百亿地块频出，房企拿地出手阔绰！土地市场“暖流”来了？

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自3月以来，区域“土地王”项目几乎每个月都在招投标、拍卖和挂牌市场诞生，其中有许多单个数百亿的地块。与此同时，保险费率和底价也在不断上涨，一些二、三线城市的保险费率达到30%~100%。

土地交易的热情来自两个方面。从供应方面来看，这是近期本地土地市场供应的一个小高峰。广州、杭州、武汉、福州、济南等地每天都有大量的地块供应，单天的土地周转量就超过100亿元；从需求方的角度来看，住房企业在征用土地方面是“慷慨的”。一方面，许多住房企业获得了新的融资。另一方面，目前也处于征地的“窗口期”，一些房企需要通过积极补仓和扩大储备来进一步提升市场地位。

照片来源:照片。然而，在接受《国家商报》(micro-signal: nbdnews)采访时，许多业内人士也提醒，虽然现在是征地的“窗口期”，但面对地价或底价较高的土地，房企应该冷静地研究和判断。对于楼层价格高、区域板块运输等条件差的地块，后期销售压力相对较大，去转型也不是小问题。

数百亿的地块频繁出现，第一、二线仍是征地的重点。土地市场的复苏早在4月份就开始了，但重量级选手需要揭开帷幕。

4月22日，上海泰明贸易有限公司以103.55亿元的价格在厦门赢得了第一个100亿元的地块，刷新了厦门的总价和单价上限。底价达到50，599元/平方米，保险费率为43.8%。

5月17日，深圳本地房地产公司龙光地产以45%的溢价和87409元/平方米的销售底价赢得了深圳前海家园，成为深圳新的单价“地王”。

除了100亿元的地块外，根据中央研究院和风的统计，从4月到现在，在中国10大住宅用地交易总量中，有7个地块超过了60亿元。

在一线城市中，有4个地块的总交易价格为前10名，其余6个地块为二线城市。可以看出，一线和二线城市仍然是愿意花巨资收购土地的房企的重点。

同时，根据中智园和风的统计，自4月份以来，我国住宅用地的底价已经达到10块，门槛已经超过4万元/平方米。

由于龙光地产收购的前海地块有一个人才房，其房价的计算与其他地块略有不同，因此不包括在表内。从销售底价来看，龙光地产应该排在第一位，约为87，409元/平方米。

从统计表中可以发现，北京有一个城市占据了前十名的一半，南京也有两块地在名单上。

据《国家商报》报道，今年，北京已售出33块住宅用地，土地出让金总额超过1000亿元。换句话说，北京今年花了不到五个月的时间，土地出让金已经超过去年总额(1672亿元)的60%。

在许多地方，土地拍卖在一天之内超过100亿元，并在第二和第三线的溢价上升。根据监测数据，二线城市的土地市场是自4月以来最热的。

例如，山西省太原市的整体保险费率高达44%，保利、中海和R&F分别以74%、72%和45%的保险费率赢得了最近售出的三块土地。优质土地的集中流转使太原市的土地市场达到前所未有的热度。

在宁波、Xi、厦门、徐州、福州、常州等城市，近期土地市场整体地价也超过30%，高地价地块频频出现。以宁波为例，自4月份以来，已有12个地价超过30%，其中江北和鄞州核心区有很多宅基地，房地产企业现场竞价激烈。

佛山土地市场也是如此。据嘉里统计，4月份佛山共售出13个商住区，总建筑面积超过261.3万平方米，吸纳金244.3亿元，整体升水率34.4%。

克里还指出，由于价格限制因素的影响，尽管一些城市的保险费率并不太高，热度也有增无减。以合肥为例，尽管地价只有25%，但自4月份以来的15笔土地交易中，有7笔已经达到最高价。杭州也是如此。虽然地价率不是很突出，但其中12个已经触发了最高限价，许多土地价格已经达到了新的区域高点。

从供应方面来看，最近土地市场的复苏也是由于许多地方土地市场的土地供应浪潮。5月18日，广州在一天内售出11块土地，总建筑面积近190万平方米，总成交价240亿元。同一天，广州出售给官方网站的土地一度倒塌。

房地产经济学家邓浩志在接受《国家商报》采访时表示，像广州这样一天内卖出大量土地的情况相对较少。原因可能是，在逐步恢复工作和恢复生产后，许多城市的土地拍卖进度已经加快，因为必须弥补以前的进展，完成年度土地出让计划，这不仅是政府财政的主要来源，也是稳定房价的重要措施。

5月19日，武汉“云拍卖”7块土地，总面积57.61万平方米，总成交价约123.71亿元；在4月份以128.47亿元售出8块土地后，5月20日在福州推出的两块土地分别被中国恒大和世茂拿下，总投资124亿元。

房屋企业是"奢侈的"，土地拍卖的流行将在最近的土地市场供应浪潮中继续。高质量的地块并不缺乏，这确实是住房企业的一个“窗口期”，它们需要补仓才能获得粮食。

邓浩志补充说，最近国内土地市场一直很活跃，很多房地产企业最近都获得了新的融资，所以他们在土地市场都很活跃。此时加快土地销售节点不仅可以获得较高的收益，还可以满足市场对土地需求的增加。

中国恒大在近期的招投标、拍卖和挂板市场相当活跃。根据中智研究院的统计，恒大今年4月份的土地收购总额为310亿元，在业内排名第三。

记者发现，恒大已经回到了招投标、拍卖和挂市的“重要城市”广州和北京。从4月到5月，恒大花了100多亿元在广州赢得了至少三块地。

今年以来，恒大已经在北京房山和顺义拿下三块地，总金额超过60亿元。在此之前，除了赢得北京顺义中央别墅区的恒大华府外，恒大已经在北京本土拍卖市场违规五年。

通策集团首席分析师张宏伟向《国家商报》记者指出，征地仍有一个“窗口期”。毕竟，在疫情的影响下，竞争并不那么激烈。对于一些中小房企来说，在角落里赶超并提升市场地位还是有可能的。

也许一个生动的例子是和盛创展。5月份，和盛创展在北京丰台分庙连续赢得三个无限量的宅邸，总金额达179.6亿元，费率分别为26%、38%和42%。

此外，据嘉里统计，在高热地块(地价超过30%、最高限价、总成交价超过10亿元的地块)的竞争企业中，金地获得的地块最多，达10个，其次是恒大，获得9个地块，万科、新城、徐汇、建发、中海、中南、首开、龙湖等。张宏伟进一步表示，目前大多数企业资金短缺，杠杆率高。对于高周转率的住宅企业，快速开发和销售高周转率的土地可以对冲市场风险。其次，现在征用土地也可以增加今年的总销售额。住房企业现在正在积极地征用土地，并有明显的要求来弥补他们的业绩。

许多券商分析师认为，土地市场的升温趋势将会持续。华西证券研究报告指出，从长远来看，疫情得到完全控制后，复牌率将继续上升，推动建安投资逐步复苏。与此同时，当地对土地财政的依赖程度仍然很高，土地供应状况将继续改善。

当地市场已经有了实际行动。在5月份筹集了240亿元黄金后，广州最近又推出了三块总价值超过65亿元的地块，其中天河区一处宅基地的底价达到41329元/平方米，居全市第二位。

张宏伟还提醒，房企在积极进行土地布局的同时，要注意市场风险。毕竟，底价上涨了，空的利润也被压缩了；尽管市场环境已经恢复，但还没有出现大幅反弹。此时，房地产企业应该冷静地研究市场的大趋势，把握市场的大趋势。

编者|郑

这篇文章来自我的小朋友:镁雕房地产(微信:meikedichan)

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