净利润踩线达标，中南建设推600亿“补库存”计划

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作者:时代财经·童杰

图片来源:中国视觉

告别明星职业经理人陈凯，中南建设副总经理、中南地产董事长陈雨涵再次成为演出会的主角。面对投资者，这个“第二代房地产”是非常谦虚和真诚的。

2019年，中南建设的房地产部门中南地产的销售额为1960.5亿元，接近2000亿元的规模，在嘉里的销售排行榜上排名第16位。在保证不落后的情况下，中南地产需要超过六个对手才能挤进前十名。

然而，住房企业高增长的时代已经成为过去，增长率趋于平缓是一个直接的现实。去年，中南地产的增长率下降到33.7%，现在不再强调排名和梯队。陈雨涵在投资者业绩发布会上表示，在当前宏观环境下，快速增长将成为历史，2020年中南建设的目标增长率为15%，确保完成销售2300亿元。

长期以来，中南建设实行“房地产+建筑”的商业模式。根据去年的业务数据，建筑业的收入在增加，但新的业务量在减少。

据年报显示，2019年，中南建设总收入为718.3亿元，同比增长79.1%。其中，房地产业务结算收入515.9亿元，同比增长87.2%；建筑业总产值221.8亿元，同比增长45.5%。

中南建设秘书长梁杰指出，就收入结构而言，房地产仍是中南建设的主要业务，占68%。虽然建筑业务收入所占比重相对较低，但呈上升趋势，去年增长了46%，占总收入的29%。此外，去年酒店收入为中南地区的建设贡献了3%。

建筑业务收入增长与结算规模并非无关，但2019年，中南地区建筑业务承担的新项目预计合同价值同比下降24%，从2018年的366.5亿元降至277.8亿元。

中南建设首席财务官齐欣坦言，未来建筑业务的比重将继续下降。换句话说，在未来，中南地区的建设将越来越依赖房地产和其他业务。“我们仍然希望建筑业务会增长，但这是一个完全竞争的市场。我们必须跟随市场，稳定小规模增长。”

新建筑业务的减少只是中南建筑面临的一个问题。在这次业绩会议上，投资者更担心的是中南建筑的盈利能力稍弱。

根据年报，由于本期合并范围内历史项目的结算，去年综合毛利率为16.7%，同比下降2.81个百分点，其中房地产业务毛利率同比下降2.3个百分点，至17.93%，而同档次房地产企业的水平基本在25%以上。

陈雨涵不否认当前盈利能力的不足。她用三个关键词肯定了过去一年的业绩:增长、实现和稳定，并承认中南建设的利润业绩确实不足。梁杰还在业绩介绍中指出，毛利率下降是中南建设去年的主要缺陷。

“毛利率下降的原因是去年一些持有时间长、毛利率低的项目进入结算，但这只是暂时现象。从我们卖出优秀资源的情况来看，利润率会有所提高，而去年我们的利润率有所下降，这将推动利润继续增长。”梁杰解释道。

此外，中南建设的净利润为41.6亿元，这一目标是通过上线实现的。2018年和2019年上半年，中南建设两次向核心管理层推出2.3亿股和1.38亿股的股权激励计划，以提高盈利能力，考核目标锁定在净利润指标上。根据计划，2019年、2020年和2021年的相应目标分别为40亿元、70亿元和90亿元。

对于今年和明年的目标，陈雨涵坦率地说，“这对我们来说是一项具有挑战性的工作。”尤其是在今年的疫情中，建设和交付都将受到影响，中南建设的利润结转将受到考验。

不过，陈雨涵也表示，从中南建设的规模增长来看，未来肯定会带动利润的提高。“我们也有一定的盈利前景。今年，我们的核心诉求是将速度用于业务质量。在牺牲一定销售规模的基础上，我们建议以roic为主要考虑因素，迫使我们管理并努力实现投资价值的最大化。”

虽然“盈利”是今年中南建设的核心目标，但陈雨涵仍坚持快速周转战略。“在中南之前，它保持了7个月的开放速度。我们仍然希望这一速度将继续保持稳定。”

为了支持高周转率，中南建设的下一个任务是“补充库存”。去年，中南建筑共有78个新项目，总面积为989万平方米，远低于去年1540.7万平方米的合同销售面积。陈雨涵表示，目前中南地区确实需要补充土地储备，今年的投资预算为600亿元。

陈雨涵对征地策略有自己的想法和原则。她强调关注主流市场。“我们将继续深化我们能够理解的市场，我们不会触及我们无法理解的市场。”。

在谈到征地的具体思路时，齐欣说，去年中南建设的各个大都市地区的红旗示警任务基本完成，现在更加注重提高单个城市的规模。“在长江三角洲地区，我们希望在熟悉的城市进行一些极端的深耕。在其他地区，它可能只是前十，相应的份额将被占领。如果你达到100亿的规模，你就能达到及格线。”

值得一提的是，中南建设也准备在大湾区突围，那里的房企正在争相进入。今年2月，中南建设宣布其全资子公司惠州西进计划收购控股股东惠州中南控股的全资子公司惠州中南金鑫持有的惠州金鹿汇通97%的股权。尽管该项目尚未得到确认，但齐欣直言不讳地表示，从该项目可以看出，中南建设在大湾区已经“筹划了很长时间”。

然而，即使今年征地需求非常迫切，陈雨涵也不提倡高土壤储量模式。她认为，当政府希望房价稳步上涨时，土地储备的风险就会增加。过去，当房价快速上涨时，更多的土地储备意味着更多的潜在回报。

但是现在市场明显不同了。在多重调控措施的叠加下，房价飞涨的现象几乎不存在。陈雨涵指出，如果土地储备在此时不断增加，原有土地储备和杠杆之间的平衡将会改变。因此，她强调，在中南地区的建设中，要保持一定的土地平衡。

据悉，在杠杆平衡的控制下，中南建设将负债分为短期和中长期名义负债率。名义负债率的长期目标是降到80%以下，中期目标是降到85%以下，短期目标是降到88%以下。

来源：新浪直播网