消灭那些炒房客！南京漏夜出“楼市新政”，多城调控在路上

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作者:时代财经刘新阁

图片来源:中国视觉

深圳“7.15新政”后一周，南京也错过了“补片”之夜。

7月23日凌晨，南京市住房保障和房产局会同南京市发改委、公安局、城乡建设委员会等6个部门，下发了《关于促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》(以下简称《通知》)，从土地供应、限购离婚、保障无房家庭燃眉之急、加强热卖房产销售管理等9个方面给楼市降温施加了压力。

在本轮楼市调控的初始阶段，2016年至2017年期间，半夜发布新的调控政策是楼市的正常状态。然而，随着“禁止住房投机”的逐渐落地和共识，很少在深夜发布新的规定。

南京资深房地产业内人士尹对表示:“根据国家统计局的月度房价数据，今年上半年，南京的增速一直处于全国前列，土地市场尤其火爆。深圳、宁波等城市实行新政后，南京肯定要走出去(新政)，所以不是突然的，主要是堵塞漏洞。”

《通知》规定了加强土地市场监管、支持刚性住房需求、完善限购政策、加强热点房地产销售管理、规范新建商品房装修行为、维护诚信规范的市场秩序、营造健康良好的社会氛围、强化属地监管责任等九个方面。

保障住房需求和打击投资性住房是南京新政的主要内容。《通知》要求优先保障南京市无房户的刚性购房需求。商品房项目进入市场时，每批应向南京户籍的无家可归家庭提供不少于30%的住房。夫妻离婚的，自离婚之日起2年内任何一方购买商品房的，住房单元数按离婚前家庭总数计算。

《通知》还明确指出，购房人使用虚假材料骗取购房资格或伪造购房证明或资金的，一经查实，将取消购房资格，并依法追究购房人的责任。开发企业、经纪机构及其从业人员有违法违规行为的，经调查应当予以曝光，并纳入诚信档案。涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。银行工作人员涉嫌欺诈的，由金融监管部门查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

今年上半年，热门土地市场和热门房地产项目频繁受到冲击。在土地供应方面，《通知》表示将增加住宅用地供应，合理有序安排上市，优先满足紧急需求，稳定市场预期。严格执行“限定房价、竞争性地价”的出让方式，改善土地市场准入条件，建立热点地区住宅用地登记单位资格筛选机制。

但是，对于社会关注度高、预期买家数量大的热点房地产项目，要求开发企业制定有针对性的销售计划，并严格按照审计公示计划进行销售。选房结果现场公示，确保销售进度与南京房地产网上公示同步。

此外，《宁九条》还将新房装修纳入监管范围，要求落实绿色、节能、环保要求，优化新建商品房装修管理，完善住宅装修评估机制，确保装修标准与价格一致，实施全装修和升级装修模式，支持多样化的住房需求。

尹认为，离婚购房和新房装修的规定是新政的“干货”。“以深圳为参照，限制离婚购房，堵塞这个漏洞，将真正打击房地产投机需求。此外，近年来，交付纠纷主要是由于装修标准的降低，开发商从中赚取差价，而通知明确规定了精装房的标准和价格。这两项法规将对市场产生更大的影响。现在，这项政策对投资性住房的需求产生了非常精确的影响。”

长江三角洲一直是房地产企业的战场。即使在疫情的阴影下，他们对长江三角洲布局的热情也没有受到影响。今年上半年，长江三角洲地区的土地出让金占前15名城市的一半，杭州、上海、苏州、南京、温州、宁波、南通和无锡也在此列。其中，南京市土地销售收入760亿元，居全国第六位，同比增长31.03%。

这与南京土地供应增加有关。根据南京市2020年国有建设用地供应计划，南京今年将供应672公顷商品房用地，比去年增加82公顷，创下近7年来规划供应的新高。自3月份以来，南京的土地供应速度明显加快。

房地产企业落户南京的热情也在上升。今年上半年，南京许多地块的地价达到40%，4月底，一场“370亿元土地拍卖大赛”拉开帷幕。为了给土地市场降温，南京在6月5日推出了8套房价有限、地价有竞争力的住宅。

然而，新法规对土地拍卖的降温效果并不明显。除了7月3日售出的7宗“非双限”土地，全部以底价出售，共获得184.34亿元人民币外，7月10日和15日的两次土地拍卖依然火爆。其中，在近50家房地产企业的竞争下，7月10日第一批进入市场的土地以新规定的“双限”出售，7块总起拍价为116亿元的地块以135.2亿元的价格“嫁出去”，5块达到了价格上限。7月15日，9户人家以129.5亿元的起拍价售出，最后收了148.5亿元，6箱达到了最高限价。

三次土地拍卖的收入都超过了100亿元，使得南京在半个月内的收入达到了468亿元，上半年的土地销售收入占到了总收入的60%。有鉴于此，南京市房管局在《通知》的政策解读中表示，将增加住宅用地供应，特别是中低价住宅用地，优先满足刚性需求，稳定土地市场预期。同时，为了防止土地市场的过度竞争，将在热点地区改善土地市场的准入条件，对申请人的资格进行筛选，并控制参与土地招标的企业数量。

房地产市场的火爆交易增强了房地产企业落户南京的决心和信心。今年1-6月，南京上市商品房(不含别墅)近4万套，创2016年以来新高；全市商品房(不含别墅)成交量超过3.6万套。根据国家统计局的月度房价数据，南京房价涨幅一度位居全国第一，4月份新房价格涨幅更是全国第一，环比上涨1.8%。

“万人震动”的建筑也频频出现。5月底，位于南京江北核心区的滨江商城项目公布了报名人数，992个团队参与了67套人才选拔室，中标率约为6.8%；10898团参加了156套普通住房的抽奖，中奖率仅为1.4%。

今年上半年，为了帮助房企渡过难关，许多优惠政策从供应方出口到房地产市场，如推迟支付土地出让金、降低新房预售条件、延长开盘和竣工期等。，放松监管的预期开始暗流涌动。

然而，从驻马店、广州、宝鸡等城市的刺激政策都以“一日游”匆匆结束这一事实来看，需求侧监管放松的机会微乎其微。自7月份以来，杭州、东莞、郑州、内蒙古、深圳、宁波、南京等地相继出台了新政策，监管力度正在加大。

每个城市的新政都有自己的侧重点。例如，杭州的目标是保护需求，打击投资者，东莞的目标是缓解商品房的供需矛盾，房价大幅上涨。宁波冷却过热地区，郑州指的是房地产市场的秩序，打击非法和非法活动，如囤积居奇。内蒙古从调整公积金政策开始，停止向购买第三套及以上住房的购房者支付。

值得注意的是，东莞和宁波在不到一个月的时间里已经出台了两次政策。例如，东莞市在7月2日发布了《商品房预售管理通知》，首次提出增加各期商品房项目的销售数量，并再次收紧了新住房的限价政策。7月15日，东莞发布《关于加强商品房网上销售信息披露的通知》，要求进一步提高房价透明度，合理引导市场预期。

宁波市在7月6日加大了调控力度，通过增加土地供应、加强精确的土地供应和扩大限购范围来冷却火热的房地产市场。7月22日，宁波再次发布文件，保证自住需求，抑制投机性投资。符合条件的“无房户”可优先认购一套商品房，但五年内不得转让。

在诸葛找房子的分析师王小妮认为，市场人气高是上述城市出台政策的主要原因。对于楼市过热的城市，从稳定预期的角度来看，市场仍受到严格控制。随着城市间“城市专项政策和精确监管”的不断深化，上半年市场过热的城市应警惕市场风险，更有可能出台政策收紧监管。

深圳和南京对离婚后购房有所限制。前者的寿命为3年，后者为2年。诸葛房产搜索数据研究中心分析师陈晓认为，这限制和规范了假离婚购房行为，阻止了部分家庭通过假离婚购房，在一定程度上抑制了投机性房地产投机现象，对平衡市场供求结构具有重要意义。

然而，与要求购房者在深圳连续36个月(深圳户口)或5年或更长时间缴纳税款或社保的深圳不同，南京没有这一要求。“南京仍处于人口引进阶段，不像深圳，后者希望提高定居门槛。”目前，南京的常住人口只有800多万。它离国务院批准的数千万个城市还很远，需要引进人口。因此，个人纳税和社会保障期之间存在差距。”尹对说道。

2016年6月，在国务院批准的《长江三角洲城市群发展规划》中，南京被定位为城市规模级的“特大城市”，成为长江三角洲城市群中唯一的特大城市。根据国务院的城市规模分类标准，特大城市的常住人口在500万以上1000万以下。

来源：新浪直播网