规模房企房企猛打“去化战”2019年量入为出现金为王

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今年已经过去了三分之一，百强房企整体表现喜人，尤其是规模在1000亿元以上的房企，总体表现稳定。

数据显示，今年1月至4月，前100家房地产企业的销售额增长了27%。

“尤其是在4月份，房地产市场出现了‘小阳春’市场。一级和二级房地产市场大幅反弹，二手房交易也大幅增加。第一季度的经济市场正在好转，这推动了3月至4月的市场数据。”一位机构消息人士告诉《国家商报》，2019年被许多房地产企业视为“转折点年”。首先，产业集中度将继续提高，因此分化也将加剧。今年是住宅企业生存和争取成功的重要一年。大型房地产企业实现2019年年度销售目标并不困难，也不排除超过年度目标的可能性。

“抢丰收”加快淘汰速度

的确，2019年，房地产行业的分化加剧，不仅中小住宅企业的格局，而且大型品牌住宅企业的格局也发生了分化。例如，第一季度绿地、中海等房地产企业的销售额大幅增长，但部分房地产企业的销售额同比大幅下降。

根据机构数据，2019年1月至4月，前10名、前20名、前30名和前50名企业的市场份额分别调整为38%、52%、62%和75%。前30名的门槛值达到302亿元，同比增长36.6%，大型房企之间的竞争异常紧张和僵持。

在当前的竞争中，我们也可以看到房地产企业销售的加速。前四个月，许多房地产企业都经历了“尽快卖出，加快资金归集和回笼”的局面。例如，去年4月，泰和、阳光城等房地产企业推出了“收获计划”。《国家商报》记者了解到，目前，大多数房地产企业基本上将2019年的剥蚀率设定在50%至60%之间。

“提前收获”也反映了2019年房企对市场的不确定性。大多数房地产企业在设定2019年业绩目标时相对谨慎，目标增长率一般在20%左右，而2018年的目标增长率一般在30%至50%之间。

超过“1000亿元”门槛的房企2019年的目标增长率为15%~20%。他们更注重综合能力的均衡发展，更愿意寻找房地产以外的可能性。例如，融创中国加大了对文化和文化旅游产业的投资。

根据上述机构消息来源，住房企业对房地产行业的趋势不确定。在实现目标的过程中，及时调整的可能性很大，住房企业也不难超额完成目标。

大型住宅企业对土地收购更加挑剔

与销售的紧迫性相比，大型房企对征地和投资都很挑剔。

从2019年的过去四个月来看，虽然房企整体上对收购土地持谨慎态度，但位于核心城市群的一、二线城市和优质四线城市的品牌房企仍保持着较高的热情。前四个月，许多核心23个四线城市的土地拍卖升水率明显回升，一些城市甚至频频出现“地王”。

住房研究所首席分析师张博直言不讳地表示:“住房企业在征地方面普遍比较保守，一些热点城市和核心城市不乏征地行为，但仅限于核心城市。房地产公司选择了更多。”

以龙湖为例，其征地策略是按照“年净负债率50%~60%，半年净负债率60%~70%不能突破”的底线来规划征地额度。然而，龙湖也非常关注城市群周围的三线城市，尤其是大湾区、长三角等城市群中实力较强的三、四线城市。

另一个例子是阳光城市，那里的土地投资基于固定收入和支出。有固定收入和支出的量化指标。原则上，土地收购将按照销售利润的50%~55%的比例进行。但是，将根据市场、政策和销售情况灵活调整。

据了解，“量入为出”已成为大多数房地产企业的征地标准，龙光地产、中国奥林匹克公园等许多企业的投资预算基本保持在销售收入或销售额的50%以内。在投资方面，他们倾向于将重点放在城市群上，并选择除一、二线城市以外的具有资源支撑优势的核心地区或地点作为回报。

然而，张博指出，不同城市之间存在着显著的差异，如何有效地把握不同城市的不同需求，挖掘其中的价值洼地已成为成功布局的关键。比如杭州有绿城、人恒地产、滨江集团等优质房地产企业，买家对项目质量的要求很高，这是不言而喻的。同时，长三角的竞争强度和布局难度也是可以想象的，合作或并购可以在一定程度上降低布局难度。

加强对杠杆率的控制

韩毅智库认为，土地收购是保守的，因为住房企业有丰富的储备，即使调整扩大土壤储备的步伐，也不会影响企业的整体发展；此外，在房地产转型升级的门槛上，优质开发更为重要，住房企业的投资标准普遍收紧。“在价格限制之下，如果你能数的话，你可以买，但不能数。”

然而，我们仍然热衷于高质量的住房企业，因为融资环境实际上正在改善，住房企业在短期内有充足的资金。在结构性去杠杆化的基调下，由于2019年行业整体信贷环境不太可能大幅改善，住房企业的整体资本也可能迎来边际改善。

“所以在一些地方拍卖政策调整的情况下(如调整起拍价、延迟支付价款、减少投标保证金等)。)，城市和土地本身都不错，房企不会放弃。”因此，韩毅智库认为，虽然大多数房地产企业在制定2019年销售目标时相对保守，但大型房地产企业的销售业绩上限可能没有绝对限制，大型房地产企业抢占市场份额的速度和节奏将进一步加快。大型房地产企业实现2019年年度销售目标并不困难，也不能排除超过年度目标的可能性。

但是，2019年，房企也应该加强对杠杆率的控制。在控制杠杆控制金融结构的同时，不可能避免“开源节流”，即提高国内外实体的评级，降低取钱的难度和成本；通过固定增资、配售和配股等方式扩大股本和净资产规模；引入战略投资者，提高所有者权益规模；加快推货，提高现金返还速度，增加自有资金量。

事实上，2019年的土地收购将更加谨慎，目标将更加保守，但土地必须收购，目标必须加快。在过去的四个月以及已经开始的剩余三分之二路程中，房企在“快”的时候表现出了明显的节奏感。

编辑魏

来源：新浪直播网