一线城市写字楼空置率达10年来最高点

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在过去的2019年里，在"无房投机"和稳定的性格背景下，房地产行业发生了许多新的故事和变化。

谈到2019年的房地产，我们应该谈些什么？《全国商报》从政策、市场和企业三个方面梳理出今年的10个关键词，希望回顾2019年，窥见2020年。

关键词3:空placement率

一言以蔽之:去高档写字楼看印章。

机构发布的2019年空写字楼入住率数据有点令人惊讶，尤其是在一线城市。例如，近10年来，北京甲级写字楼市场空的入住率达到了15.9%的阶段高点，而深圳的入住率同比上升了6.33个百分点，达到22.04%(两个数据来自戴德梁行)，上海的入住率在经历了2018年的短暂下跌后，再次升至19.3%(数据来自高力国际)。

戴德梁行的报告显示，2019年，空整体写字楼市场在全国一线城市的入住率攀升至过去10年的最高点，目前的平均水平约为10%；二线城市写字楼的平均入住率甚至更高，平均在28%左右。

与之相关的是，写字楼租金形势不容乐观。根据中央参考研究所的数据，2019年第四季度，一线城市写字楼租金同比上涨25%，同比下跌75%；二线城市商业区的写字楼租金环比上涨50%，环比下跌40.9%。

香港也是如此。在这个世界上最昂贵的办公区，空甲级写字楼的入住率在2019年已升至5.9%(数据来自仲量联行)，创下2014年以来的新高。过去两年，高租金赶走了香港证监会和四大公司之一的安永。两人都选择了香港岛更便宜的东太平洋广场。

第一太平戴维斯指出，金融和高科技企业仍是租赁市场的主要力量，这些租户对高租金和租金波动有更高的容忍度。在许多新兴互联网企业集中的地区，泡沫已经被挤压，一些依靠资本谋生的企业只能一个接一个地减少办公空间。一些或所有的出租案例并不少见。

尤其是那些喜欢租用高端写字楼来支撑门面的金融企业，p2p行业在过去一年的全面改善确实伤了他们的骨头。北京和深圳有大量的撤诉案件。此外，新供应的增加导致空.办公楼的占用率上升

以深圳为例，2019年年中，空写字楼的入住率问题一度引起了公众的强烈抗议。然而，在一线城市中，深圳第二产业的比重最高。随着制造业向服务业转型，第三产业比重上升，对写字楼的需求有望增加。

不过，在目前的背景下，可见的供应压力将迫使业主作出更大的租金优惠，而空甲级写字楼的入住率也将承受更大的压力，而最终能够扭转市场表现的新需求也将取决于经济环境的改善。

关键词4:所有者权益保护

总之，主人是优秀的。

2019年底，数千万套豪宅的水泥价格一落千丈，将贯穿全年的住房质量和业主权益保护问题推到了舆论的风口浪尖。最新的进展是，两大开发商表示，他们将让总承包商退休，并接受退房。

与人事调整和业务变更等重大事件相比，业主权益保护几乎每天都在发生。仅在2019年12月，据媒体报道，万达、碧桂园、新城、金鹿、新立等众多知名房地产企业遭遇业主维权。原因是多方面的，比如绿化面积缩小，住房质量不合格，还有很多奇妙的问题，比如把大量的“草砖”铺成绿地，用塑料做成的“人工湖”等等。，并在社区中引入“缩小版”的两层机械停车位，以满足停车位标准。

今年，当开发商自己说“住房质量是最差的”时，如果业主的权利保护没有创意，他们甚至不能引起公众的关注。

在龙湖地产2019年中期业绩发布会上，一位业主从长沙来到香港自费维权，并当场询问龙湖地产高管:“你知道龙湖在长沙是维权的代名词吗？长沙龙湖的所有建筑无一例外都在捍卫自己的权利？...我非常钦佩你。我听说你造龙湖是因为你不满意买房子，但我不知道为什么会变成这样。”龙湖事后做出了积极回应，双方达成了和解。

南昌业主组织了关于新立千禧公园维权的新闻发布会。第一排预留了媒体座位。从网上流传的图片来看，桌面标签上的名字包括主流媒体，如人民网、新华网、今日头条和“工程质量安全监督局”。

这些精彩的维权案例中，有一些已经成为引人注目的沟通案例，业主向开发商的营销部门致敬，并超越他们。这些维护权利的艰苦努力已经彻底耗尽了业主的艰辛和行业中的各种黑暗伤害。

在每个城市，每天，房子都是不分昼夜地建造的，而且有无数的房子在流通。然而，几乎每个开发商都推断出支付房子的权利。无论是高周转率、降低标准和分配，还是财政困难，由此产生的住房质量问题都没有理由被忽视。

尽管捍卫权利的理由有上千种，但总而言之，如果买方节目和卖方节目之间的差距太大，谁愿意花精力去捍卫权利呢？

关键词5:渠道费

原因之一:什么是“夜壶”？频道费每年都要支付，今年有很多争议。用左老板的话说，“开发商一直有房地产‘夜壶理论’。事实上，渠道也是开发商的“夜壶”。市场不好用，市场好了就要放回去。”

这场争论源于2019年11月8日的一条消息，“天津市住房和城乡建设委员会召开内部会议，提出要改变新房管机构的佣金点，新房管机构的佣金点不能超过二手房的佣金点，10天之内要进行调整”，这像一颗定时炸弹被扔进了房地产营销圈。

市场很大，参与新房营销的公司太多了。我爱我的家庭、连锁住宅、贝壳、居民等等，几乎所有这些都涉及到新房的营销渠道。一些开发商的营销人员说，“这个渠道已经成为我们聚会的第一方。现在，一些负责人不得不在中介公司的商店里跑来跑去，寻找顾客。”2019年10月，北京亦庄的一个著名商业和住宅项目提供了10%的通过率。每卖出500万元的房子，该频道可以从开发商那里获得50万元的佣金，甚至超过了一些新房子。该项目相关营销负责人的回应是“噱头，希望制造轰动效应，只是一个阶段性措施”。

然而，敢于以10%的渠道费向竞争产品施压，已成为北京房地产市场现状的一个缩影。毕竟，市场竞争激烈，“为安全买单”是最后一句话。

从理论上讲，经过一定的发展阶段后，渠道才能真正控制话语权。例如，一个渠道公司通常可以控制大面积布局后将客户带入一个区域的情况，从而在一定程度上形成垄断，这很容易引起同行的不满。在今年的这一轮纠纷中，类似事件没有发生。

《海峡》的生存逻辑再简单不过了，“奖赏之下，必有勇士。”作为开发商和市场之间的游戏，当市场上涨时，没有开发商愿意支付高额的渠道费；市场低迷是开发商支付高额费用的前提。如果世界银行主席陈劲松是认真的，那么营销费用在渠道开通后增加了六倍。

渠道和开发者彼此相爱。

关键词6:白菜价格

一句话，理由:看到“令人震惊”的数字是好事。

今年房地产市场发生了一场被称为“白菜价格”的泥石流。一些鲜为人知的小城市几乎把自己送进了热门搜索。例如，乳山和鹤岗。

没有“面朝大海，春暖花开”的浪漫，只有“买后后悔”的悲伤。以海景房闻名的威海市乳山区，一些二手房的价格仅为新房价格的一半左右，全国各地的购房团已成为新房的主要买家。较高楼层的二手房价格甚至不如10年前顶层公寓的交易单价，后者可能低至1800元/平方米。

再往北，鹤岗，中国东北四线城市的一个小城市，因为舟山网民购买过程的网络直播而变得受欢迎。受欢迎的原因是5万元可以买一套套房。面对鹤岗的房子，大多数人的心情是“难以置信”，甚至有网友开玩笑说，“只是有些鹤岗的同事说他们亲戚的房子是租来的，冬天的时候，只要房客付暖气，他们就不收房租。”

不过，说乳山海景房的白菜价格可能有些夸张，毕竟10年前仍有少数人回落到1800元的单价，这个地方仍有大量单价为1万元的新单元，但在鹤岗等一批小城市，房子里的白菜价格是非常真实的。

根据公开信息，2019年12月，鹤岗二手房平均价格在51个城市中排名第二，为1944元/平方米。可比价格为甘肃玉门1800元/平方米，山西霍州2258元/平方米，广西鹤山2666元/平方米，双鸭山2843元/平方米，宁夏石嘴山2941元/平方米，辽宁北票2977元/平方米。

原因是资源枯竭和人口外流。目前，当房价达到每平方米数万甚至10万元以上，而且有无数的消息说要通宵排队抢购，这些数字低得“令人震惊”。

“不要谈经济，卖房子的前提是有人住，有人住的前提是当地经济能支持你。如果你连饭都吃不下，这房子就是个坟墓！”显然，没人去的地方价格不会高，每个人都想去的地方价格也不会低。

来源：新浪直播网