恒大三年“减负”4500亿元 销售做“加法”，土储做“减法”

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2020年3月31日，中国恒大(03333，hk)发布了2019年度业绩。2019年，恒大实现合同销售额6011亿元，核心利润408.2亿元，资产负债率77.9%，净负债率159.3%，现金余额2287.7亿元。

自11年前上市以来，恒大的业绩实现了跨越式增长，其核心指标一直走在行业前列。然而，高负债水平让恒大决心改变。许家印在新闻发布会上宣布，“恒大将从2020年开始转变发展模式，全面实施‘高增长、控制规模、减债’的发展战略。”它必须以最大的决心和力量减少其债务。”

在业绩会议上，恒大分解了未来三年的计划。许家印表示，“高增长”意味着实现销售的快速增长，今年将实现销售8000亿元；“控制规模”是指严格控制土地储备规模，实现土地储备负增长，到2022年土地储备将减少到2亿平方米左右；“减债”是指平均每年减少1500亿元的计息负债，到2022年将总负债减少到4000亿元以下。

在“减负”的同时，恒大有什么优势确保新战略的成功实施？

万亿目标就在眼前

恒大是该行业利润最高的公司之一。2019年，恒大的营业额为4775.6亿元，同比增长2.4%，毛利率为1329.4亿元，毛利率为27.8%，位居行业前列。

2019年，恒大实现合同销售额6010.6亿元，同比增长9%；合同销售面积5846.3万平方米，比2018年增长11.5%；合同平均销售价格为10，281元/平方米。

同时，恒大的土地储备也处于行业最低区间。2019年，恒大共收购土地储备153处，新收购土地储备建筑面积6703万平方米，平均成本2101元/平方米。

随着业绩稳步提升，恒大也提出了雄心勃勃的销售目标。许家印表示，“高增长”意味着实现销售的快速增长，今年销售额将达到8000亿英镑，到2022年将达到1万亿英镑。

今年以来，房地产已经进入了一个寒冷的冬天，大多数住房企业的表现逐年下降。为了实现市场销量的大幅增长，必须充分利用恒大丰富的土地储备和“网上销售”的巨大优势。

据恒大管理层透露，目前恒大的土地储备为2.93亿平方米，总可销售面积为1.32亿平方米，今年的可销售价值为1.27万亿元。据保守估计，64%的去污率，它可以实现8110亿元的销售，并没有压力完成8000亿元的销售。

更值得一提的是，恒大今年实施了颠覆性的“网上销售”营销革命，第一季度取得了“良好开端”。恒大一季度业绩简报显示，其“网上销售”的颠覆性营销革命继续发挥力量。截至3月底，公司实现销售额增长23%，达到1465亿元，销售利润增长55%，达到1133亿元，位居行业第一。

正如徐家印在业绩会议上所说:“只有实现销售额的大幅增长，才能有更充足的付款和现金流，才能大幅降低负债率。”这一次，在第一季度交出了一份精彩的成绩单，这无疑为其持续的高质量发展增添了更大的信心和信心。

开源和减少支出有助于减少债务

为了保持“轻装”姿态，恒大决心在保持销售增长的同时“控制规模”、“减少负债”。“控制”是恒大“三字决策”的重要保证。如果销售增长很高，但投资没有收紧，仍有“更多的进和更多的出”，不能讨论“减债”。

许家印表示，“控制规模”意味着严格控制土地储备规模，实现土地储备负增长，未来三年土地储备每年将减少约3000万平方米，到2022年将减少约2亿平方米。许家印还指出，在多元化产业方面，也要加大投资力度，五年内不要再投资其他产业。

根据年报，恒大拥有2.93亿平方米的土地储备，可以适当减少土地收购，充分利用现有的土地储备，既可以保证公司的可持续发展，又可以大幅削减支出，为新战略的实施提供了有力保障。通过严格控制土地储备和审慎投资，大部分业务的资本支出得到收紧，确保了恒大有足够的现金流来减少负债。

在“减债”方面，徐家印也明确提出了到2022年平均每年减息1500亿元，总负债减少到4000亿元以下的目标。

要实现这一减债目标，关键是要确保“高增长”和“控制规模”。徐佳音当场算出了账目。“2018年和2019年，恒大的销售回报将保持在每年4500亿元左右。如果今年的销售额达到8000亿元，按7000亿元计算，销售额将增加2500亿元。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，相当于减少支出600亿元。这种增减肯定会达到今年减息1500亿元的目标。”

在此基础上，恒大还采取了强有力的成本控制，实施了统一规划、统一招标、统一配送的标准化运作模式，大大降低了营销、管理和财务三大支出，成本的降低进一步保证了负债的减少。

分析师认为，强大的销售能力、充足的土地储备、优秀的产品质量、强大的管控能力和团队执行力，为恒大实现战略目标提供了有力保障。随着新战略的深入，三年后，恒大的销售规模超过1万亿元，负债降至行业中下水平。届时，外界将看到一个不同的“新恒大”。

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来源：新浪直播网