保利发布2019年房地产行业白皮书:一二线城市或率先筑底

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概述

岁月流逝，新年又来了。保利地产白皮书的出版已进入第三个年头。

回顾过去，我们发现即使时代瞬息万变，一切事物都有其坚实的核心，并坚持关键逻辑预测房地产行业仍然可以工作。例如，我们运用市场运行周期理论预测短期市场趋势，明确提出“2018年上半年好于下半年，市场氛围逐季减弱”。事实证明，当前市场运行周期的全国“拐点”确实出现在第四季度；我们用行业生命周期理论来展望中长期趋势，并明确提出“房地产已经进入高峰期”。实际数据已经证实，即使2018年的市场运行周期处于压力之下，高产业规模的峰值特征也不会改变。

写下新的篇章，我们将从“云游”的广阔视角观察新生力量，但最终，回归简单而有力的聚循环理论将帮助我们看到本质，勾勒未来。

诺贝尔经济学奖获得者克鲁格曼曾提出“核心-边缘”理论，即在一个均衡的区域内，经济集聚的核心和边缘区域可以自发形成，它们在空之间的结构地位不是一成不变的。这一理论在今天仍有借鉴意义。在人口、经济和工业的多重推动下，中国城市地壳运动仍在继续，有些城市在上升，有些城市在下沉。我们重申，基本面是支撑房地产发展的根本因素，房地产发展是基本面的投影，城市的生命周期就是房地产的生命周期。

风在清平的尽头升起。城市促销竞争如火如荼，房地产行业也呈现出新的趋势。我们发现人口已经成为城市发展和工业发展的一个重要的活力因素。在这份白皮书中，当我们关注新的趋势和机遇时，我们也关注人口的结构和迁移。我们发现了以下三个新趋势:

趋势一，“工程师奖金”，开发新的动能。人口规模已经告别了高增长的数量红利，但在庞大的人口基数下，人口质量提高、城市化迁移等结构性变化正在带来新一轮的人口质量红利。在过去的十年里，我国公民的教育水平得到了显著提高，人才竞争决定了未来城市结构的变化，这也是城市开展“人才竞争”的内在逻辑。

趋势2，边界模糊，尖角上升。随着城市化发展到一个新阶段，大都市发展的市场边界已经越过行政边界，核心城市更加集中，但区域内可能有多个核心城市；在人口基数巨大的四线城市，城市人口比较集中。

趋势3:“冰山”先融化后上升。制约中西部地区发展的“冰山”长途运输成本正在被淘汰。特别是以武汉为首的中部地区和以成都、重庆为首的西南地区在东部承接了大量高端制造业，经济贡献明显增加，核心城市人口凝聚力明显增强。

增量市场开发:2018年第四季度，全国市场运行周期的转折点已经确立。预计2019年将是“调整年”，整体调整将继续。然而，本地窗口出现了，预计今年下半年一二线城市将率先触底反弹。

存量管理市场:前期火爆的长期租赁公寓遭遇“风暴年”，证明存量管理仍面临诸多困难和痛点，因此有必要理清发展逻辑，关注周期波动，聚焦核心城市。

我们认为市场调整并不可怕，调整期往往是一个机会期。正因为行业高位的即时调整，1991年的日本、1998年的香港和2008年的美国的市场危机基本上得以避免，使行业更具弹性。在未来5-10年内，我们将保持10万亿以上的增量市场规模。这也为仍需要时间培育的股市提供了更大的动能基础和时间缓冲。

展望未来，随着公募reits的开放和市场利率中心的放缓，一、二线热点城市将迎来一个长期共存、发展与运营均衡发展的新时代。行业逐渐形成了符合“租购并举”原则的新生态，满足了人们多层次、多样化的需求，成为生活更美好的同行。

第一部分行业生命周期

城市的基本面决定了行业的生命周期，而高峰时代则聚焦于最佳的100个城市

探索房地产业的两大核心驱动力——人口和城市，可以发现:人口进入“质量红利”周期阶段，房地产增长的动能在高峰期转化，未来的发展机遇来自人口结构的变化，2.5亿高素质人口的迁移选择将塑造未来的城市格局。

在经济转型升级下，新一轮产业分工逐步形成，城市竞争格局动态调整，三大都市圈的内在驱动逻辑也不同，中西部核心城市呈上升趋势。在房地产高峰期，应该追求需求而不是供应，布局应该集中在最好的100个城市。

？人口层面:

2.5亿高素质人口的规模创造了全国纪录

一、在总人口的高范围内，内部结构的变化趋势是关键变量

中国人口增长率的峰值已经过去。《2016-2030年国家人口发展规划》对人口趋势的判断是:“十三五期间出生人口数量将会增加，十四五以后由于育龄妇女数量减少和人口老龄化，人口增长潜力将会减弱。”中国人口预计在2020年达到14.2亿，总人口将在2030年达到14.5亿的高峰。20世纪90年代后，有2.1亿，但00年后只有1.6亿。总人口进入高区间，新人口规模的下降趋势不可逆转，但人口内部结构变化不容忽视。

二.人口已进入“质量红利”周期，人才竞争决定了未来城市格局的变化

在最近关于人口危机的讨论中，许多人将其归因于对生育率的政策限制，但事实上，世界上大多数国家都没有限制人口，但全球生育率仍在下降；这就是所谓的工业生育率悖论，这意味着随着经济的发展，生育率趋于下降。随着工业化的推进和经济的快速发展，高等教育得到了大规模的发展。在过去的十年里，中国国民的教育水平有了显著的提高，人口的质量红利即将爆发。

随着人口周期的变化，人口迁移的情况也随之变化。一方面，流动人口规模在2014年前后呈下降趋势，这与作为流动人口主要组成部分的农民工年龄结构显著增加有关。我们观察到农民工有回归四线城市的迹象，这也是三、四线房地产市场和消费市场爆炸的重要背景之一。另一方面，90后有7000万人接受了高等教育，80后有3500万大学毕业生将在未来接受高等教育，这一高质量人口的迁移选择将深刻改变中国的城市格局。

？城市维度:

最佳100个城市呈现动态更新和发展

一、经济发展强劲，高质量人口继续聚集在核心城市

选取2000年、2010年和2018年三个时间点跟踪各地区gdp占全国的比重，可以看出北部地区gdp的贡献率普遍下降，尤其是东北部地区；然而，以武汉为首的中部地区和以成都、重庆为首的西南地区的贡献显著增加。

全国资本流动趋势也印证了“南强北弱”的发展趋势。从社会融资规模来看，长江三角洲和珠江三角洲的资本汇集能力仍在提高，而除京津冀以外的广大北方地区的资本吸引力明显下降。

进一步细化到城市层面，核心城市的经济贡献继续增加:(1)在三大城市群中，京津冀核心城市的贡献最高，而长三角和珠三角核心城市的贡献率略有增加，但幅度不大。其中，珠江三角洲9个城市的国内生产总值从2000年的78%增长到现在的85%；(2)北部地区其他核心城市的贡献率不高，未来优势发展资源可能会进一步聚集在核心城市；(3)在中部地区，武汉的区域贡献显著增加，而郑州和南昌在全省的经济优势呈上升趋势，但其暂时优势仍不明显。

二、三大都市圈底部的驱动力不同，城市发展阶段也不同

京津冀、长三角和粤港澳是中国经济发展的核心引擎。它占全国土地的5%和人口的24%，创造了43%的国内生产总值，培育了3000多家上市企业，为房地产市场贡献了26%的交易规模。三大都市圈虽然各有特色，但都有很大的发展空间和潜力，无疑仍将是未来高质量人口流入的首选。

基于不同的特点和资源条件，三大都市圈的总体发展战略各有侧重。京津冀都市圈注重“协同”，即在高度发达的京津和基础设施薄弱的河北之间“平衡差距，解决京津问题”；长三角都市圈注重“融合”，即上海、杭州、南京“区域互通、市场合作、与周边明星融合”；粤港澳大湾区注重“融合”，即港澳台与珠三角之间的制度创新和科技创新。

●京津冀都市圈:单一核心主导的强政策驱动和非均衡发展

政治心脏，具有明显的政策优势。京津冀都市圈一直是我国的政治中心，政策倾向强烈。但反过来，由于其行政色彩，市场化程度不高。

以北京为核心的空布局，资源矛盾加剧，环境恶化。北京的强虹吸效应导致周边城市增长乏力，表现出单核特征。

产业分工有待调整，以便形成合力。改变北京高端服务业的高比重，加强对天津和河北第二产业的拉动，逐步让要素和人口合理流向周边城市。

●长三角都市圈:资本高地，创新和创意引领新发展

它有着独特的历史积淀和坚实的经济教育基础。长江三角洲既有港口优势，又有广阔的腹地，自古以来就是一个富饶的地方。丰富的教育资源为知识经济的发展奠定了坚实的基础。

城市串珠分布，空之间的溢出效应尚未发挥。城际交通主要依靠高速铁路，上海、杭州、南京等核心城市仍有大量可扩展用地，有效溢出不足。

行业门类齐全，创业充满活力。长三角在生物医药、高端设备等先进制造领域处于领先地位，以阿里巴巴为代表的新互联网经济正在引领新一轮变革。

●粤港澳大湾区:高度市场化、创新驱动的可持续发展

具有坚实商业基础和高度自由化的市场经济。作为商贸之都的香港和广州，山水相连，积淀了深厚的商业传统和坚实的商贸基础，市场经济意识深入人心。

城市不断发展壮大，形成了跨城市的职业-居住关系。城市建成区基本连通，形成完善的城际立体交通网络。公交导向的城际地铁使市场边界不再局限于行政边界。

世界上独一无二的完整产业链在创新能力方面表现突出。香港金融中心+深圳科技创新中心+广州商务中心形成了完整的产业链，形成了城市发展和人才流入的持续驱动力。

ⅲ“冰山”成本被淘汰，中西部核心城市首当其冲

全国城市国内生产总值前20名反映了城市格局的变化，其背后是经济和产业格局的变化。制约中西部地区发展的“冰山”长途运输成本正在被淘汰。武汉、Xi、成都、贵阳等城市异军突起，承接了东部大量高端制造业，形成了具有自身特色的产业“名牌”。例如，武汉装备制造业和信息技术制造业总产值超过1000亿，成为“中国光谷”；Xi已成为“硬技术之都”，贵阳已成为“ ”大数据之都，成都已成为“世界级显示产业基地”。产业地位的提升也加速了这些城市房地产市场的发展。

中西部核心城市的人口凝聚力显著提高，这是一个重要的例证。将典型中西部省份省会城市小学生的增长与省内其他城市进行比较，发现2010年之前，省会城市对省内人口的吸引力并不显著，表现为小学生的增加和减少是同向变化的；2010年后，省会城市的人口吸引力明显提高。例如，成都市小学生规模增长了近40%，而四川其他城市小学生规模仍处于负增长范围。

人口规模拐点缩小，人口分布走向“零和博弈”，未来高质量人口将进一步向大中城市聚集，这也是城市启动“人才大战”的内在逻辑。我们重申基本面(人口、经济、工业等)。)是支持房地产发展的基本因素。房地产开发是基本面的投影，城市的生命周期就是房地产的生命周期。

在对我国城市生命周期反复研究和验证的基础上，提出了以100个城市为重点、动态调整的“房地产布局100个城市”理论。以 “沪环甬线”东南为重点，一、二线城市和珠三角、长三角、京津冀三大城市群仍将主导高峰期；北方人口、资源和经济对几个大城市的集聚效应将更加明显。但是，在目前“南强北弱”的格局下，南方城市的总体布局机会要比北方城市好。同时，随着产业发展格局和城市格局的变化，100个城市的名单也在动态调整。

第二部分市场运行周期

增量发展市场和股票管理市场都面临短期波动和调整

当前行业发展环境“复杂”。经过过去三年的超大周期，市场回报是理性的，真实的生活需求回报，无论是增量发展还是股票管理市场，都面临短期波动和调整，但也有许多结构性机遇。

？增量市场:

2019年整体调整，一、二线有望率先见底

一、当前市场阶段:全国市场的转折点已经出现，从“轮换”到“轮换”

当前的全国周期在去年第三季度开始走弱，全国市场的“拐点”出现在第四季度。黄金、九银和十银都低于预期，这是全国市场转折点的重要时刻。根据微观项目监测反馈，第四季度，大部分城市开始出现“量价”现象，基本符合我们2018年初的判断。当时的判断是，2018年上半年好于下半年，市场气氛逐季减弱。

本轮周期的三大突出特征决定了2019年的市场趋势

1.城市轮换分化，不同的城市有不同的循环阶段

这种差异几乎与前几个周期大多数城市的市场阶段同步。在这个循环中，全国不同城市的“春、夏、秋、冬”同时存在。从70个城市的新房价格指数可以看出，过去所有城市的价格变化基本相同，前后相差不超过一个季度；然而，引领当前周期的一二线城市在2015年下半年开始引领增长，并在2017年年中逐渐向侧面移动或调整，而三四线城市之间的周期差异更为显著，三四线城市群紧随核心城市，中西部地区的三四线非城市群落后领先城市一年以上。

2.强有力的行政干预影响市场供求，造成市场信号的部分扭曲

这一轮调控中政府介入的深度和调控工具的数量正好证明了政府对房地产的高度重视，其中行政手段在这一轮调控中具有很强的色彩，对市场供求价格有很大的直接影响。有大量的控制工具，但政策效果在一定程度上受到对冲，如限制购买和贷款以减少有效需求，同时限制价格和摇晃数字传递“产品成本绩效和稀缺性”的信号。另一方面，在行政干预下，正常供求规律的自平衡能力减弱，部分二线城市房价体系扁平化，市场局部失灵。

3.房价与购买力的不匹配，以及四线城市购买力的透支将带来较长的触底期

这一轮房价上涨超过了以往任何一个周期。从副城市的总成交价格来看，一线城市总成交价格超过300万的交易比例明显上升；二线城市已经成为主流产品，总价在100-300万元；第三条、第四条线合计价格超过100万元的产品比例提高20个百分点以上。

2019年，我们不能忽视中央政府“稳定土地价格、稳定房价、稳定预期”的决心。为了确保房地产市场的平稳运行，中央政府将继续通过给予空地方灵活性，利用政策(如放宽结算条件和取消销售限制)进行对冲。资金(如降低购房利率)和其他工具被释放。随着资金从四线城市回流到一线和二线城市，预计全年市场将继续调整，一线和二线城市有望率先见底。

？运营市场:

理清发展逻辑，关注周期性波动，聚焦核心城市

从1998年到2018年，房地产行业经历了房改以来20年的快速发展。在此期间，增量开发在行业中占据绝对优势。近年来，随着增量开发进入高峰期，房企积极启动存量管理的开发布局。2018年，火热的长期租赁公寓在前期遭遇了一场“风暴”，这证明了股票管理时代发展的曲折。

一、发展逻辑:市场利润增量发展的合理回报是股票管理市场兴起的必要条件

任何行业发展的逻辑基础都是资本投资的积累和资本轮换的趋势，这在很大程度上决定了行业的兴衰。我们可以看到许多这样的循环关系，如房地产与股票市场之间的跷跷板效应，一二线城市与三四线城市之间的房地产周期循环，房地产增量开发与股票管理市场之间的循环。在过去的20年里，增量开发市场的高盈利能力是房地产行业快速发展的逻辑基础。大量资金的涌入促进了行业的快速增长，同时也成为社会融资利率高原的捍卫者。

近年来，增量发展的高盈利能力呈现下降趋势，房地产企业的毛利率正在逐步回归到社会资本的平均回报水平。这种回报将从三个层面推动从高峰期向存量期的过渡:第一，房价上涨放缓将迫使购房者不再单纯依靠房价上涨来获得升值收益；二是利润下降趋势迫使住宅企业形成以经营创造价值的思维和行为；第三，收入下降推动了社会融资成本的合理修正。因此，增量发展利润水平的合理回报在很大程度上是未来股票管理市场真正崛起的必要条件。

周期波动:与增量发展一样，股票管理也有市场周期波动的规律

观察成熟的美国股票市场，有一个明显的周期性波动规律。美国办公市场运行周期的峰值是明显的，这与经济周期高度相关。1998年和2008年，低谷期与经济危机同时发生，对于房地产交易市场来说，操作市场的运行周期相对较长。

中国一线城市的商业运营也呈现出高峰和低谷的特征。因此，在研究股票管理市场时，要注意运行周期的规律，分析供求关系、政策环境等因素，寻找规律和机遇。

ⅲ聚焦核心:存量管理比增量开发市场更不平衡，聚焦少数核心城市

不同城市房地产业发展的生命周期阶段存在显著差异。少数核心城市的增量发展起步较早，更加成熟，股票市场管理的机遇将更加突出。事实上，2018年是外资在国内商务机构投资最多的一年，外资在上海的商务机构占了市场的一半以上。北京、杭州、武汉和南京的商务办公室也吸引了海外资本的关注。由此可见，外资对商业地产的投资波动较大，更注重城市选择。目前，外资认为北京、上海等核心城市的商业产品已经具备投资成本效益。

制作人:、吴、、袁尚

作者:、林婕宜、田桂丹、郭慧宁、、、李京庄、、张凯蒂、吴朝先、张春红、孙慧瑶、刘柏琪

来源：新浪直播网