北京新房成交量增近五成 二手房较调控前腰斩

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全国房地产销售额仅超过15万亿元，并持续超过2018年。

2019年，北京商品房(不含经济适用房)累计成交700.7万平方米，同比增长46%，但二手房成交较2016年减少一半。

作为全国房地产市场的风向标，北京也经历了动荡的一年。无论是年初土地拍卖市场的低迷，还是有限竞争房的入市井喷，还是二手房的量价下跌，都成了今年的一个独特记忆，危机已经稳定地出现了。

新房:交易量同比增长近50%，有限的竞争空间占全国的一半

据中央参考咨询所统计，2019年北京商品房(不含经济适用房)累计成交量为700.7万平方米，同比增长46%，月平均成交量约为58.11万平方米，同比增长46%。

其中，有限的比赛室占了总数的一半。根据中原地产的数据，2019年，北京有限竞争室的营业额达到20，914套，占57%。73个项目有网上签约记录，成交额1108.67亿元，是2018年的4.94倍。具体而言，2019年，北京14个新建住宅项目的成交额超过30亿元，其中9个是有限竞争住宅项目。在营业额排名前10的普通住宅中，有限竞争住宅占据7个席位，这是主要的市场力量。

与交易量相对应，北京新商品房市场的库存也在上升。据中原地产统计，截至2019年底，北京新建商品房存量为75081套，创下五年来的新高。其中，供应有限的竞争房屋是主要力量。与2018年相比，2019年北京有限竞争房屋的市场供应面积增加了37%，供应房屋数量增加了10，684套。供应房的数量在2019年12月达到新高，共有5，570套有限竞争房屋的新房进入市场。

可以证明，2019年，北京的房企布局是满的。根据凯瑞2019年《北京市房屋企业权益额清单》，2019年前20家房屋企业累计权益销售额为2167.3亿元，同比大幅增长41%。其中，前三名住宅企业权益额门槛达到167.8亿元，同比增长24.7%。前10家房企的门槛增幅最大，同比增长57.1%，门槛升至100.7亿元。

与此同时，100亿房地产企业明显扩大。2019年，北京100亿住房产权企业从4家增加到11家，中海、万科、首开继续领先，太和、华润、首创重回100亿。

但是，需要注意的是，北京有限的比赛场馆明显堆积如山，整体拆除情况比较普遍。中原地产首席分析师张大伟指出，北京有限竞争房的分布区域集中在青龙湖、亦庄、大兴等地。虽然大部分项目的规划设计都比以前有所改进，但在资金退出的需求下，如果政策不变，后续将会酝酿一场大规模的价格战，而价格战将会使北京有限竞争房屋开发商的盈利能力更加尴尬。

二手房:成交量被列为监管前的主流

根据中央参考研究所的数据，2019年北京售出14.2万套二手房，同比下降6%。在调控后的三年里，北京二手房的成交量处于15万套左右的低水平，与2016年相比几乎减半。据《我爱我家》统计，2016年，北京网上签约二手房数量超过27万套，月成交量高达3.2万套。

张大伟表示，目前北京的有限竞争房太多，基本上都是90平方米的小户型，总价在400万~ 500万元之间，接近二手房的价格，这使得空房的买家选择非常丰富，对二手房市场有非常明显的影响。

“不断下跌”是对2019年北京二手房市场的最好描述。

据《全国商报》上一期报道，仅2019年8月18日，北京就有1287套二手房降价，其中降价的房屋广泛分布在海淀、朝阳、丰台、顺义等地，部分降价幅度超过20万元。然而，只有118套房子的价格在上涨，许多业主选择降价以方便交易。

壳牌研究院曾在报告中表示，2019年，北京的房价将不再是“内地第一”。2019年12月，北京二手房平均交易价格为5.9万元/平方米，比本月调控的历史高点低12%。在这项规定出台之前，北京购房者平均需要40天才能买到房子。监管实施后，交易周期持续延长至3个月以上，客户快速周转率也从64%降至36%。截至2019年底，北京连锁住宅库存的去库存期已达到18.5个月，业主平均需要近4个月的时间出售自己的房子。

2019年，北京链家最后一次挂牌出售的房屋平均价格为519万元/套，而出售的房屋平均价格为500万元/套。换句话说，从谈判到交易，业主还需要降价近20万元。回顾当年3月17日监管前夕，“卖方报价728万元，买方夜间7: 00至11: 00议价，成交745万元”，买卖双方进行了头寸互换。

根据国家统计局的数据，自2019年7月以来，北京二手房平均交易价格持续下降，这是自2018年以来北京二手房价格下降周期最长的一次。对于一些急于出售的奢侈品项目，价格已经降低了近100万元。

田女士在丰台的房子在过去几个月里已经降价，但还没有卖出去。最近，她要求中介不要再降价了。“去年11月，田女士愿意将上市价格再下调5万元，但在12月底，她明确表示，她已经达到了底线，不愿意妥协。”一位中介告诉记者，“这个房子在调控前可以卖500万元左右，而现在的挂牌价格只有340万元。调控效果还是很明显的。最近，要求不再降价的业主数量明显高于去年下半年。或许市场真的已经到了调整期。”

根据国家统计局今天(1月16日)的数据，2019年12月，北京二手房销售价格同比上涨0.6%，并停止下跌和稳定。

租赁:供应增加租金在去年下半年下降

自由职业者赵明告诉《国家商报》，2019年5月，他在回龙观附近租了一套9平米的房子，工作人员将服务费减少了2000元。当时，工作人员向他解释说:“最近确实有很多房子，空的购房期限已经延长，所以公司推出了优惠政策来促销。”

赵明还提到了一个有趣的细节:“在我搬到这里之前，隔壁已经是空了，我已经一个月没有租出去了。这房子积了一层厚厚的灰。”

2019年，租赁市场似乎不太活跃。根据壳牌研究院的数据，租金水平有明显的下降趋势。从2019年8月至12月，北京的月平均每平方米租金同比持续负增长，平均降幅约为2.5%。

到2019年底，一些租赁机构开始调整收楼价格。在room/きだよ住了三个月后，陈女士接到了长期租赁公寓员工的电话，建议降价。在空和降价之间，她经过深思熟虑后选择了接受“降价”的建议。

根据壳牌的数据，自2019年7月以来，北京租赁市场的租金开始持续下降，12月份才恢复到81.4元/平方米，比上个月略有上升0.2%，但与7月份的高租金水平相比下降了10.3%。

然而，2019年，北京租赁市场的住房供应同比增长了19.5%，但需求没有显著增加，导致租金下降。

壳牌研究院预测:“受春节假期的影响，北京租赁市场的成交量有望在1月份下降。加租的动力不足，短期内仍会维持稳定的趋势。”

土地:低费率，无限价格回报

2019年，北京土地市场低迷，尤其是地价。

根据中央参考研究所的数据，2019年北京住宅用地的地价率为10%，比2018年下降了5个百分点，而平均底价为23292元/平方米，同比略微下降了1%，住宅市场明显降温。

2019年3月，北京只推出了一处住宅用地，没有出售任何宅基地。4月份，北京没有住宅用地供应，只出售了一片住宅用地，总出让金为10.2亿元，同比下降近70%。5月9日，北京市规划和自然资源委员会召开推介会，重点推荐57块商业用地。7月15日下午，经过56轮在北京的激烈竞价，中海以79.4亿元和18.79%的溢价赢得了丰台区枣家村的地块，成为当年北京总价之王。

2019年全年，北京市共供应商品住宅用地608万平方米，完成年度仓储任务600万平方米的101%，其中共有产权住房用地90万平方米，计划完成率150%。

值得注意的是，在2019年，北京有16个有限竞争房屋的土地供应案例，低于24个无限商品房的土地使用案例。无限制商品房用地数量首次超过限制竞争商品房用地数量，为近3年来首次，土地供应结构发生重大变化。

2019年，北京新增限制竞争房屋用地21个，规划总建筑面积334.08万平方米，同比下降34%，成交率下降31个百分点，至51%。共有14个交易无限价格的纯商品房，总建筑面积168万平方米，占26%。

2020年1月3日，北京新年第一次土地拍卖，石景山的两块地是无限价格的商品房，风向标意义明显。

中智研究院常务副院长黄宇对《商业日报》记者表示:“在土地价格、限价房和前两年70/90政策的影响下，2019年中低价和中小产品将占据市场主导地位。2019年，随着土地政策的放松，无限量土地供应量增加，纯商品住宅用地交易规模同比大幅增加。预计未来商品房的供应结构将发生变化，纯商品房的供应将会增加。随着这部分纯商品房的逐步进入，房价可能会略有波动，但在房价稳定的基调下，预计价格涨幅仍将在可控范围内运行。”

来源：新浪直播网