鑫苑物业“做大”的野心与小规模 | 穿透IPO ?

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新源集团董事长张勇

王泽红乐居金融来自郑州

在“做强主业、做大辅业”的战略思路下，张勇拓展大新苑集团房地产板块的雄心从未停止。4月30日，新源地产向HKEx提交了ipo招股说明书，东方金融香港是唯一的发起人。

鑫苑置业，原名鑫苑科技，是鑫苑置业的全资子公司。1997年，山西人张勇在河南郑州创办了新源房地产公司。2007年，它达到顶峰，并成功在纽约证券交易所上市，成为第一家在纽约证券交易所上市的国内房地产公司。

然而，美好的时光并没有持续多久。上市后，新源地产全国布局缓慢推进，行业销售排名长期偏低。随着房企规模化趋势的加强，新源地产逐渐失去了在行业中的话语权。

失去了规模，张勇开始拥抱科技，试图“找到另一条路”进入住宅企业转型的快车道。2016年，新源地产开始走科技转型之路，以房地产为主业，以生产经营、融资建设、智能科技、企业管理、物业管理为“一主五辅”的产业生态得以拓展。之后在2017年，新源地产在新三板上市。

到2018年，张勇将鑫苑置业定位为“主业更强，辅业更大”。在拓展辅助业务的战略调整下，新源地产于2019年1月从新三板退市，并开始向香港联交所“扩张”。

高度依赖母公司

就新源地产本身的发展而言，2016年和2017年的收入分别为2.27亿元和2.96亿元；2018年，新源地产的总收入为3.93亿元，同期滨江服务和澳源健康生活企业的总收入均高于新源地产。

值得注意的是，新源地产80%以上的收入来自为其母公司新源地产提供物业管理服务，这一比例从2016年的96.2%下降至2017年的88.9%，并进一步下降至2018年的84.3%。

同时，新源物业管理的区域也高度依赖母公司。招股说明书显示，2016年，新源地产为新源地产提供了919.3万平方米的物业管理面积，占总管理面积的85.49%；2017年，提供管道面积1097.6万平方米，占80.23%；截至2018年，新源地产管理的建筑面积为1565.5万平方米，新源地产提供的建筑面积为1168.4万平方米，占管理建筑总面积的74.63%。

从数据可以看出，虽然新源地产对母公司的依赖程度逐年略有下降，但其管理面积主要依赖于母公司，来自第三方开发商的物业面积所占比例很小。

“更大”是不够的

与目前在香港上市的地产公司相比，新源地产的管理面积为1565.5万平方米，仅排在十位。

目前，已有13家物业公司成功在h股上市，包括:彩生活、中海地产、中奥家园、绿城服务、福寿服务、浦江中国、高雅生活、碧桂园服务、新城悦、凯撒地产、永胜生活服务、滨江服务、澳源健康生活。其中，除滨江服务(1000万平方米)、澳源健康生活(1200万平方米)和浦江中国(500万平方米)三家物业公司外，其余十家企业管理的总面积均高于新源物业。

物业企业的规模也与其母公司的背景密切相关，而具有房地产企业背景的物业管理公司的规模一般较大。根据数据显示，在经营收入和管理领域排名前五的房地产上市公司都是房地产背景公司。

新源地产背后的新源地产虽然也是一家房地产开发型的房地产企业，但与碧桂园、中海地产、绿城中国、新城控股、徐汇集团、雅居乐相比，新源地产的规模存在一定差距，为新源地产提供业务的能力有限。

此外，新源房地产目前处于危险边缘，面临发展困境。每股净资产下降了46.79%，从2017年的15.32元降至8.15元，股价几乎减半，市值也缩水了近一半。与此同时，新源地产的负债也在不断上升。2018年，资产负债率高达90.35%，远远高于同行业上市公司的平均水平。

根据2018年度报告，新源地产的合同销售额从2017年的24.657亿美元下降至22.645亿美元，下降了8.2%，建筑面积的销售额也从2017年的137.16万平方米下降至106.68万平方米，下降了22.2%。在负债率较高、销售增长乏力的背景下，新源地产将大幅减少对房地产行业规模扩张的支持。

管理的总面积与物业企业的公司规模直接相关，但张勇这个一心要做大辅助业务的城市，显然还有很长的路要走。退出新三板并赴港上市可能会加快其步伐。

Ipo有助于扩张

自2018年以来，已有不少地产公司从新三板转投香港股市，如徐汇的永胜地产、蓝光发展的嘉宝，以及最近贺红地产的贺红服务。一名证券从业人员表示，新三板的融资功能不佳。相比之下，在香港上市可以拓宽融资渠道，帮助企业扩大经营规模。新三板上市只是一些房地产公司在影响a股或港股之前的阶段性目标。

目前，物业管理行业正处于快速增长时期。为了增加市场份额，它已经成为物业管理的重要拓展手段之一。实现新源地产的大规模发展一直是张勇的期望，在香港上市，借助资本市场的力量，可以帮助新源地产进一步扩张。

从上市公司的配售结果来看，物业管理公司募集的资金有50%以上用于战略扩张，特别是2018年以来，当上市公司高度一致时，上市物业管理公司募集的资金有50%~70%用于并购等业务规模扩张，尤其是追求“扩张”的新源地产。

根据招股说明书，鑫苑置业拟将基金用于以下目的:1 .约60%用于拓展物业管理服务，寻求战略性收购和投资机会；2.约15%用于扩展增值服务线提供的服务类型；3.大约15%用于升级和开发自己的信息技术和智能系统；4.约10%将为集团的营运资金需求和其他一般公司用途提供资金。

来源：新浪直播网