深圳高价学位房调查：“10万+”房源多是老破旧，银行贷款也更“宽容”

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“马路对面，房子是新旧的，但房价几乎可以翻一番。这就是深圳房价的现实。”

五月初，深圳已经很热了。炎炎烈日下，中介经理黄带了几波顾客来看房。“我在罗湖水贝做了十几年中介，见证了学位房市场的惊人变化。”黄经理开玩笑说:“这里有两个类似的社区，一个叫洪湖东岸，另一个叫洪湖泉，中间隔着一条路。东岸的建筑仍然是新的，但是二手房目前的价格大约是每平方米5万到6万英镑。洪湖之春的小单元房价格已经超过了每平方米11万元，因为它是深圳中学的一个学位房。”

事实上，类似的情况在深圳很多地方都可以看到，甚至一些旧住宅因为高品质的学位而成为“数以千计的豪宅”。最近，一些城市颁发学位证书的消息又一次将学位讨论推向了高潮。那么，是什么力量推动了深圳高质量学位房的激增呢？

银行是“宽容的”

除了一些热门地区的价格之外，深圳高品质学位房的价格可谓一路高歌。根据深圳壳牌研究院2019年发布的深圳二手房交易数据，深圳二手房价格涨幅居前三位的是南山科技园、福田八卦岭和福田保税区。巧合的是，这些地区的价格上涨是由于高质量的程度或“有”高质量的程度。此外，除了南山、福田、罗湖等一些传统的高品质学位区域外，龙华洪山、宝安中心区的一些二手房价格也因为高品质学位的祝福而超过了每平方米10万元。

深圳部分高品质社区二手房价格来源:乐友佳研究中心

在记者的调查访谈中，几乎所有受访者都认为深圳的教育资源仍然供不应求，优质基础教育资源更是供不应求，平衡有待提高。优质的学位房是必需的，所以它们更有价值，也更受投资者的青睐。“虽然不能说一所好的学校能取得好的成绩，但孩子们读完这本书后还是可以赚很多钱的。他们不能吸引它吗？”黄经理说。

记者在罗湖田北区调研时发现，这里的高品质学位房价格明显上涨。以建于20世纪80年代的玉田社区为例。由于公寓面积小，在深圳中学和翠北小学拥有双份高质量学位，目前的成交价超过每平方米13万元。“一套35平方米的住房，最近的成交价是465万元。去年这个时候，类似地区的成交价格约为每平方米9万元，一年之内涨幅接近50%。”黄经理说，最近，一些刚拿到学位的房子开始流行起来。不仅如此，深圳中学和翠北小学周边的大部分双高房已经报价10万元每平方米。

“这还是在罗湖区。如果放在福田百花区，学位房的价格更高。”福田百花区是深圳最著名的学区，著名学校云集。虽然该区很多房子都超过20年了，但中介网站的信息显示，二手房的平均上市价格一般都在10万元以上，甚至有上市价格接近每平方米20万元的房子。

在罗湖和福田区，大部分相关的高品质学位房主要是旧房，建筑年限较长。一家外资银行的个人贷款经理告诉记者，一般银行和评估公司在评估房产时都会考虑楼龄、剩余产权等因素。例如，对于1995年以前建成的房产，银行在评估时会适当降低评估价格，这意味着购房者需要支付更多的首付款，否则贷款期限将会缩短。

记者将玉田小区建筑面积35平方米的房产证复印件交给银行经理评估，对方告知该房产评估价格可达435万元。当记者告诉现业主要价465万元时，对方的回复可以尽量提高到465万元，贷款可以支付30年。只要符合要求，他们还可以先付30%的定金。另一方面，当记者问一家中小型银行是否可以贷款给一个普通旧社区的非质量等级的住房时，对方回答说银行不为太旧的住房提供贷款。

(大楼里破旧的楼梯)

由此可以看出，银行对一些旧的高质量学位房是“宽容的”，充足的杠杆也可能在一定程度上鼓励一些购房者接手。因为他们心中仍然有这样一个信念，即高质量的学位在使用后仍然可以卖个好价钱。

在过去，除了买房上学外，以超高的价格办理一个名校学位房的租赁合同，以租房的形式去名校上学，也是一种“生意”。然而，记者询问了深圳各区最新的招生指引，发现一些顶级名校并没有大量招收以租房名义上学的学生。

漫长的过程？

最近，北京和广州的学位房改革被迅速引爆。据报道，北京的学龄儿童将从5月6日开始收集小学入学信息。在今年的“小至幼”中，除了过道房、车库、空挂户等。近年来已有明确规定的，不允许作为录取条件，该市六个区通过规定"每六年一个学位"和实施"多校制"等措施降低了"高质量学位室"的温度。此前，广州天河区提出了公立初中“多校抄写员”。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，这些措施的出台反映了北京学区住房的政策取向，对打击学位住房投机、促进教育资源的公平与平衡、促进学位住房的规范化发展起到了积极作用。同时，对于全国市场，我们也可以积极借鉴北京的新政策，在教育资源的供给和防止学位房投机方面积极努力，从而促进房地产市场更好的发展。

事实上，早在2015年，深圳就在南山、福田、罗湖和盐田试点了“大学区制”和“共享校区”。试点地区义务教育阶段的学生被录取，家长可以自愿让孩子在学区的两到三所学校注册，并按志愿和分数的顺序录取。此外，今年，罗湖区还提高了对“实际居住”度房间的要求。如果没有实际居住地，许多公立学校的申请资格将被取消。

今年年初在深圳召开的“两会”上，一些CPPCC委员建议改革原有的学位制度，实行“多校制”。然而，一些家长表示，深圳的“大学区”和“共享校区”一般由区内同等教学实力的学校组成，而名校一般不包括在内。

近日，深圳市龙华区颁布了大学区小学一年级的招生简章。龙华区选择智敏街5所小学和4所一年级学校以大学区的方式招生，按照“教育资源均衡、距离相对较近、主干道”的原则划分校区，但实行单校划线、多校联动的学位调整机制。以小学为例，在智敏街小学一中选择了智敏中学教育集团民顺小学校区、智敏中学教育集团北校区、龙华区教育学院附属实验学校(世纪春城社区范围内)、龙华区实验学校、深圳高级中学北校区(集团)五所学校。毫无疑问，深圳高级中学的北校区是这里最好的学校。一些家长表示，因为学生太多，即使是单个学校的学生也可能无法顺利进入深圳中学的北校区。从“单校切块”到“多校切块”，质量程度没有提高。如何“分蛋糕”？目前，除了房子，很难找到更好的分配方式。

为了实现均衡的教育质量，深圳近年来也出台了许多措施，包括由著名大学推动集团化。然而，一旦有传言说新的分校成立，投资资金就会转移，福田八卦岭地区就是一个典型的例子。广东省住房政策研究中心首席研究员李认为，教育均等化是一个长期的过程，学位房与非学位房的价格差距反映了教育均等化的程度。教育越不平等，学位房的价格就越高。广州的学位房价格低于深圳，这反映了广州与深圳教育的总体平衡。

来源：新浪直播网