线城市紧随其后。

自2017年以来，总部位于江苏的嘉园国际发展迅速。2018年，全年合同销售额约为202亿元，同比增长94.6%。同时，集团积极扩大土地储备，通过并购、公开市场招标、拍卖、联合开发等方式共收购了14个项目。新收购的土地储备建筑面积约为370万平方米，目前土地面积已超过980万平方米，足以满足未来3至5年的发展需求。

根据公司1月31日的公告，截至今年1月，嘉园国际的合同销售额约为人民币10.482亿元，同比增长约122%。合同销售面积约90，328平方米，同比增长约83%；平均价格约为每平方米11605元，同比增长约22%。根据嘉园国际2018年的中期业绩，收入为41.3亿元，净利润同比增长88%，达到9.73亿元。盈利能力强于同行，万科8.7%，融创13.66%，恒大10.3%，凯撒11.33%。一般房地产开发商的净利润约为10%。

充足的土地储备有利于住宅企业的未来发展，实现现金回报。截至2018年6月30日，嘉园国际在中国主要城市拥有41个物业组合，包括29个住宅区和12个商业区，土地储备面积约为980万平方米。其中，江苏仍占最大比重，占67%。嘉园国际在2018年非常积极，通过项目并购、公开市场招标、拍卖和联合房地产开发获得12个项目，项目金额超过100亿元，并将其业务拓展至贵阳、乌鲁木齐和柬埔寨等一带一路国家，积极扩大土地储备。

2018年，合同销售面积约为178万平方米，同比增长52%。基于中国58家样本房地产企业的平均去污周期，嘉园国际具有正去污效率。随着11月份两个香港住宅和商业项目的开业，嘉园国际在大湾区核心城市的发展布局正式揭晓。

内地房地产企业的负债率一直偏高，这与其行业特点有关，行业平均水平为125%。恒大目前的负债率约为127%，在2016年、2017年和2018年6月30日，市场的担忧并非没有道理。有了如此大规模的债务和内地房地产的持续监管，房子就不能卖了。从销售中筹集资金非常困难。目前，许多企业简直是拆东墙补西墙，拆东墙补西墙，甚至在民间冒险高息借钱。嘉园国际的净资本负债率分别为150.2%、125.6%和85%，其净负债/息税前利润也从2015年的10.23倍降至2018年上半年的0.47倍。目前的债务状况明显好于中国普通房地产公司，因此其决心和公司执行力都非常强。

与房地产开发的重资产相比，物业管理是一个轻资产行业，为企业提供稳定的现金流，并在出口品牌的同时迅速扩大经营规模，从而获得品牌溢价。注入物业管理业务是一个战略举措，具有协同效应，更有利于集团平衡主营业务风险，同时提供增值服务。嘉源国际较早前举行特别股东大会，批准以集团主席及控股股东沈天庆名义收购物业管理业务，收购金额为人民币6.89亿元，并以每股13.73港元发行5018万股股份。

沈天庆(又名沈宇星)，出生于浙江桐乡市，1995年创办嘉园集团。自2009年以来，沈天庆连续十年跻身中国房地产开发企业百强，自2013年以来连续六年跻身中国房地产开发企业50强。中国房地产开发企业品牌价值排名前50位，品牌评估值达到100亿元。2018年6月，被中国城市科学研究协会授予绿色建筑产业化基地。

1月21日，嘉园国际在投资者大会上澄清了传闻中的债务违约事件，称业务运营和财务状况一切如常。随后，还说明了公司控股股东明远投资(与沈天庆先生)所持股份的质押及融资情况。公告显示，本次质押及成功融资总额仅为1.2亿美元，而嘉源国际控股2018年中期报告数据显示，经营收入为41.3亿元人民币，融资相对收入而言相对较少。从市值来看，嘉园国际控股在下跌后的市值为94.76亿元，融资在市值中所占比例较低，被要求补仓甚至平仓的风险极低。

在资本市场上，信息披露让事情变得清晰。沈天庆披露了自己的持股情况，以增加股东的信心，让投资者掌握全面的信息。与此同时，整合后的明远投资，连同其在嘉园的全部或大部分股权，被存入香港一家证券经纪公司的账户，以增加透明度。沈天庆在与投资者的午餐会议上表示，他将在适当的时候增持公司股份。

目前，嘉园国际正处于一个不景气的时期。根据《上市规则》附录10《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》，绝对禁止董事在年度业绩公布日期前60天内，或在相关财政年度结束至业绩公布日期期间买卖任何该等证券。与过去的股价相比，现在的股价处于低位。预计大股东将在年报后增持公司股份或行使公司回购股份的意愿。

毫无疑问，房地产已经成为经济的引擎，从建房、放贷、普通百姓购房、抵押贷款，带动了银行存款的滚动，推动了各种融资活动。然而，作为一个投资者，有必要保持理性分析，知道如何看待基本面，并作出披露和与市场沟通。在房地产方面，香港房地产企业经历了无数的风风雨雨，发展成为今天有效的企业管理，这也是上市企业的责任和对中小股东的承诺。

来源：新浪直播网