新城控股首次跻身行业TOP10 上交所16问质疑虚增利润

本篇文章2238字，读完约6分钟

4月2日晚，刚刚发布了辉煌年度报告的新城控股(601155，sh)宣布，已收到上海证券交易所对年度报告进行后审计的询证函。根据新城控股的年报，公司首次跻身房地产行业前十名，目标完成率高达122.83%，增长率高达74.82%。

受询价信影响，4月3日，新城控股股价开盘大幅下跌，盘中跌幅一度超过8%，收盘下跌5.7%。

《国家商报》记者注意到，上海证券交易所《关于新城控股集团股份有限公司2018年度报告后审计的询函》要求新城控股在利润增加、与关联方的资本往来、现金流量等五个方面进行补充披露，共涉及16个问题，要求其在4月19日前予以回复。这16个问题几乎都涉及到对新城控股虚增利润的质疑。

公允价值的变化受到质疑

询函指出，2018年，新城控股投资性房地产公允价值变动收入为28.09亿元，同比增长209.02%，占母公司净利润的26.78%。请披露投资性房地产的区域分布特征以及2018年房地产价格和地价的变化趋势，并说明投资性房地产公允价值大幅增加的合理性，以表明公司利润的快速增长是否可持续，并充分提示风险。

特别是，上海证券交易所指出了公允价值变动的合理性。

事实上，公允价值的定价方式将直接影响房地产企业的利润表现。业内人士告诉《国家商报》，投资性房地产和其他房地产的区别在于，这些房地产可以用于投资，从而产生收入。在公允价值模式下，每年都要对投资性房地产的资产进行重估，如果投资性房地产价值增加，将直接增加当期利润。“由于投资性房地产的公允价值在持有期间会发生变化，因此会影响利润。”

此外，公允价值模型不要求投资性财产的折旧或摊销，因此公司的费用会减少，这反过来又可以间接增加利润。

“一般来说，采用公允价值模式会增加投资性房地产的账面价值，从而扩大公司的资产规模。企业采用公允价值模型计量投资性资产，可以在不增加实际税负的情况下，改善企业资本结构，提高经营效率。”上面提到的人说。

也就是说，公允价值变动对利润的影响要么是基于业务经营的改善，要么仅仅是基于“会计核算模型”。如果净利润和净资产随房地产市场波动较大，则意味着投资风险增加，企业经营的不稳定性增加。

显然，如果排除了资产公允价值的变动因素，净利润的表现将更加直接和明显。

在新城控股2018年的利润构成中，投资性房地产公允价值变动收入和财务报表范围变动收入所占比重较大。同时，资本化利息支出比例较高、预期信用损失率较低以及采用新会计准则是利润同比增长的主要原因。

此外，新城控股公允价值变动收入为28.09亿元，占母公司净利润的26%，相当于公允价值变动利润的25%，而非房屋销售收入。也就是说，如果不考虑投资性房地产的升值，新城控股今天的净利润不会大幅增加。

选择性合并报告？

除了通过增加公允价值变动的收入来增加利润外，公司是合资企业还是控股公司也会对利润产生影响。

2018年7月，公司通过协议将持有49.51%股份的青岛卓悦新城房地产有限公司和持有50.50%股份的义乌五岳房地产开发有限公司纳入合并报表范围。通过收购许昌宇恒房地产开发有限公司(以下简称许昌宇恒)1%的股权及协议，持有许昌宇恒32.38%股份的许昌宇恒被纳入合并报表范围。同时，合资转子公司带来投资收益6.77亿元，占公司2018年归属于母公司净利润的6.45%。

这个比例很高，这对公司的利润有很大的影响。然而，目前尚不清楚新城控股对上述公司的协议以及少量股权变动能否保证公司对子公司的控制。这也是上海证券交易所对新城控股的询价。

一般来说，如果持股比例在40%以上，可以计入会计报表。然而，业内人士指出，新城控股在许昌项目中的持股比例为32%，应该是合资企业，而不是控股子公司。然而，新城将通过协议将其作为一个子公司。如果事先有协议的话(例如，虽然持股比例只有32.8%，但新城对该公司有绝对的控制权)，有必要对协议中的一切进行说明。

事实上，如果不能就企业决策中的会计方法会有一定的改变达成一致，将会对合资公司的利润产生很大的影响。新城控股已经合并了这三家合资企业，但除了增加销售收入之外，理由还不够充分。

净现金流和净资产之间的匹配值得怀疑

据年报显示，2018年，新城控股新增土地储备164处，总建筑面积4773.24万平方米，平均底价2330元/平方米。新增土地储备中，四线城市占66.1%，二线城市占33.2%，一线城市仅占0.7%。可见，2018年新城控股的业务活动更加活跃。

但2016年、2017年和2018年，新城控股经营活动和投资活动的净现金流量之和为负，分别为负6.1亿元、负102.41亿元和负161.96亿元。

业内人士表示，正常情况下，可能会出现负的经营现金流，但这么大的数额也存在一定的问题，这意味着新城控股的资金链应该比较紧。

年报显示，新城控股的流动净资产为295.38亿元，2018年末公司货币资金为454.09亿元，同比增长106.90%，其中银行存款占88.10%；同时，公司长期贷款和短期贷款合计259.39亿元。

既然新城控股有这么多银行存款余额，为什么它还有很多长期和短期贷款？

据业内人士称，这是因为手头货币资金使用有限，需要大量借款吗？

这种问题，或者上海证券交易所问的是新城控股与关联方之间的资本交换和现金流的原因。《国家商报》记者就上海证券交易所的询证函询问了新城控股的公关人员，称董事会办公室正在组织补充披露材料，上述问题将在公告中予以解答。

编辑陈梦愉

来源：新浪直播网