曾与融创旗鼓相当 八年后这家房企追赶千亿目标

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2010年，幻想曲控股集团有限公司(01777.hk，以下简称幻想曲)总资产约153.82亿元，合同销售额38.92亿元。融创中国控股有限公司(01918.hk，以下简称“融创”)总资产约为157.5亿元，合同销售额为83.3亿元——当时，两家公司的资产是相等的。

2018年，幻想曲总资产增长6倍，达到944.46亿元，签约销售额刚刚突破300亿元大关，达到301.73亿元。融创总资产增长近45倍，达到7166.6亿元，合同销售额也大幅增长至4608.3亿元。

“2010年，我们和融创都超过了100亿元人民币。后来，我们(销售额)稳定在100亿元，他们已经做了4000多亿元。”在2018年度业绩会议上，幻想曲与色彩生活董事长潘军提到。

与此同时，在幻想曲年，重资产的房地产开发业务被重新加入。潘军说:“我们认为要尽最大努力实现1000亿元的目标，在未来的花年里要把行业内20到30家的优秀企业作为目标。”。

然而，根据潘军的假设，将轻重业务的比例保持在40%至60%的范围内更为合适。2018年，年轻资产板块的物业服务及其他收入占比上升至38.8%，已分拆上市四年的多彩生活板块贡献收入36.14亿元。

设定前30名的基准

在过去的八年里，与融创中国董事长兼执行董事孙宏斌所说的“专注于做好房地产”不同，幻想曲经历了两次转型。

第一次转型始于2012年，历时五年。潘军为幻想曲制定了从传统房地产开发到社区服务开发的轻资产转型路线。事实上，这条路线早在2010年年报中就出现了，当时幻想曲提出要不断提高物业服务和业务运营能力，这将为10年后的幻想曲奠定坚实的产业基础。潘军的愿景是成为幻想曲最大的社区服务运营商。

然而，将70%的精力集中在浅色资产上，如彩色生活、美丽和舒适的家、社区养老和金融，就是牺牲销售规模。根据过去五年的年报，经济观察网获悉，2012年至2016年幻想曲年的签约销售额分别为80.14亿元、101.74亿元、102.14亿元、112.72亿元和122.06亿元，销售规模徘徊在100亿元左右，同比增幅最大，仅为26.95%。

相比之下，同期融创的销售额分别为356亿元、547.3亿元、658.47亿元、734.6亿元和1506.3亿元，在增速最高的年份甚至翻了一番。

在2018年的年度业绩会议上，潘军称这种游戏风格为“去房地产化”和“规模控制”。但事实上，早在2016年度业绩发布会上，潘军就曾承认(销售规模正在逐渐落后)这确实是事实，所以幻想年也在反思。经过反思，幻想曲在2017年开始了第二次转型——重新增加房地产业务，实现了强调重要性和严肃性的战略。

“后来，我发现轻资产也需要重资产的支持。幻想曲年的提出需要有一个适度的尺度。我们相信，我们必须努力实现1000亿元的目标。”潘军说道。

这是潘军第二次提到1000亿元的目标。第一次是在一年前的2017年度绩效会议上。他说，到2020年，幻想曲的销售目标应该达到1000亿元。但在3月29日，“2020”的时间被潘军延长到了“2021”。

即便如此，如果我们看看2018年的规模，很明显，任仲要实现幻想曲1000亿元的目标还有很长的路要走。去年，幻想曲的合同销售总额约为301.73亿元，同比增长49.6%；净利润约11.68亿元，同比下降20.63%；剔除汇兑损益的影响，净利润同比增长135.4%。

2019年，幻想曲年设定的销售目标是增长20%-30%。据此，预计幻想曲年的销售额最多将接近400亿元。以这样的规模，真的很难达到潘军所说的“标杆行业未来20到30年的优秀企业”。

但在潘军看来，这样的增长率是合理的。他说，他们已经统计了20多个举行新闻发布会的内地住房存量，增长目标基本上是平均25%左右。如果下半年有一个窗口期，幻想曲年的价值就足够了，所以可能会有进一步的增长。

潘军的充分值意味着到2018年底，幻想曲年规划的土地储备建设面积约为1709.43万平方米，其中一、二线城市合计约占90%。

此外，大湾区在幻想曲年有39个城市更新项目，其中深圳有10个签署了框架协议，计划建筑面积约185万平方米，储备价值约850亿元，预计将于2019-2021年陆续开工建设并进入市场。这也是潘军提到的希望，在未来两年内将产生300-500亿元的支持。

潘军表示，在未来3-5年内，将加快20多个其他旧房改造项目。根据初步计算，根据目前的市场价格，剩余的项目乐观地估计有大约1500亿美元的供应价值。

实现的流量

“未来房地产和后房地产市场之间的竞争需要硬件和软件。应该说，现在我们的轻重业务的比重比较合适，重的占60%，轻的占40%。我们希望保持这样的比例。”潘军指出。

在第一次轻资产转型期间，幻想曲做出的最重要决定是分拆房地产业务，并将其在香港主板上市。近三年来，重资产板块的房地产开发收入占总收入的比重从76.6%下降到61.2%，相应地，轻资产板块的房地产服务及其他收入也从23.4%逐步上升到38.8%。

其中，色彩生活对收入的贡献相当关键。以2018年为例，轻资产板块收入为54.31亿元，彩生活营业收入同比增长121.9%，约为36.14亿元，占比66.5%。

同时，截至2018年12月底，彩生活平台服务面积从2017年的约9亿平方米增加到约11.22亿平方米，其中合同管理面积5.54亿平方米，合作面积3.19亿平方米，联盟面积2.5亿平方米。

同期，雅人寿的收入约为33.77亿元，总承包面积约为2.3亿平方米；碧桂园服务实现营业收入46.75亿元，收费管理面积约1.82亿平方米。

相比之下，近年来色彩生活的盈利性受到了广泛关注。年报显示，2018年彩生活整体毛利率约为35.5%，同比下降约9.4个百分点。其中，物业管理服务毛利率同比下降9.1%，但增值服务毛利率同比上升13.7%。彩生活表示，毛利率下降主要是由于毛利率较低的签约物业管理收入比例大幅上升。

与大多数同行依赖母公司提供管理区域的模式不同，彩生活更倾向于依赖市场。“2019年，色彩生活预计将占据4000万至5000万平方米的市场，而幻想曲年的新建筑面积预计为463万平方米，可提供约10%的市场份额。但我们不像其他同行，房地产公司给物业管理公司输血，我们以市场导向的方式给它们定价。”在演出会上，潘军明确指出。

“他有钱，他是富有的第二代，他可以通过卖房子赚钱来补贴物业费。这种逻辑是错误的，我们反对这种观点。”他举了这样一个例子。

关于彩生活的未来，彩生活执行董事兼首席执行官唐表示，2018年物业管理服务利润可能成为彩生活利润的一个高点。事实上，除传统物业服务收入外，2018年彩生活增值服务收入达到4.08亿元，同比增长47.5%。

唐说，的人生就是流动和入口，他以后会想很多办法实现流动。例如，彩生活即将与京东合作，现在已经在建设一个样板项目；准确的广告在社区中也将作为一个关键点，这些产品可以带来可观的利润。

在蔡芷纭平台上，一方面，社区金融集团正在积极探索社区保险和社区贷款，并将在未来成为盈利产品；另一方面，截至2018年底，共售出4150个彩色停车位，带动销售和租赁援助收入约1.47亿元。色彩生活还预留了40，000个停车位，这也将为色彩生活带来更好的效益。

来源：新浪直播网