楼市大招！深圳官宣商业用房可改租赁住房 市场迎来巨变

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深圳商业地产迎来了巨大的变化。最近，深圳当局宣布，商业和写字楼可以转换为出租房屋。

同时，也给予了严格的限制，规定改建项目改建后应作为出租房屋使用，不提供学位，改建项目的出租房屋用途经审查合格后5年内不得改变。

事实上，“商租”并非深圳首创，上海、广州、重庆等地也相继推出了相关措施。“商租”已成为盘活现有商品房、增加租赁住房供应、缓解住房市场供需矛盾的“妙招”。

严格规范改造条件和要求

1月9日，深圳市住房和城乡建设局宣布，为盘活现有闲置的商业和办公建筑，规范现有商业和办公建筑改建为租赁住房，有效增加租赁住房市场的有效供给，深圳市住房和城乡建设局组织起草了《深圳市住房和城乡建设局关于现有商业和办公建筑改建为租赁住房有关事项的通知》(征求意见稿)。

《通知》主要从改造原则、改造条件、改造要求、实施程序和保障措施五个方面对“商租”进行了规范。

首先，在重建原则上，《通知》划定了红线，指出“性质不变，整体权利得到确认”。也就是说，申请改建的现有商业和写字楼项目(以下简称改建项目)不改变原土地用途、土地使用年限和建筑面积比例。重建项目的整体所有权和转让权不得划分为所有权、转让权、抵押权或出售权。

重点是鼓励和支持专业租赁运营商实施重建。

二是在改造条件方面，规定现有商业和办公建筑在改造前应满足以下条件:

(一)已办理首次房地产登记，房地产证用于办公和业务；

(二)不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形。如有抵押登记等其他权益，应取得所有其他权益的同意；

(三)以宗地或者建筑物为单位；如果该地块或建筑物不能作为一个单元使用，改造部分应相对独立，改造后的租赁住房原则上不得少于50套。

第三，在改造要求方面，提出了结构安全、消防安全、环境保护和卫生七项要求，重点是:

(a)结构安全。改造项目实施前，实施主体应当委托具有检测资质的第三方专业鉴定机构对房屋进行结构安全检测和鉴定，并确定结构安全现状。改建工程不得擅自损坏或改变房屋的承重结构和主体结构，并应保证房屋的结构安全。

(3)环境保护和卫生。改建的出租房屋应当具备良好的卫生、通风、照明、给排水等居住条件，并符合国家和本市的有关标准以及环境保护、供水和卫生部门的相关专业要求。如果重建的出租房屋是第一次出租，在出租前必须经过专业测试，以符合室内空空气质量标准。

(5)使用限制。重建项目应在重建后作为出租房屋使用，但不提供学位。自联合审查通过之日起5年内，改建工程租赁房屋的用途不得改变。

第四，在实施程序上，强调实施主体应是在市房屋租赁监管服务平台备案的专业租赁经营机构。

第五，在保障措施方面，要求各区建立年检制度，严厉打击以“出租出售”为形式的非法转让或变相转让。同时规定，改造项目应纳入市级房屋租赁监管服务平台管理，对改造项目实行全过程动态监管。

此外，《通知》的起草说明文件显示，“商业租金变动”与中央财政奖补挂钩，并按照《通知》的要求进行了明确的改造和使用。改造项目可按规定向中央财政申请城市保障性安居工程专项资金，水、电、气价格均按居民标准执行。改造后的租赁住房纳入保障性住房体系，可按要求享受相关优惠政策。

业内人士指出，库存、红线和堵塞漏洞可以作为解释公告的关键词。上述有关结构安全、环保和卫生的措施，有助于“堵塞”目前租赁市场“隔断房”改造和空燃气检测不合格的漏洞。

同时，《通知》规定将改造项目纳入市政房屋租赁监管服务平台的管理，这也有利于市场的规范发展，减少私人“二房东”不规范经营的混乱局面。

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拓宽租赁住房的供应渠道

关于“改商建房”的必要性，起草说明文件指出，首先是提高商业办公楼的使用效率。随着深圳产业升级步伐的加快，互联网对传统商业的不断冲击以及一系列负面因素对整体经济的冲击，现有商业写字楼的功能需要随着产业升级进行调整。传统工商业对空的需求大幅下降，一些地区商务办公室闲置，特区外的前商务办公室在空.

此外，近年来，城市更新和工业转型m0(即工业R&D住宅，类似于商业办公室)不断得到推广，大量工业R&D住宅已供应到市场。此外，随着现有总部基地和商业区的规划，全市商业写字楼的供应量持续增加，这可能会加剧商业写字楼的闲置。为此，空出台了重建租赁住房的政策，用于已完成的商业办公项目，从而盘活空存量，培育住房租赁市场，解决人民住房问题。

二是拓宽租赁住房的供应渠道。鉴于深圳市商业写字楼供应充足，空部分地区入住率较高，以及市场需求和改变居住用房功能的合理性，为引导现有商业写字楼改建为租赁房，特制定本通知。

根据高力国际的数据，深圳甲级写字楼的新供应量同比增长12%，达到约70.7万平方米。相应的空入住率同比略微上升1.8个百分点，至21.2%，导致甲级写字楼租金从236元/平方米降至228元/平方米。

图片来源:高力国际

据高力国际相关负责人介绍，展望2020年，计划全年共供应约111.7万平方米甲级写字楼，较2019年的约70.7万平方米增长58%。从2020年到2024年的五年时间里，总共约有732万平方米的新甲级办公楼将进入市场。深圳市场仍面临经济增长放缓的挑战。因此，预计2020年甲级写字楼的入住率将继续小幅上升，而租赁业绩相对持平。

图片来源:高力国际

“企业出租”正逐渐成为一种趋势

事实上，“出租生意”并不是深圳首创的。

早在2016年，国务院办公厅就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，允许商业建筑按规定转为租赁住房。土地使用年限和容积率保持不变，土地用途调整为居住用地。调整后，水、电、气的价格要按照居民标准执行。根据国家和地方住宅设计规范，现有房屋经改造后允许出租。

随后，广东、吉林、四川、海南、辽宁、江西、福建、河北、陕西、贵州等省相继出台了细则，逐步放开了“商租”。

2017年10月，深圳市政府在《关于加快培育和发展房屋租赁市场的实施意见》中提出，允许商业建筑按规定转为租赁房屋。

到目前为止，中国主要城市中的上海、深圳、广州和重庆已经发起了“以租代租”倡议。

深圳:增加住房供应+规范租赁市场

分析师指出，自2019年以来，深圳房地产市场持续火爆，而房价逆势上涨与供需失衡密切相关。除了控制房价外，深圳还出台了一系列措施，增加租赁住房供应，规范住房租赁市场，增加经济适用房供应，促进供需平衡，稳定住房市场，为一线城市解决住房供需矛盾提供参考思路。

2019年8月30日，深圳市房屋建设局发布了《深圳市人民政府关于规范房屋租赁市场、稳定房屋租赁价格的意见》。《意见》提出，要引导企业租赁不高于指导价的住房，建立住房租赁行业主体备案制度，明确住房租赁企业的备案条件和程序。从事房屋租赁业务的商业实体应自实施意见或取得营业执照之日起30日内申请办理备案手续。

同时，建立房屋租赁信用监管体系，记录租赁企业、中介机构和个人的不良信用信息，并按规定纳入信用信息共享平台，及时向社会公布。对出租房屋管理实行“黑名单”制度，经有关主管部门认定不符合安全标准的，不得出租。

此外，深圳市有关部门此前表示，将多渠道增加租赁住房供应，结合深圳市未来住房需求，合理确定商品房、人才房、住宅商品房和公共租赁住房的供应规模，力争到2022年建成各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。探索引入市场机制，通过政府补贴和购买服务增加租赁住房的供应。

来源：新浪直播网