未来楼市“稳”字当先 区域温差或将拉大

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3月的春天，北京等一些一线城市的房地产市场开始回暖，但根据4月份的统计，热度有所下降。根据中国指数研究院(China Index Academy)的月度数据，4月份房地产市场整体交易量环比下降，而总库存量环比上升2.8%。全国土地市场交易量逐月萎缩，房地产市场整体小幅下跌。

那么，今年第一季度房地产市场回升是纯属偶然，还是回调的“前兆”？房地产市场的未来趋势是什么？

我认为，在2019年第一季度，房地产市场出现“量价上涨”现象主要有三个原因:

首先，一些人误导信贷政策放松，导致人们产生预期偏差，导致消费偏好；

其次，俗话说“逢年过节都要花钱”，在春节期间，无论是心理、环境还是手头的资金，都会刺激人们的消费行为，而房地产企业的营销活动最终会导致房地产市场略有复苏；

最后，从消费结构来看，大部分开放项目都是刚刚需要的和新变更的项目，这部分需求会因婚姻、养老、上学等不可抗力因素而逐渐释放，形成房地产市场的支撑。

事实上，作为楼市惯性运行区间的“小羊春”，四五月份楼市走势尤为重要。总体而言，未来楼市“稳定”仍是基调，区域分化是特征，稳定波动是长期趋势。

在楼市发展现已进入“小春天”后，4月份召开的中央政治局工作会议再次强调，“一城一策”实际上是官方对楼市复苏的回应，是楼市表现的预警。从货币政策角度看，2019年第一季度，货币政策总体稳定宽松。最近召开的中央财经委员会第四次会议指出，货币政策应保持紧缩和适度，并根据经济和价格变化进行预调整和微调。笔者认为，目前货币政策的自由裁量权在一定程度上有利于房地产市场的表现，但对房地产市场温度的远程控制仍掌握在国家手中。从国家的态度来看，“稳定”将是房地产市场的长期趋势。

根据中国指数研究院的数据，2019年4月，全国100个城市的住宅价格环比上涨0.28%，与上月相比略有上升，总存量环比上涨2.8%。其中，一、二线城市交易量同比增长，三线城市交易量同比下降。五月的第一周，房地产市场的整体交易量很冷，所有城市的交易量都下降了。其中，北京地区下降了60%；全国40个大中城市市场土地供应量同比下降25%，其中主要城市成交量同比下降63%，土地出让金同比下降62%。

从4月和5月第一周的楼市表现来看，与第一季度相比，房地产市场的惯性正在减弱。短期而言，楼市“小羊春”的势头可能会逐渐消退。应该指出的是，楼市反弹的一个重要原因是“一城一策”。

一方面，热点城市的调控政策正在逐步升级。例如，辽宁丹东市规定提高商品房销售价格，陕西Xi市收紧提取公积金的要求，江苏宿州市设定土地拍卖价格上限；另一方面，一些房地产市场明显降温的城市或房地产市场相对较低的城市则有所松动。例如，浙江宁波和内蒙古呼和浩特都在不断增加住房补贴。我认为，这种因地制宜的灵活调整，将使楼市总体上不升不降，从而保持长期稳定。

值得注意的是，正是因为“一城一策”的存在，房地产市场的区域分化才会更加明显。例如，随着土地供求规模的整体下降，长三角和珠三角的土地市场并没有失去人气，高地价地块层出不穷，这也意味着该地区的市场在未来将会上升，而库存压力较大的城市如辽宁沈阳、辽宁大连和山东济南的楼市走势可能并不乐观。

此外，自2019年初以来，急需和新装修项目成为房地产市场的主流，这实际上反映了两点:一是在可预见的未来，人口可以形成对房地产市场的支撑，类似于武汉、湖北、郑州、河南和合肥、安徽等人口基数大的城市，未来房地产热还将持续。其次，急需和新改革的项目被追捧，这一方面反映了居民对房地产市场的谨慎态度，另一方面，经济环境对未来收入预期的影响影响了居民的消费结构和消费水平。

因此，我认为从4月和5月第一周的楼市表现来看，“稳定”楼市是国家的基本态度。虽然“一城一策”的灵活调控有利于维护楼市，但也将进一步深化区域分化的趋势。未来，人口和区域发展将对区域房地产市场差异产生重要影响。

(作者潘和林，应用经济学博士后，房地产深度报道专栏作家。以上仅代表个人观点，不代表本报观点)

来源：新浪直播网