讨论超过20年的居住权终于“入典”，但你真的了解它吗？

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作者:时代财经梁石婷

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历经60多年的四次制定，备受关注的民法典正处于立法过程的“最后一站”。在5月28日举行的第十三届全国人民代表大会第三次会议上，《民法典》将进入投票程序。

如果第一部民法典被正式通过，这也将意味着一种全新权力的诞生——生存权。

民法典草案的标题中增加了一种新的用益物权——居住权，经过20多年的讨论，居住权制度有望得到解决。

北京大学民法研究中心主任尹田25日在接受时代财经采访时表示，民法典草案只是为居住权制度提供了一套标准，今后如何使用需要根据实际情况逐步完善。

事实上，住在一个地方并不意味着你有合法的权利住在这个房子里。丈夫和妻子住在一起，未成年的孩子住在父母家里。所有这些基于婚姻和家庭关系的情况都不是生存权。

民法典草案中提到的居住权并不等同于在日常租赁关系中获得的房屋使用权。居住权和租赁权是根本不同的。

同样，对于他人财产的使用，租赁过程中产生的居住关系属于债权关系，也是契约关系。承租人可以根据房屋租赁合同取得他人房屋的使用权和收益权，但承租人的权利仅限于使用权，不能直接控制。

然而，《物权法》中规定的居住权是独立的、直接支配的权利，它可以直接管理房屋，在不借助他人行为的情况下，以自己的意思实现权利的内容。

尹田向时代财经指出，他们的权利性质不同，权利持有人的地位高于承租人。

居住权起源于罗马法。当时，居住权的主要目的是保护弱者。在男主人死后，房子的所有权被继承给儿子，但同时，为了保护女主人、其他孩子甚至奴隶不被取代，居住权被创造出来。

《民法》草案中的居住权也规定了在没有获得房屋所有权的情况下居住在房屋中的权利。但同时，法律也规定了居住权有一定的限制，不能继承。

当然，居住权的实现也取决于契约协议。民法典草案规定，居住权合同应当列举五项内容:当事人的姓名和住所、居住地、居住条件和要求、居住权期限和解决纠纷的方式。

然而，在《民法》草案中，没有具体规定居住地登记和居民享有的福利。对此，尹田指出，居住权的登记应在同一房屋所有权登记机关进行，居住权所有者的地位与长期房屋租赁的承租人相似，应享有同等的政策优惠。

事实上，关于是否在中国确立居住权的讨论始于上个世纪。1993年《物权法》起草之初，一些专家建议在《物权法》中确立居住权，2005年草案中专门设立了一章规定居住权制度。

关于居住权的确立，尹田说，首先要解决夫妻离婚而当时又因住房短缺而没有离开家的现象，其次要解决老人去世后保姆的住房问题。

然而，这一看似合理的制度在当时引起了很大的争议，最后，在2007年《物权法》正式通过时，并没有关于居住权的规定。

反对者认为，在社会上建立居住权的需求并不多。由于租赁市场的发展，当时的住房短缺问题已经逐渐缓解，法律不应该过多地干预生活关系问题。针对保姆的情况，反对者甚至指出，当时中国只有少数家庭使用保姆，很少有雇主愿意给予保姆真正的生存权。

《物权法》出台后一直没有修改，这使得关于居住权的讨论逐渐平息。在去年12月民法典草案首次出台之前，滞留了12年的居住权制度再次被纳入民法典物权编。

然而，经过十多年的发展，《民法典》中的居住制度已经不同于原来的居住制度。全国人大常委会副委员长王晨22日在解释《中华人民共和国民法典(草案)》时提到，增加“居住权”这一新的用益物权，是为了落实党的十九大提出的加快建立多主体、多渠道的住房供应体系的要求。

《民法典》草案明确规定，居住权原则上是免费确立的，权利人在根据合同或遗嘱登记后，有权占有和使用他人的住所，以满足其稳定的生活和生活需要(草案第十四章第二部分)。

今天，居住权的出现不仅仅是为了解决过去婚姻家庭中的问题。与此同时，关于是否确立居住权的社会争议正逐步走向共识。最重要的驱动因素是中国在2014年启动了“老年住房”试点项目。

虽然有大约30种模式的住房为老年人，人们经常提到住房反向抵押贷款。也就是说，拥有完全财产权的老年人一方面可以通过房屋所有权的抵押获得退休金，另一方面可以继续保持房屋的使用权。

事实上，在老年住房的实践中，住房所有权和居住权的分离已经实现。

2015年，幸福人寿保险有限公司正式推出了社会上首个老年人保险产品。《保险法》明确规定了老年人对抵押房屋的权利，其中提到老年人“拥有抵押房屋的所有权、使用权和收益权，经抵押权人同意有权处分抵押房屋。”

虽然在保险公司的合同中，双方都明确了居住权的存在，但尹田认为这与法律上正式确立的居住权仍有一定的区别。“居住权需要登记。一旦登记，就意味着居住权基于非常稳定的财产，每个人都必须尊重这一权利。”

武汉科技大学金融与证券研究所所长、长期研究养老金融的董登新25日告诉时代财经，保险版的住房养老模式特别适用于《民法典》设定的居住权。《民法》草案赋予老年人住房权，从而确保老年人对财产的所有权和处置权，并解决使用反向抵押贷款支持老年人的问题

对外经济贸易大学保险学院教授王国军也同意，一旦法律细节明确，老年人对反向抵押贷款保险的担忧就可以得到缓解，这将在一定程度上促进反向抵押贷款养老保险制度的发展。

然而，老年住房只是投资性居住权上升的一部分。

清华大学法学院院长沈曾探讨过居住权现代功能的转换，在保留其社会功能的同时，更注重其投资功能。例如，在合资建筑或购买房屋中的居住权的应用，以及分时度假酒店。

值得注意的是，居住权从社会保护向投资保护的转变存在诸多矛盾。确立居住权的初衷是为了解决婚姻家庭中的住房问题。因此，居住权的自由性质在罗马法的初期和全国人大的立法指示中仍然得到强调。

但是，在实际操作中，居住权的确立是否属于“免费”是值得怀疑的。“是否‘未付’不一定清楚，因为天上没有馅饼，只要看起来是一项整体交易，这种居留权就是交易的一部分。”尹田说。

虽然居港权草案的数项条文加入了“除非双方另有协议”，为日后落实居港权留下空间，但草案的6项条文并没有清楚解释确立居港权的所有问题。

“这种居住权的适用范围有多大？它没有说这是老年人的住房，也没有说具体的模式和对象范围。是卖了房子后自己住的权利，还是别人为你建的房子？当涉及一系列费用时，谁将承担这一费用，谁将同意，如何同意？”尹田认为，目前关于居留权的规定过于简单和粗糙。

“这些规定不能解决任何问题，特别是如果大家都没有使用它们，就可能造成很大的错误。”尹田说。

然而，从积极的角度来看，尹田也指出，确定居住权也有优势，至少提供了一套标准和模式。“如果你想立法，就不能这样做。它受到各种条件的限制，所以法律规定总体上是好的。但是不够科学，不够周到？这肯定不是完美的，因此在这种情况下，居住权不一定是一个成熟的制度。”

同样，对于王国军，他也期望将来会有一个关于老年人住房使用的相应司法解释。

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来源：新浪直播网