一房难求 宁波杭州湾再出两成首付

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“现在房子卖完了。如果你想买，你必须等到下一次推。”4月28日，宁波杭州湾某房地产营销中心的一名销售人员说。在距离上海140公里的杭州湾新区的销售办公室里，越来越多的买家最近从销售人员那里听到了类似的回答。

杭州湾新区位于浙江省宁波市北部，北依杭州湾大桥与上海相连。作为国家级经济开发区，杭州湾新区2015年的房价只有五六千元左右。然而，经过2016年和2017年两年的快速增长，目前的单价已经超过了1万元。

从2018年下半年开始，受全国市场的影响，杭州湾房地产市场也陷入了短暂的下跌趋势，大量的房地产项目开始打折促销。然而，这种情况并没有持续很久。2019年春节后，尤其是3月份以来，房地产市场开始再度波动。

《经济观察报》记者走访了杭州湾新区的多个房地产项目，发现大部分项目早在3月和4月初就售罄，目前没有销售空间。

与此同时，据当地几家房地产开发商称，最近，银行机构推出了一项针对杭州湾地区的20%首付款优惠政策。买家可以申请20%的首付按揭，只要他们符合第一套房的要求，第一笔贷款和购买面积小于144平方米。

很难找到一个房间

我一进入杭州湾地区，沿着杭州湾大道，我就被房地产广告充斥着——首付8万元，住在杭州湾。许多房地产开发商站在道路两旁，向过往行人和车辆挥舞着房产传单。

2010年2月23日，在整合原慈溪出口加工区管理委员会和经济开发区管理委员会的基础上，宁波杭州湾新区开发建设管理委员会正式成立。杭州湾自西向东分为三个功能区:湿地休闲区、商业新城区和高端工业区，商品房主要集中在商业新城区。

新商业城的南面是杭州湾最早开发的住宅区。该地区第一个项目是世纪金源开发的世纪城项目，也是该地区交付最早、最成熟的大型项目。此外，和盛创发还开发了和盛杭州湾国际新城项目，这也是杭州湾仅有的两个房地产项目。

在商业新城的北面，以石塘横江为界，是杭州湾新开发的沿海新城，也是杭州湾最大的商品房销售区，聚集了中旅、融创、碧桂园、中南、卓悦等众多开发商。

滨海新区发展相对较晚。2016年，绿地成为最早的开发商之一，并开发了杭州湾的超级市场——绿地湾。杭州湾房地产开发商的一位中层经理告诉《经济观察报》，杭州湾房地产市场的一个显著特点是成片开发，该地区大部分项目都是大型项目，如拥有数万套住房的绿地、世纪城和和盛项目，以及占地600亩的融创项目。

绿地之后，其他开发商主要在2018年进入杭州湾。2018年4月9日，杭州湾新区滨海新城13个地块成功拍卖，总面积3062亩，成交额79.6亿元，创历年新高。七家房地产企业参与了此次拍卖，其中碧桂园、融创和香港中国旅行社三家开发商分别赢得了三块地皮。

根据上述中层开发商的说法，杭州湾是一个国家级的经济技术开发区，其重点是生产和城市的一体化。这也是杭州湾房地产市场不同于嘉善、太仓等长江三角洲上海周边地区的地方。在转让土地时，政府将要求开发商建造办公楼、酒店和引进产业。

融创在杭州湾的杭州湾一号项目是由融创和联想联合开发的。项目规划建设内容包括联想智能电网、联想之星、国际创意社区等配套科技领域——联想智谷。联想志固建成后，将引进艾、区块链等独家兽医企业。

在融创、碧桂园和香港中国旅行社等开发商收回土地后，它们于2018年9月开始营业，这促进了杭州湾新住房的供应。此外，去年下半年全国房地产市场下滑，杭州湾不可避免地受到影响。上述中层透露，去年年底，杭州湾的很多项目都有打折促销，比如房价降了95%，但是还有很多房子没卖。

今年春节过后，杭州湾的房地产市场再次回暖。许多杭州湾项目销售人员告诉《经济观察报》，自3月以来，杭州湾许多小型新房难觅踪影，许多项目在去年年底售罄后，在3月底和4月份被多次推出。

滨海新区的一个项目自去年9月以来已经开盘三次，2000多套已经售罄。该项目的营销人员表示，该项目将在5月初推出。仅在3月份，该项目就售出了600多套套房。碧桂园的海上销售传奇显示，目前没有高层住宅出售，只有几个别墅项目。

“它们今年都被清算了，市场非常好。整个杭州湾新区的房子都被消耗掉了。”一位匿名的杭州湾房地产商透露，4月份杭州湾某项目最后一套可售房屋甚至要求一次性付款，最终售罄。目前，折扣和其他措施都已取消。

交易的恢复也推动价格上涨。去年12月，蓝光的子公司蓝光金庸湾首次开张。由于地理位置的原因，价格低至7200元/平方米，但销售并不理想。

随着今年市场的变化，蓝光金庸湾的平均单价已经涨到了11000元/平方米，而且大部分的房子都已经卖完了。“到去年年底，顾客还是会挑选它。现在他们不挑了。这是很难听到，猫和狗可以出售它。”前述营销人员说。

代理叶片

杭州湾是长江三角洲地区一个罕见的区域，吸引了大量的投资者。在高峰期，投资者占90%以上，主要来自上海、温州、杭州和其他长江三角洲城市。近年来，随着行业的兴起，投资者在杭州湾的比例有所下降。

据销售人员介绍，杭州湾的房地产市场仍然是一个以投资者为主的市场，投资者的比例约为70%-80%。这些投资者来自上海、温州、杭州、宁波、慈溪等地。此外，还有一些行业引进的新客户。

不同的项目针对不同的投资客群体。例如，在世纪城项目中，许多温州客户成群结队而来，世纪城项目早期的投资者几乎都是温州人。格林兰湾在上海设立了10多个展厅，主要面向上海投资者。

投资者占据主导地位的市场为代理公司培育了空市场空间。在杭州湾的主要销售办事处中，最活跃的人物是上海、温州、杭州的经销商和杭州湾的当地代理商。除了组织买家买房，这些机构还会派很多人在路边和售楼处拦截顾客。当买家还没有进入售楼处时，他们通常会被经销商拦截。

“其他的项目用不着我们代理，会被截获的。所以每个人都在使用它。”根据前面提到的房企营销人员的说法，当整体市场不好的时候，也是房企使用分销渠道最多的时候。然而，许多项目在3月份销售良好，他们不再需要依靠分销渠道来扩大客户。因此，分销合作暂停，一些项目的代理佣金降低。

众多中介机构的存在导致了杭州湾房地产市场分销市场的激烈竞争。根据上述房地产企业的营销人员，一个机构将代表几个项目，一些机构将用于一个项目。项目之间存在竞争，代理机构会相互拦截客户。用不正当的手段抢劫顾客是很常见的。

在和盛项目销售办公室门口，张贴了几则公告，声称有三名中介和销售人员违规，这三名中介已被清除，涉案销售人员已被开除。其中一则公告还指出，一些中介公司的经销商使用不正当手段拦截客户，因此分销合作合同被终止。

复制20%的首付

除了热卖商品房之外，宁波杭州湾的信贷抵押政策也显示出松动的迹象。许多当地开发商和代理商告诉《经济观察报》，大多数银行，如中国建设银行、农业银行和工商银行，已经改变了对杭州湾房地产的贷款政策。

在杭州湾地区，住房和贷款是公认的。根据最新政策，购房者在杭州湾地区没有贷款记录，也没有住房和住所，所以他们购买普通住房(小于144平方米，下同)。)可以享受20%的首付，优质客户的按揭利率调整为比基准利率高5%。

此前，杭州湾第一家和第一笔贷款客户的首付款为30%，利率上升了10%-20%。

根据最新的按揭政策，如果买家不偿还贷款，在杭州湾没有住房，购买非普通住房的首付款将为30%，贷款利率将在基准利率的基础上提高10%。

买受人在杭州湾地区有抵押或有房屋的，普通房屋的首付款为30%，抵押贷款利率在基准利率的基础上上浮15%；购买非普通房屋的首付是60%。抵押贷款利率在基准利率的基础上上升了15%。

杭州湾世纪城项目的一名销售人员告诉《经济观察报》，只要符合贷款条件，20%的首付是允许的。然而，由于卖房困难，许多项目销售人员表示，银行政策允许20%的首付，但他们的项目仍然要求最低首付30%。

来源：新浪直播网