房企2019“争霸赛”：融创踢馆未成 万科“赛点”扳回 但权益额罕见负增长

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随着2019年的临近，开发者们仍在为剩下的几个进度条争分夺秒。

随着2019年的正式结束，这场为期一年的表演大赛终于迎来了结果揭晓的时刻。

正当市场认为2019年11月的排名和数据非常接近最终榜单时，上个月发生了戏剧性的逆转。

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前100名

万科罕见的负资产增长

2019年，在中央政府“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的推动下，市场调控趋于正常，行业整体增速较前两年明显放缓。截至12月底，前100家房企的累计股权销售金额同比增长6.5%，而前两年的相应数据分别为40.5%和35.1%，前100家房企增长“停滞”。

年末，房企加大供应力度，抢抓丰收，也使2019年第四季度的业绩呈现出一个高峰，单季度同比增长11.7%。

首先没有悬念，仍然是碧桂园(香港股票02007)。全年7715亿元将把第二位的领先优势扩大到1403亿元，甚至进入前三位的“毕万衡”。

一些房地产企业通过最后的努力实现了年度目标，而另一些则扭转了局面，挽回了面子。万科属于后者。

在2019年11月底的榜单上，最大的吸引力是融创以每月665.1亿元人民币的强劲表现击败了万科，将后者挤出了股票销售和交易销售的前三名。这是融创首次进入前三名。

尽管融创中国(港股01918)董事长孙宏斌事后谦虚地表示“超越万科纯属意外”，但早在2003年，孙宏斌就公开挑战时任万科掌门人王石“击败万科，成为销售冠军”。然而，直到王石退休，孙宏斌才得到这个机会。

2019年底，情况发生了变化。意识到这一情况后，万科在上个月加快了收获。12月份，全面销售和股权销售都给融创带来了压力，尤其是657亿元的股权几乎是380亿元的两倍。最终，万科扭转了局面，重回前三，交易量和全量均超过恒大，排名第二。

世茂在2019年11月重返前十，但在最后一刻并没有放缓。与前一个月相比，12月份330亿元人民币的销售业绩继续增长，最终在交易、全规模和股本总额三大榜单中排名第九，进一步稳定了前十名。

前十名中的最后一票仍然竞争激烈。虽然华润在整体排名上领先5亿元，但龙湖在含金量较高的权益排行榜上却以近30亿元的优势击败华润，进入前十名。

与前100家房地产企业增速放缓相比，前10家房地产企业仍保持一定的增长，其中7家企业的股权销售额增幅超过10%，占大多数。

制表:左玉

“三好学生”中海和龙湖分别以22.8%和21.3%的增幅引领房地产企业，紧随其后的是世茂、新城和融创。在前十名中，格陵兰的表现并不乐观。2019年，3492亿元的股本总额仅比2018年增长1.7%，全口径销售额增长1.78%，在房地产龙头企业中排名垫底。万科是唯一可以与绿地相比的。其股权销售金额没有增加，反而减少了146亿元。它是十大负资产变动房地产企业中唯一的一家。

蛇口、世茂、阳光城、金地、徐汇等商家的销售额已经超过2000亿元。2018年，由于资金链危机，华夏幸福指数跌出前十名。2019年，中国再次下滑7位，以1510亿元的收入位居前20名。

2019年，1000亿住房企业数量扩大至34家，新增成员包括滨江、中铁建设(港股01186)、凯撒和美的地产(港股03990)。在1000亿元的边缘，有几个房地产企业，如龙光、新力、首开、卓越，离碰撞线几乎只有一步之遥，尤其是价值992亿元的龙光。

此外，新希望地产以735.9亿元排名第50位，也将前50名的门槛从2018年的548.7亿元提高到735.9亿元，同比增长34%以上。2018年排名第50位的东源公司的表现有所下滑，排名回落至第62位。万达2019年的业绩比2018年增长了近20亿元，以566.8亿元排名第59位，下降了7位。

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kpi评估的两极分化

最终数据的发布也意味着，在2019年初，那些意气风发的业绩目标已经达到了验证的时刻。

制表人:孙万秋

2019年11月，在许多房地产企业提前完成业绩目标的前提下，许多房地产企业在上月突破了红线。据《国际金融新闻》记者的不完全统计，全年设定绩效目标的房地产企业中，有72.5%成功达标，其中凯撒、世茂、宝龙的完成率最高。

在2018年销售额达到700亿元后，凯撒将2019年的业绩目标定为875亿元，这意味着今年需要实现25%的增长。从实际完成率来看，管理层设定的目标显然有些保守。2019年，凯撒一举突破1000亿元，完成率达到132%，超过既定目标。

紧随其后的世茂，可以说是房地产企业的年度“流动责任”，以124%的业绩完成率重回前十。

金科年销售额达到1803亿元，超出目标20%。2017年，金科的业绩只有658亿元，这意味着其复合年增长率超过65%。

深受“黑天鹅”事件影响的新城控股最终实现了2747亿元的年度销售目标。像新城、荣盛发展、“河北王迪”、“新南方五虎”，再加上景泰富、美的地产、融创、荣鑫、华润、恒大，刚刚到达一线。

值得一提的是，荣信在发布运营数据的当天，也发布了一份红头文件，正式宣布集团首席营销官张文龙离职。这也意味着，在三年内将荣鑫的业绩从502亿元提升至1413亿元的张文龙，在刚刚完成今年的业绩目标后，选择了“放弃”年终奖金。

年度目标完成后，恒大率先宣布下一阶段计划:2020年剑将达到6500亿元，同比增长8%左右。

一些人辞职回到了家乡，而另一些人则在晚上去了考场。

索尼与业绩目标仅差一步之遥，相差13亿元人民币，保利发展、R&F和远洋运输的完成率刚刚超过90%。高杠杆的激进之路并没有带来蓝光性能的飞跃发展，而是跌到了最后的120亿元。东源地产直接陷入停滞，仅完成77%。

龙狮、傅生和太和在完成率方面排名前三。深陷破产危机的抚顺不得不出售股票，全年完成业绩630亿元，占目标的70%；然而，似乎在自救方面取得了成功的泰和，其年合同销售额为808亿元，仍远未达到年度目标。

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挤出泡沫。谁在裸泳？

随着合作开发成为常态，房地产企业普遍全面公布业绩。然而，这种快速增长的数字矩阵并不能反映企业真正的财务实力和投资能力。

按照惯例，住房企业合作开发有五种常见模式:合资建立项目公司以获得土地、与土地所有者的股权合作、集团一级的战略合作、小股交易和代理建设。然而，恒大、中海等自主交易能力强、项目并购和资金实力强的房地产企业更倾向于通过独资实现规模发展，大部分项目权益为100%。

如果我们将1000亿住房企业的全规模销售排名与其收入、归属于母亲的净利润等指标进行比较，我们会发现一些住房企业的财务指标相对落后，甚至归属于母亲的净利润与流动销售排名也不相称。

因此，与全规模销售相比，股权销售是以企业股权比例为基础的，更接近住宅企业的实际资本利用和战略控制水平。在某种程度上，销售利益的比例越高，锁定利润的能力就越强。

大型房地产企业的高管在接受《国际金融新闻》记者采访时直言不讳地表示，房地产企业自身也想增加权益比例，但受到自身财力和竞争形势的制约，除了合作别无选择。

根据2019年34家1000亿元住房企业的股权比例统计，《国际金融新闻》记者发现，股权比例在38%至98%之间，中位数为70.5%，其中12家在70%至80%之间，占35%以上。

制表人:孙万秋

具体来说，恒大、荣盛发展、中海、R&F、华夏幸福、绿地是表现最突出的，占比超过90%，其次是澳远、金科，占比83%。尽管世茂以70%的平均水平排在第20位，但与2018年的86%相比，这个数字下降了16个百分点，这意味着世茂选择牺牲部分权益来加速其规模。融创的股本总额为3834亿元，仅次于世茂，拥有69%的股本。

排在最后的是很多房地产企业，比如忠良、阳光城、荣鑫和郑融。凭直觉，荣鑫在销售排行榜上排名第22位，而股权排行榜跌至第29位。郑融更糟糕。与销售榜单的23位相比，股权榜单的排名直接下降了11位。

在榜单的后五名中，福建有三个席位，荣鑫占59%，徐汇占55%，郑融占52%。在最后一轮扩张中，徐汇选择了“增加土地储备，减少权益”。虽然实现了降低风险、扩大规模，但权益比例始终过低，导致权益销售增长缓慢，无法摆脱销售中“含金量低”的问题。

然而，权益问题不是黑白分明的。同一个政策研究中心的总经理张宏伟告诉《国际金融新闻》记者，在不同的发展阶段或不同的市场周期，企业可以根据自身情况调整权益比例。当市场看涨时，他们可以增加权益比例，锁定更多利润。当市场冷的时候，他们可以热身并合作开发来分散风险。张宏伟指出，合作开发和规模升级有利于住房企业在资本市场的融资绩效。

滨江，一个新的1000亿美元的住房企业，目前面临着低比例的问题。在之前的媒体沟通会上，谈到权益比例时，齐金星董事长直言不讳地回答了40%，并没有否认大型房企的权益比例相对较低。当谈话发生变化时，齐金星抛出了一组数字。滨江股本总额400亿元，相应贷款286亿元。股本金额足以支付贷款金额，而一些住房企业的贷款金额远远高于股本销售。

这也意味着随着产品在行业中的信誉，越来越多的房地产企业选择与滨江合作。在加快规模方面，滨江利用品牌杠杆，合作伙伴利用资本杠杆。

然而，并非所有的房地产企业都具备滨江的交易能力。上述高管承认，部分城市房地产市场下行压力较大，分散的股权可能因项目亏损而产生不同意见，导致项目异常运行。

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行业争论

谁是代理建设的收入？

2019年12月的最后一天，这三家机构被列入名单。看这三个列表，没有太大的区别。唯一的区别可能是绿城。

在嘉里的榜单上，绿城以1353.6亿元排名第24位，而在中国指数研究院和韩毅的榜单上，绿城的销售额超过2000亿元，分别比嘉里高9位和8位。

这种差异主要在于绿城代理建设项目不在Cree清单中，而后两者包含在内。

作为中国最早的开发商，绿城的代理建筑业务始于2010年。与万科和tishman speyer合作的股权代理建设不同，绿城的代理建设主要是收取服务费。同时，与传统的开发模式不同，绿城项目的代理建设基本上是一笔轻资产，即合作伙伴以合同的形式委托绿城管理开发和销售的全过程，绿城可以在项目销售阶段使用“绿城”商标来推广自己的品牌。委托方对项目开发阶段的所有资金负责，承担投资风险，享受投资收益。绿城的收入主要来自进驻团队的基本管理费、委托开发管理费和项目绩效奖励。

2015年9月，绿城集团充分整合现有资源，成立绿城房地产建设管理集团(以下简称“绿城管理”)，成为绿城对外品牌出口和管理出口的主体，也是绿城轻资产模式从平台化向集团化发展的里程碑。

截至2018年底，绿城管理共有282个委托管理项目，总建筑面积约6336万平方米，遍布浙江省及浙江省以外的大部分地区，如上海、江苏、安徽、山东、海南、新疆等省、市、自治区。

因此，绿城公告中的合同销售总额主要来自开发业务和代理建设业务。截至2019年11月底，绿城集团实现合同销售额1127亿元，代理建设项目594亿元，合计1721亿元。值得一提的是，从年销售额来看，如果将部分代理建设业务包括在内，绿城将有望实现年度业绩目标。

那么，代理建筑部分应该包括在全面销售中吗？

据此，《国际金融新闻》记者请多位专业人士进行了验证，两种意见几乎各占一半。支持者认为这在业内并不罕见。很多开发商都有品牌输入代理建设业务，而且每个算法都不一样。其中许多包括代理建设、合作开发和小盘股交易。反对者坚持认为，代理建设更像乙方，类似于建筑业务，不应纳入房地产开发。一些房地产企业管理层直言不讳地表示，绿城的代理建设业务没有股权，赚取委托开发的管理费。如果这也可以包括在内，其集团建筑部门的数据也可以纳入房地产开发业绩。

来源：新浪直播网