地产行业“复苏” 房住不炒红线未松：四大维度数据解读

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被压抑了两个月的购房需求在杭州爆发了。数据显示，这种以“零交易”为坐标的需求强劲反弹并非发生在一个城市。

在第一季度的最后两个交易日，持续了68天的武汉房地产“零交易”被打破，市场交易按下了恢复按钮:3月30日卖出50套，31日卖出24套，然后交易量逐日增加，4月3日突破100套，达到130套。

在房地产差异化的3月份，虽然全国50个城市的新房交易量同比下降40%以上，一季度交易量创下10年来的新低，但杭州仍出现了绝地反弹，交易面积同比增长2363.75%，并再次出现“万人震荡”。河流和湖泊；深圳继续写富人的故事，交易面积同比增长279.91%，从4200万元人民币开始。同时，一线城市土地出让金同比增长40%以上，交易平均底价同比增长30%以上；一季度，房地产企业境外融资净额达到1162亿元，为历史第二高。

相比之下，房地产企业第一季度的业绩有些黯淡，平均目标完成率仅为13%，只有约10%的业绩目标可以谨慎宣布；征地总面积下降了30%，一些龙头企业的征地金额从数百亿元迅速下降到数十亿元。

3月份，杭州新房交易面积比上个月增长2363%

第一季度，全国房地产市场在疫情影响下大幅萎缩，但仍有城市在复苏。大反弹、深圳和杭州的环比数据惊人。

中原地产的数据显示，在一线城市中，3月份深圳售出3152套，交易面积同比增长279.91%，同比略微增长6.27%。其中，总造价为4200万元的南山台子湾小芸大厦将在大厦开业当天清场；3月7日，沙井万科星城开始确定并收购288套公寓，拆迁率为100%。但后续供应稍弱，实用面积261.23万平方米，仅比2月份高0.65%。有6个新的预售项目和7个房地产进入市场(中原数据)。

北京在供应方面甚至更加尴尬。数据显示，2019年最后两个月，北京方面集中关注了多个项目，大量需求被集中释放。然而，自今年1月以来，获批的数量开始下降，2月份为646台，3月份为2132台，这客观上导致了北京的复苏。3月份，北京的交易面积只有17万平方米，同比增长21%，同比下降67.48%。

资料来源:指医院

在新线一线城市中，杭州出现了惊人的反弹——环比2363.75%，同比75.13%。三月份总共售出了2018套。如果把萧山、余杭、富阳、临安算在内，杭州3月份共售出7235台，销售额高达334亿元(参照该所数据)。据不完全统计，今年3月，杭州有60多个新项目进入市场，其中有许多净红板块和“万人震动”，市场如闪电一般回暖。此外，企业继续加大推动步伐，预计4月份的交易数据将继续火爆。

成都、昆明、合肥等城市的营业额稳步增长。据凯瑞介绍，位于成都郊区的江口水乡项目在3天内走访了1000多个团体；“万人震动”项目重现——恒大天府半岛的胜率不到1.5%。

然而，总体而言，全国房地产市场大幅萎缩。据中央参考研究所初步统计，一季度50个代表性城市商品房平均交易面积约为1410万平方米，为2011年以来同期最低水平。

由于这一流行病的影响，大多数城市在1月份略有下降，在2月份急剧下降。在形势最严峻的2月份，50个城市的营业额环比下降了70%以上。随着我国疫情的有效控制，许多地方出台了稳定市场的相关政策，真正的分化发生在3月份，当时大部分城市的交易规模回升至较低水平，仍低于去年同期，同比下降40%以上。

与此同时，全国100个城市商品房价格的累计涨幅也达到了过去五年同期的最低水平。

根据中国住房指数系统对100个城市的全面抽样调查，第一季度，100个城市的新建住房价格上涨了0.18%，降至自2015年5月市场开始上涨以来的最低季度涨幅，同比下降了0.37个百分点。

3月13日，全市二手房交易量比上月增长381.2%

受春节和疫情影响，前两个月全国二手房需求大幅下降。3月，各省市陆续恢复房地产中介线下业务，买卖双方入市意愿增强，价格逐月停止下跌。

今年3月，易居研究所监测的13个城市的二手房成交量为5.1万套，较上月增长381.2%，但仍同比下降28.6%。第一季度，13个城市仅售出11.3万台，同比下降29.1%。

从具体城市来看，除南京和深圳外，其他城市的二手房成交量同比都有不同程度的下降。然而，这并不意味着深圳和南京有一个小春天。回顾2019年3月的数据，两个城市的二手房市场都没有小洋春，成交量基数较低，所以同比数据显示大幅增长，南京为86.0%，深圳为64.2%。

数据来源:中央参考医院

苏州今年第一季度再次提高了人才政策，但情况正好相反。3月份，苏州二手房成交量为4623套，同比下降21.7%。根据历史数据，苏州二手房市场在2019年4月左右掀起了一个小高潮，因此尽管出现了反弹，但同比表现并不明显。

在交易价格方面，根据诸葛的房屋搜索，3月份100个重点城市的二手房市场平均价格为15097元/平方米，环比小幅上涨0.08%，同比上涨0.90%。

在100个城市中，3月份平均房价上涨了55个城市，下跌了44个城市，持平了1个城市，上涨和下跌城市的数量与上月基本持平。从环比增长前十位城市的情况来看，增长较大的城市主要是珠江三角洲、长江三角洲、海峡经济圈和东北四线城市中的二、三线城市。

其中，承德、广州和长春分别位列前三名；降幅较大的城市主要是长江三角洲、珠江三角洲经济圈和三个四线中心城市。其中，唐山排名第一，下降2.64%；吉林和鞍山紧随其后，分别下降了2.10%和1.85%。

一线城市二手房平均价格为60，055元/平方米，比上个月略有下降0.18%。在这四个城市中，只有深圳环比上涨，其他城市均下跌，其中上海环比下跌0.65%，跌幅最大；从同比变化来看，北京的降幅最大，同比下降6.62%。

然而，受疫情影响较弱的城市的市场活动正在逐渐恢复，预计这将推高平均价格。记者观察到，自3月份以来，上海二手房市场持续火爆，核心区域的咨询和上市数量不仅再次回升，而且在反弹和小杨春的预期下，价格也大幅松动。

一季度，一线城市土地出让金同比增长40%以上

一季度，全国土地市场普遍走弱，但土地价格呈现稳步上升趋势。

根据中央参考研究所的数据，第一季度，全国300个城市的平均楼面价格为2325元/平方米，同比增长11%；其中，居住用地(含居住用地)和综合用地(含居住用地)平均楼面价格为4851元/平方米，同比增长20%。

第一季度全国300个城市的土地交易数据资料来源:指该研究所

从城市的角度来看，投资热门城市作为回报的趋势已经逐渐明朗。一季度，一线城市的土地出让金、底价和地价均呈上升趋势。前三个月，土地出让金1710亿元，同比增长42%；交易的平均底价为9092元/平方米，同比增长31%；平均保险费率为9%，比去年同期上升了2个百分点。

交易量方面，一季度10个重点城市交易总量同比下降19%，土地出让金总额2608亿元，同比增长9%。一线城市的房屋成交量同比下降，季度收入同比增长40%以上，北京首当其冲获得672亿元。

今年3月，除北京以外的10个重点城市都出售了住宅用地，其中武汉以106万平方米的成交额位居第一。1-3月，重庆、杭州、上海、武汉和成都的营业额超过去年同期。重庆、上海和杭州分别以228万平方米、197万平方米和136万平方米的营业额位居前三。

在一线城市中，北京大幅反弹。

今年3月，北京住宅用地的平均底价为46298元/平方米，比上个月上涨了18453元/平方米，是去年的峰值。

值得注意的是，今年一季度，北京市居住用地平均楼面价格为32633元/平方米，同比增长89%；平均底价为37057元/平方米，同比增长81%。今年第一季度，北京无限量出售住房的比例大幅上升，售出的16套住房中有12套没有限制销售价格。此类地块上的房地产企业更愿意购买土地，这推高了交易的平均底价。

但总体而言，一季度全国300个城市的土地交易量为4353笔，同比下降18%；交易面积1.7151亿平方米，同比下降23%。其中，居住用地(含居住用地)和综合用地(含居住用地)1203处，同比下降13%；交易面积6000万平方米，同比下降25%。

一季度，住房企业境外融资净额为1162亿元，为历史第二高

第一季度是传统的融资窗口期，住房企业通常选择全年集中完成大部分融资计划。2020年，虽然房地产企业的销售基本面受到影响，但由于全球资本宽松周期的开启，房地产企业的融资状况略好于往年。

根据壳牌研究院的数据，第一季度，国内和海外住房企业的债券融资总额约为3944亿元，同比增长5%。据中国征信所数据显示，一季度房地产企业海外债务、信用债券和资产证券化融资额为4083.8亿元，同比小幅增长1.7%，均创下近年来的新高。

一个显著的变化是国内债务。华泰证券数据显示，2020年3月的发行规模为1180亿元，创下2016年7月以来的新高，同比增长48%；3月份，净融资额达到829亿元，创下2016年9月以来的新高，连续5个月为正数。一季度内债发行规模1956亿元，同比小幅下降0.4%。

一季度，多家房企发行了大额公司债券，多家房企正在申请大额债券。2月20日，碧桂园发行85.38亿元企业债券，2月27日，阳光城发行80亿元小型企业债券，2月28日，紫万科发行90亿元企业债券。

3月3日，建发股份有限公司的两家子公司计划发行总额为80亿元的债务融资；3月18日，荣盛发展计划申请发行120亿元企业债券；3月24日，世茂45亿元债券利率确定，最低为3.23%；同一天，云南城市投资集团计划发行35亿元企业债券等。，国内债券的受欢迎程度有增无减。

海外债务先热后冷地退出了市场。在1月份创下历史新高后，3月中下旬的肺炎疫情引发了人民币债券市场的大幅波动，导致海外债券发行量减少。据wind统计，3月份海外房地产债券发行规模为403亿元，比上个月增长57%，比去年同期下降9%。总体而言，一季度海外债券发行规模仍保持正增长，达到1947亿元，同比增长0.5%。

据华泰证券统计，随着今年1月房地产企业海外债券发行达到历史新高，一季度发行规模仍保持正增长；融资净额为1162亿元，为历史第二高(2019年第一季度为1410亿元)。

随着大环境的变化，今年一季度房企融资成本普遍下降。海外债券平均融资成本为8.54%，比去年低21个基点；信用债券平均利率为4.50%，明显低于去年。从发展的角度来看，海外债券的融资成本一直在下降。3月份融资成本为7.89%，比上个月下降1.16个百分点；3月份信用债券融资成本为4.21%，比上个月小幅上升0.14个百分点。

具体来说，高质量的住房企业仍然受益最大，它们之间存在明显的差异。据华泰证券统计，优质房企(aaa级房企)平均发债率低至3.25%，低于2015年至2016年宽松期3.28%的最低点；aa+房企和aa房企的发债成本分别为4.94%和4.90%，分别比上个月上升97个基点和71个基点。

第一季度的平均目标完成率仅为13%。随着价格的变化，房地产企业纷纷涌入市场

受疫情影响，今年第一季度房地产企业的销售情况普遍不容乐观。据嘉里数据显示，3月份，100强房地产企业单月实现全规模销售额7690亿元，月度经营规模同比下降17%；就累计业绩而言，第一季度前100家房地产企业的全面销售业绩规模同比下降近20.8%。

数据来源:中央参考医院

总部企业也未能幸免。一季度，碧桂园实现股权合同销售额1008.8亿元，同比下降15.9%；万科合同销售额1378.8亿元，同比下降7.7%；融创累计合同销售额达到617.6亿元，同比下降22.7%。

在四大巨头中，只有中国恒大在降价促销的营销策略下实现了增长，一季度销售额达到1473.7亿元，同比增长23.2%。

销售业绩不容乐观，销售目标完成率也受到影响。根据中国科学院的数据，大多数房地产企业第一季度的销售目标完成率低于13%，在宣布的22家房地产企业中，只有2家超过15%。只有恒大实现了20%以上的年销售目标，而绿城、徐汇、红阳和首创的年销售目标都不到10%。

这个数字也远低于去年同期。2019年第一季度，房地产企业平均销售目标完成率为18.3%，大部分房地产企业销售目标完成率低于25%。在公布的41家房地产企业中，有14家企业的完成率超过20%。

今年，大多数房地产企业提出的销售目标不仅增速大幅下滑，而且一些房地产企业出于慎重考虑，暂停了2020年的销售目标，一些房地产企业下调了销售目标。总体而言，今年房企的目标增速约为10%，比2019年进一步放缓，均低于2019年的同比增速。

融创中国2020年的销售目标是6000亿元，同比仅增长8%左右。在过去的三年里，融创中国的销售增长率一直在20%以上。华润置地2019年销售增长15.1%，但2020年销售目标为2620亿元，同比仅增长8%。

新城控股在销售价值4000亿元的基础上提出了2500亿元的销售目标，同比下降7.68%。2019年，新城实现销售额2708亿元，超过2700亿元的目标。首创置业今年也将销售目标调整为800亿元，去年首创置业签约金额达到808.1亿元。

巨大的财务压力和对未来的不确定性使得一些房地产企业选择以价格换数量。最明显的是中国恒大。去年，恒大的平均合同销售价格为10281元/平方米，但今年一季度，恒大的平均销售价格下滑至8879元/平方米。

自今年2月13日起，恒大率先在全国所有房地产实施“网上购房”，提供网上vr看房、网上选房、网上购房等一站式服务，以及最低价格购房、无理由退房、多次购房折扣等权益。让恒大在相对低迷的市场形势下抓住了第一个机会。

融创的平均售价也大幅下跌。融创前三个月的平均售价为13620元/平方米，而去年融创的平均售价为14380元/平方米。即使有结构性的推动因素，融创的量价走势依然明显。

根据1月至3月房地产企业销售业绩清单计算，

遏制大反弹的住房，不投机，红线不松

第一季度，随着全球环境的变化，供应方和需求方政策略有松动，但住房和住房的基调不会改变。

3月27日，中央政治局决定，积极的财政政策应该更加积极和有希望，稳健的货币政策应该更加灵活和适度。会议强调，要在防控措施到位的前提下，加快释放国内市场需求，有序推进各类商场和市场恢复，扩大居民消费，合理增加公共消费。

许多机构预测，2020年房地产信贷政策将是中性和积极的，坚决遏制房地产金融泡沫，严格防止信贷资金过度流向房地产市场。

与此同时，国务院将重建农地的权力下放给地方政府，这意味着土地审批权将从中央集权转向地方分权，这更有利于缓解目前核心城市土地供应紧张的局面。

地方政府也“根据城市制定政策”，并采取持续的措施。

3月23日，武汉市住房保障和房屋管理局发布了《支持房地产开发企业恢复生产、确保我市房地产市场稳定健康发展的六项措施》，全力支持房地产开发企业恢复生产。此外，非武汉户籍购买人因疫情未能按时缴纳社保，或个人所得税需要延期缴纳的，延期缴纳期限可视为连续缴纳，逾期期限不得超过6个月。

截至目前，已有约50个省市出台了有利于房企运营的供应方扶持政策，主要涉及延迟支付土地出让金、合理延迟开工和竣工时间、降低房屋预售条件、延迟企业缴纳税费期限等。

与此同时，中国保监会多次强调，要坚持以住房为导向，不搞投机，防止资金非法流入房地产市场。1月3日，中国保险监督管理委员会发布了《关于促进银行业和保险业高质量发展的指导意见》，指出银行业和保险机构应落实“无房无投机”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场。

2月21日，中国人民银行召开2020年金融市场工作电视会议，要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，落实房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。

3月3日，中国人民银行召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会，再次强调“留而不投机”的定位；3月22日，在国务院新闻办公室召开的新闻发布会上，中国保险监督管理委员会(以下简称“保监会”)表示，将坚决贯彻落实“禁止住房投机”的要求，促进房地产市场稳定健康发展。

海南省再次升级了“全球限购”，从现在开始限制当地居民购买第三套房。新出售的商品房地块必须在现有住房中出售，成为在疫情形势下首个收紧限购的地区。

4月9日晚，深圳市南山区住房和城乡建设局发布文件，禁止恶意炒作抬高房价，遏制“饮茶费”和“更名费”的进一步蔓延。如前所述，在过去的3月，深圳房地产市场记录了一些超高反弹数据。

据中智研究所称，短期产业政策环境仍有望得到优化，但不会违背“住房、住房而非投机”的基调。预计第二季度房地产市场供需两端将逐步恢复，价格将保持稳定。

记者注意到，没有寒冷的冬天不会过去

在中国商品房发展史上，2020年是一个值得记录的年份。在交易跌入冰点、市场前景一度不明朗之后，房地产企业开始一个接一个地捍卫“现金流”——在经历了房地产行业的非理性狂热之后，这次“压力测试”正是时候。

低谷是暂时的，复苏很快就会到来。随着“复工、复产”的逐步推进，各地房地产市场逐渐火爆，土地投资回报正常，住宅交易也有所回升，房企融资保持稳定，一切都朝着好的方向发展。

这可能是房地产行业新篇章的开始。许多活跃的房地产企业成立才20年，短期的市场波动是他们迎接挑战、抓住机遇的时候。如今，随着“稳定”一词的出现，房地产行业开始在沙子里淘金。能够活下去、活得好、活得长的企业正在展示自己的背景和实力。

没有一个春天不会到来。冬天过去后，在“住、住、不炒”的基调下，房地产业将稳定而深远。

来源：新浪直播网