2019年商品房销售额再创历史纪录！这一关键指标2年首次反弹

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根据国家统计局今天发布的最新数据，2019年，房地产多指标增长率下降，其中房地产开发投资增长率连续三个月下降；虽然商品房销售额接近16万亿元，创历史新高，但增速有所回落；商品房销售面积在仅保持两个月正增长后再次出现负增长。 值得注意的是，2019年中国商品房销售面积较11月末有所增加，这是自2017年3月以来首次出现环比增长。

据业内人士称，这意味着自2016年3月以来的持续去库存化已经结束，市场供应关系已经逆转。从新房销售面积来看，2018年很可能是历史最高的一年。据估计，2020年，新房销售面积可能会继续下降3%左右，开发投资和新房销售的增长率可能会继续下降，而库存会增加。

商品房销售创新高，增速明显回落

根据国家统计局的最新数据，2019年，商品房销售额达到159725亿元，同比增长6.5%，增速从1月至11月下降0.8个百分点，比上年下降5.7个百分点。这也是该指标的增长率自2019年7月以来第二次下降。

从商品房销售面积看，2019年为17.1558亿平方米，同比下降0.1%，1月至11月增长0.2%，去年增长1.3%。在连续两个月保持正增长后，商品房销售面积的累计增长率再次出现负增长。

然而，就商品房销售的绝对值而言，2019年接近16万亿，2018年接近14.9万亿，创下新纪录，但没有超过16万亿。

根据已公布的房地产企业销售额，据中国券商记者统计，2019年前十大房地产企业(11家)的总销售额约为47587.73亿元，占全国商品房销售额的29.8%。(注:由于碧桂园只公布股权销售，其数据是根据克里研究所公布的全面销售计算的。另外，由于华润和龙湖的销售额相同，排名第十，统计的是11家房地产企业)

虽然全年销售总量达到新高，但增速明显放缓。2019年商品房销售增长率为6.5%，2018年为12.2%。

从十大房地产企业来看，2019年，除万科和绿地外，销售增长率低于6.5%，但其他房地产企业的增长率高于6.5%，但与2018年自身增长率相比有所下降。其中，绿地(从2018年的26.4%下降到2019年的0.1%)、新城(从2018年的74.82%下降到2019年的22.48%)、世茂(从2018年的74.8%下降到2019年)。48%)，华润(从2009年开始，不过，尽管世茂下滑幅度更大，但其增速仍位居十大房地产企业之首。

多项指标的增长率已经下降，库存停止下降，两年多来首次出现反弹

除了商品房销售面积下降和销售增长外，房地产开发投资增速也持续下降。

数据显示，2019年1-12月，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，1-11月增速下降0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。这个指标的增长率已经连续三个月下降。总体而言，自5月份以来一直保持下降趋势，并回落至个位数。

2019年，新开工住房面积227154万平方米，同比增长8.5%，1-11月增速下降0.1个百分点，同比下降8.7个百分点。

2019年，房地产开发企业征地面积为2.5822亿平方米，同比下降11.4%。同比下降2.8个百分点，同比增长14.2%；土地交易价格为14709亿元，同比下降8.7%，1月至11月下降4.3个百分点，去年同比上升18.0%。

值得注意的是，2019年底，商品房销售面积为4.9821亿平方米，比11月末增加600万平方米，比去年年底减少2593万平方米。

对此，上海亿居房地产研究院副院长杨红旭认为，这是自2017年3月以来，中国商品房销售面积首次逐月增长，这意味着自2016年3月以来的持续去库存化终于结束，市场供给关系发生逆转。他预测2018年可能是销售面积的历史高峰，2020年新房销售面积将继续下降3%左右。

壳牌研究院(Shell Research Institute)首席市场分析师徐小乐也认为，供需关系已经发生变化，市场下行趋势显著。“2019年，开发投资连续8个月下降，销售面积连续9个月出现负增长，商品房销售面积45个月来首次出现增长。征地面积下降10%以上，同比下降25个百分点以上。一方面，来自融资环境的收紧；另一方面，更大的原因是在销售下降和库存增长的趋势下，企业对土地收购缺乏信心。基于此，我们认为，2020年开发投资和新房销售的增长率可能会继续下降，库存将会增加。”他说。

此外，从住房企业到位的指标来看，2019年增长率出现反弹。

数据显示，2019年房地产开发企业到位资金178609亿元，比上年增长7.6%，增速比1-11月加快0.6个百分点，比上年加快1.2个百分点。其中，国内贷款25229亿元，增长5.1%；利用外资176亿元，增长62.7%；自筹资金58158亿元，增长4.2%；存贷款61359亿元，增长10.7%；个人住房抵押贷款27281亿元，增长15.1%。

徐小乐认为，2019年，企业融资环境将继续趋紧，国内贷款和自筹资金增速将相对较弱。为了加快资金回笼，开发企业加快了预售、量价和海外融资，去年利用外资增速超过60%。在住宅方面，在差异化信贷政策下，2018年个人住房抵押贷款增速超过15%，超过销售增速，个人住房抵押贷款下降0.8%。

“值得注意的是，在一、二线城市的低迷时期，住宅贷款仍在上升，可能主要在西部三、四线城市，潜在的信贷风险值得警惕。”徐小乐说道。

益州研究所研究员沈心认为，央行金融市场部主任邹兰最近在新闻发布会上表示，房地产在信贷资源中的比重应该严格控制。考虑到2020年初整体销售增速难以提高，房地产企业的财务压力将会加大。

来源：新浪直播网