这个冬天不太冷：开年拿地热潮来袭 房企积极补仓 最高溢价率超180%

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2020年的暖冬也给房地产市场带来了一些温暖。融资稍松后，高保险费率现象再次出现。

《国际金融新闻》记者观察到，自2020年第二、三周以来，毕万衡、保利、蓝光、龙光等房企开始活跃于土地市场。

许多家庭竞相购买，保险费率自然上升。1月15日，蓝光发展以73.68%的溢价在常州赢得了一处商业和住宅用地。1月10日，经过74轮招标，惠今以10.44亿元的总价和61.58%的溢价，中标绍兴市一处住宅用地。此外，荣盛于1月7日在宁波土地拍卖市场进行开发，并以4.63亿元的价格，以180.49%的溢价赢得了宁波慈溪的一处商住用地。

业内人士普遍认为，目前土地市场的热潮源于房企补仓的需求，房企愿意高价收购热点城市推出的优质地块。

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保险费率“上涨”

回顾过去两周，高溢价地块频频出现。

1月8日，保利地产以21.87亿元的总价格在郑州拿下了两块城市住宅用地，总用地面积约74500平方米，两块土地的地价都超过了50%。同一天，华润置地(香港股票01109)在郑州以16.47亿元的价格赢得了一块土地，地价为50.15%，底价为9783元/平方米。

1月9日，阳光城以约7.16亿元的价格，加上6%的自持率，以约29.97%的溢价，赢得了杭州的一处住宅用地。1月14日，融创集团还以14.55亿元人民币赢得了南通市港闸区一处商住用地59%的溢价。

与2019年相比，2020年以来许多地块的地价明显较高。

根据嘉里研究中心最近发布的土地市场研究报告，截至2019年第四季度，所有能源类城市的地价已降至10%以下，尤其是一线城市的地价已降至5%以下，大部分地块以底价出售，没有下降；二级和三级四级城市的地价也分别降至8%和9.7%，土地的地价也降至相对较低的水平。

根据诸葛房产搜索数据中心发布的报告，土地交易的平均溢价在2016年达到47.17%的峰值后大幅下降。2018年，土地出让的升水率仅为13.77%，交易底价和升水率均有所下降，全国土地市场明显冷淡。2019年，由于交易的结构性影响，底价略有反弹，回报率达到14.66%。

对于目前的高地价状况，58所房屋研究所所长张博告诉《国际金融新闻》记者，一方面，从高地价城市的分布来看，它仍然是一个热点城市群和热点大都市区。例如，长江三角洲城市群是住宅企业用地的重点区域，以郑州为中心的中原都市圈也是战场；另一方面，一些商业和住宅用地的地价很高，这与地块的位置和低起拍价有关。

韩毅智库研究主管于晓宇表示，目前，土地市场交易主要集中在一线、二线和三线。这些城市的高质量和高价值地块相对稀缺，住房企业愿意以高价购买土地，导致最近出现了一些高价地块。

然而，即使是炎热的城市也不总是受欢迎的。

这也是郑州当地的一场拍卖会，但在1月16日遭遇了寒流。根据公开信息，当天共有5块土地上市出售，最后有3块土地以底价出售。土地拍卖收入24.26亿元，分别由康桥地产、钟鼎地产和泰康人寿获得；此外，一处住宅用地被拍卖，一处商业用地被暂停。

财经评论员严跃进向《国际金融新闻》记者指出，土地收购的溢价一般与地块的性质有关。“当土地产权更好，项目规划得更好时，交易溢价就会更高”。

严跃进认为，从企业拿地的角度来看，大部分以底价出售的地块都没有盈利，一个地块位置不太好，另一个可能有限。

据公开信息，郑州市16日拍卖的地块之一，必须按照相关要求配备机动车和非机动车停放标准，并配备相应的收费设施和收费停车位；还有一块土地用于城中村改造工程。出于安置和开发混合区土地的目的，结合市场需求，宜优先考虑中低价位、中小户型普通商品房的规划设计。

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房企积极建仓

“在最近的RRR降价之后，有许多公司参与了拍卖，而本地拍卖的溢价非常高。”一些投资者这么说。

记者注意到，最近参与招投标、拍卖和挂彩的企业数量确实很大。

在1月8日郑州的土地拍卖中，三个地块同时被近20家实力雄厚的房企“竞拍”，如碧桂园(港股02007)、金茂、保利、华润、建业、正商、郑弘等房企。其中；1月15日，南京新年第一次土地拍卖吸引了包括保利、金鸡、卓悦、招商、龙湖、金茂、中梁、卓悦、法华、大明市、中铁建设等107家房地产企业。

韩毅智库研究部主任于晓宇对《国际金融新闻》记者表示，房企收购土地意愿强烈的主要原因是房企需要补充资金，只要有机会，他们会在土地市场上改善土地收购状况。目前，房地产企业的信用债券和海外债券的融资规模都大幅增加，信贷资金已经流入企业，使得房地产企业有足够的资金增加对土地市场的投资。

诸葛房产搜索数据研究中心的分析师王小妮也认为，今年年初，开发商手头有足够的资金，需要补仓，所以年初的土地拍卖非常激烈。

然而，一些房地产企业表示，他们不会追求高。

"保险费率太高，无法计算."一位拥有前50家国有企业背景的房地产企业人士告诉记者:“我们的目标一直是以市场的正确速度获得土地。如果竞拍、拍卖和绞刑太贵，我们肯定得不到。”即使对于一些价值很高的城市和地块，“经过核算后，我们肯定会得到它。”。

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高温可能不会持续

事实上，年初地价上升的情况并不少见。“回想一下，每年都会有一次浪潮。”于小玉说。

即使在2019年，当土地市场被抑制，“小阳春”出现在年初。根据诸葛房产数据中心提供的数据，2019年4月份出现了一个小的保险费率峰值，达到23%；6月份，这一比例达到21.68%。此后，随着土地市场的回暖，由于许多地块的底价交易，地价不断下降，12月份的地价降至6.55%。总体而言，2019年的保险费率呈现出先高后低的趋势。

整个土地市场在2020年会继续这一趋势吗？该组织仍然给出了一个“稳定”的总体预测。

根据张博的分析，如果春节后土地热持续，不排除出台针对土地方面的调控政策，以确保2020年稳定楼市目标的有效实现。总体而言，2020年土地市场整体将延续去年的热度，但城市分化将更加明显，区域间冷热不均，整体稳定趋势不会改变。

余小玉从资本的角度指出，土地收购浪潮何时发生在很大程度上取决于融资环境的改善。只要房企把握住融资窗口，土地市场自然会有热度。

“房地产是资本密集型产业。当信贷窗口放开，资金流入增加时，住房企业增加投资是正常的。”于小玉对《国际金融新闻》记者表示，“但在2019年融资政策频繁出台、融资渠道持续收紧的情况下，2020年融资收紧的趋势不太可能发生明显变化，这决定了土地市场的热度无法持续。”

汪小玉指出，总体而言，市场不均衡，热点城市的优质地块仍在被抢。“随着年初各种高价和高地价地块的交易，市场活动有所增加，但这种情况一直保持了很长时间。土地市场在2020年不太可能在低温下运行。”

来源：新浪直播网