180亿元抢“地王”，10天豪掷全年营收，这位“地产二代”能否破局？

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以储备更多土地而闻名的和盛创展，目前并不缺乏土地储备。如果你想回到C位置，最紧迫的任务就是解决问题，开拓市场，从而加快资产的周转。和盛创展为什么要争夺土地之王，逆潮流而动？刚刚接任第二代房地产的朱菊荣尚未看到自己的战略。

“华南虎”和盛展(00754.hk)已经很久没有行动了，最近突然在北京启动了它的力量。

2020年5月19日下午，和盛创展分别以42亿元和65.4亿元获得北京市丰台区南苑乡分钟寺村l-39和l-41地块。在这次仅有三块地进入市场的土地拍卖中，和盛创展只赢得了两个儿子，支付了107.4亿元的土地价格，底价分别达到76100元/平方米和73900元/平方米。

10天前，和盛创展在北京本地拍卖市场首次亮相，并向融创中国(01918.hk)、中国海外房地产和保利地产等多家房地产巨头施压。经过57轮杀戮，保险费率为26.5%，总价为72.2亿元。成功获得北京市丰台区南苑乡分钟寺村l-24、l-26地块r2二级住宅用地，底价6.7元

在10天内，我们将抛出180亿元的土地，使建立广东房地产企业可以回到在公众心目中的位置。主角不是朱孟依，而是她的女儿朱菊蓉。

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逆潮流而动:在10天内投资一年的营业收入

和盛创展花了180亿元在10天内收购了土地，但这不是一个大项目。

180亿元的概念是什么？

风数据显示，和盛创展2019年的营业收入为186.01亿元。这意味着和盛创展在10天内投入的资金相当于其去年全年的营业收入。

根据Cree的销售排名，2019年和盛创展的销售规模只有204.4亿元。在整个房地产行业中，销售规模超过180亿元的房地产企业有109家。

土地拍卖的场面也相当激烈。首先，在56轮竞标中，和盛创展以42亿元的价格赢得了分钟寺l-39地块，地价为42.08%，底价为76，168元/平方米，创下了年内北京市场的新高。随后，经过82轮激烈的竞争，和盛创展以37.86%的溢价和73，912元/平方米的底价赢得了分庙l-41地块。从上述网站的细节可以看出，和盛创展是相当有决心赢的。

事实上，土地市场是行业的风向标。自2018年房地产宏观调控以来，特别是2019年下半年国家调整“无房无投机”政策后，房企的扩张比以前谨慎得多。土地拍卖市场，与前些年“土地必被没收，地王频频出现”的兴奋不同，已经是另一个冷清的景象。

R&F地产等大型房企在2019年下半年“原则上暂停征地”；融创中国董事长孙宏斌甚至直言不讳地表示:“就土地收购而言，融创在2019年下半年基本没有指标，除非是一块特别好的土地，否则将停止建基。”特别是2020年以来，受COVID-19肺炎疫情的影响，大多数房企的征地策略更加保守。根据克里的数据，截至4月21日，2020年重点监测城市的拍卖率升至21.8%，比2019年提高了5.8个百分点。在3月1日至4月19日的50天期间，柯睿监控的重点城市共进行了79次土地拍卖，每天都有超过一次的土地拍卖。2020年3月13日，万科公开宣布将“谨慎征地”。许多没有明确表态的房地产企业或多或少地缩小了征地规模。

一线城市的房地产企业越来越难以获得土地。越来越多的房地产企业不再在公开市场上收购土地，而是通过并购来控制风险和增加现金储备。在大型房地产企业中，世茂地产(00183.hk)、融创中国和万科A是通过股权收购获得土地的典型例子。以世茂房地产为例，2019年，先后收购了太和集团、悦泰股份、万通地产、法明集团(00846.hk)等公司拥有的多个项目，并以大量资产收购了傅生集团(00627.hk)。据统计，2019年公司新增增加值为5000亿元，其中67%是被并购的。

沉寂多年后，和盛创展突然大放异彩，令市场大跌眼镜。投资者不禁要问，下一局会是什么样的棋？

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激进的土地收购:“华南虎”重启扩张

风数据显示，2019年和盛创展营业收入同比增长40%以上，净利润同比增长近85%，销售净利润增速也达到近五年来的新高。多项财务指标显示，其经营业绩有显著改善。

从资产负债率指数来看，和盛创展也在不断努力，增加杠杆扩大规模，重启扩张战略。

和盛创展是香港最早上市的房地产企业之一，曾被称为“华南五虎”之首。2004年，该公司成为内地首家销售额超过“100亿元”的房地产企业，曾被同行誉为“房地产行业的航母”。然而，几年后，和盛创展的销售停滞不前，全年徘徊在数百亿左右，远远落后于中国恒大(03333.hk)和碧桂园(02007.hk)。2019年，当几家领先房地产企业的销售额超过6000亿元时，和盛创展终于进入了200亿元的销售门槛。

和盛创作和展览的落后很大程度上在于其“慢营业额、高溢价”的发展战略。和盛创展的戏并不随波逐流，而是典型的李嘉诚的港资房地产企业的戏——低价买地，等待地价经过长时间升值，慢慢获利，赚取高额利润。朱孟依确信“未来土地价格的上涨将超过房价的上涨。”

一方面，和盛创展的低周转率模式与市场发展有关。例如，广州和盛创意的许多项目都有10多年的发展周期，包括景俊花园、珠江帝景、帝景别墅等许多项目。其中，历时近20年发展周期的珠江帝景项目地块至今尚未完全改造。另一方面，它是蹲着的。数据显示，早在2003年，它所砸的土地就已经超过了1000万平方米；2004年，和盛创展在广州赢得20个项目，其在广州的发展规模相当于万科在中国五大城市的总发展规模。2009年，和盛创展土地储备3020万平方米，位列行业前十。

如图所示，和盛创展的资产周转率与同业相比处于非常低的水平。2005年至2019年，和盛创展的资产周转率远低于中国恒大、碧桂园和万科，甚至低于R&F地产，后者拥有大量商业项目。

和盛创展的“低营业额”虽然赢得了“溢价”带来的高额利润，但却错失了规模扩张的机会。和盛创展所追求的“多店低流”与市场大趋势严重错位，错过了规模增长的黄金时代。

到目前为止，和盛创展仍坚持多积土地的风格，过去几年的储土规模一直保持在2000万平方米以上。根据2019年年报数据，和盛创新站土地储备达到3111万平方米，在行业50强中排名第26位。从储土结构来看，和盛创展在国内一线城市的储土面积达到1745万平方米，其中居住面积达到1094万平方米。

北京是和盛创新站向北扩张的第一站。早在2003年，由和盛创展在北京大望路开发的珠江帝国景，就以纯粹的欧洲建筑在第一次世界大战中闻名。多年后，和盛创展投入180亿元在北京获得土地，这似乎宣告了它的扩张和重新开始。

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第二代掌权:反攻在望吗？

2020年1月，61岁的朱孟依正式辞去和盛创展董事长兼执行董事职务，他的女儿朱菊蓉正式接任。在公司工作多年的朱菊蓉成为长期蛰伏的和盛创展的领导者后，其攻击性明显增强，并开始频繁出现在公众视野中。

这一次，在北京疯狂抛出180亿元的土地只是朱菊蓉的杰作，这是一场锋芒毕露的拍卖。

从近10年的趋势来看，房地产行业的宏观调控越来越严厉，政府的限价和住宅企业的激烈竞争导致行业净利润逐年缓慢下降。时间已经证明，“高杠杆、快速周转”模式是最适合中国房地产市场的增长模式。

近年来，在中央政府决定调整"不准炒房"和资金不断收紧的情况下，房企普遍资金紧张。市场寒潮持续，加上肺炎疫情在COVID-19的影响，房地产供销的转折点已经成为大势所趋。如今，住房企业普遍面临着销售和融资之间的夹缝，加速去工业化和提高周转率已成为生存之道。完成从“低周转率”到“高周转率”的模式转变，带领和盛创展走出市场“发展难、投资难”的局面，或朱菊蓉需要直接面对的课题。

数据显示，和盛创展中标的l-39地块建设用地面积为17800平方米，建筑控制规模≤55100平方米；l-41地块建设用地面积为29，800平方米，建筑控制规模小于等于88，500平方米。南苑镇分钟寺村地块，建设用地面积35800平方米，规划建筑面积小于等于107437平方米。总的来说，这三块土地的面积不大，或者不再进行大规模开发。

对于以“囤积土地”著称的和盛创展来说，目前最重要的是土地储备。此外，为了东山再起，和盛创展的当务之急可能不是用重金扩张土地，而是解决大规模市场开发和储备土地的问题，以加快资产周转率。然而，随着争夺土地之王和扩大土地储备的巨额投资，和盛创展似乎越走越远，走上了“慢周转”、“重资产”的道路。

近年来，新城控股、世茂地产等国内大型房地产企业迎来了“第二代房地产”的接班人，大量核心资产移交给了新一代领导人。“第二代房地产”的举动已经成为市场关注的焦点。

朱菊蓉接手后将如何带领和盛创展逆势崛起，新财富将继续关注。

来源：新浪直播网