2019年物业企业上市潮 8家登陆资本市场创新高

本篇文章3350字，读完约8分钟

在过去的2019年里，在"无房投机"和稳定的性格背景下，房地产行业发生了许多新的故事和变化。

谈到2019年的房地产，我们应该谈些什么？《全国商报》从政策、市场和企业三个方面梳理出今年的10个关键词，希望回顾2019年，窥见2020年。

关键词7:房地产上市潮

一句话，原因:下游救援。

在房地产热时期，物业管理只是一个附属品；如今，在严格控制下，物业管理企业(包括那些与房地产企业分离的企业)就像新生一样，这使得2019年的行业轨道突然变得拥挤。

算上刚刚在香港证券交易所挂牌的宝龙业务，目前中国已有20家独立上市的物业管理企业(不包括新三板)，但只有一家杜南物业在上海证券交易所挂牌，其余19家在香港证券交易所挂牌。自2018年以来，房地产公司的资本化步伐加快了。当时，全年共有6家房地产公司通过房地产分割上市，超过2015 ~ 2017年的总和。然而，2019年，房地产上市公司数量达到8家，创历史新高。

物业管理被推到了前台，这与房地产行业的周期和宏观政策调控有关。2014年，当彩生活登陆香港证券交易所时，中国商品房年销售面积同比下降7.6%；2019年前11个月，全国商品房销售同比仅增长0.2%(国家统计局数据)。房地产市场的分红期已经过去。在融资渠道不断收紧的背景下，房地产业的分拆和住房企业的上市将成为新的利润增长点。

一般来说，母公司的品牌效应会使物业管理企业更容易与资本市场接轨，赢得投资者的青睐，这一点已经得到了证明。例如，绿城服务公司于2016年上市，其股价上涨了近四倍。目前市场价值为245亿元；中海地产于2015年上市，其股价上涨近5倍，全年涨幅超过100%。2018年，上市的雅人寿、碧桂园和新城悦服务的股价也大幅上涨，甚至达到100%。与此同时，从增量开发到股份制经营，许多地产公司脱胎于房企，将注意力转向非住宅物业，如宝龙商业。

根据2019年中国100强物业服务企业名单，前10家公司中仅有4家独立上市，分别是绿城服务、碧桂园服务、保利地产和亚人寿服务，万科地产、恒大金碧地产、龙湖地产和金科地产等6家公司尚未上市。从目前的发展势头来看，2020年的房地产上市浪潮还将继续。

关键词8:房屋企业破产

总之，理由:这只是危言耸听。

根据人民法院的公告网，2019年至少有525家房地产企业“申请破产”。

这个数字是怎么来的？在网站公告内容栏中输入“房地产”，在公告类型中选择“破产文件”，弹出50页，其中35页与2019年相关。以上数据可以通过计算得出，每页包含15个案例。

这一轮监管已经持续了三年，开发商销售放缓导致资金回笼放缓，融资和债务偿还压力大幅上升。特别是自2019年3月以来，银监会多次强调控制房地产金融风险，并对房地产行业过度融资提出警告。

在这种背景下，房企频繁发行15.5%的超高利率债券，三天之内发行60亿元的永久债券，并以高利率出售理财产品，以实现在严重洗牌期的自救。大量的中小住宅企业首当其冲，甚至包括一些曾经规模较大的企业，如伊尹有限公司和广信集团。

同时，在上一个发展周期，根据中央参考研究所的报告，一些房地产企业扩张迅速，业务发展过大，激进的多元化拖累了企业的发展速度。此外，企业自身管理体制落后，经营效率低下，产品缺乏竞争力，布局单一。一旦市场进入稳定期或下行期，竞争力的不足就会凸显出来，销售放松管制和融资等问题就会产生更大的压力。

然而，这是一个优胜劣汰的社会，有成千上万的房地产企业。即使在房地产市场的黄金时期，比如2009年和2015年，每年也会有大约300家房地产企业倒闭，2014年的数字已经超过2000家。根据原国家工商行政管理局2018年的统计，注册房地产企业有9.7万家。根据这一计算，即使今年有500家房屋企业破产，这一比例也只有0.5%左右。这并不是一个令人惊讶的数字。原重庆市市长黄甚至认为，未来十年，中国房地产开发企业的数量将减少三分之二以上。

如果我们仔细阅读公告，我们还可以发现这525份破产文件并不等于525家房地产企业破产。通过上述方法检索到的许多文件不是房地产企业的破产判决文件，而是债权申报材料、资产负债确认等内容。，还有大量的非房地产企业，如能源和酒店。

因此，房屋企业的破产=房地产的失败？你想得太多了。

关键词9:房企反腐

总之，有很多事情你不知道。

房地产企业的反腐败过去一直在悄悄地进行，内部没有大的运动。普通员工只是从新闻中知道这些事情，但是这件事情越来越公开，层次越来越高，涉及的金额可以达到几千万甚至上亿。

自2019年初以来，万达、保利、雅居乐、施琅、美的地产、金科、中粮地产、新华联等数十家房地产企业因腐败事件被曝光。公开涉及金额最大的是复星。2019年9月，复星旅游旗下子公司海南亚特兰提斯商务旅游发展有限公司副总裁及其两名下属以更高的价格将部分公寓和别墅出售给买家，获利近2亿元，三人均被移送司法机关。

这些企业受到公众舆论的高度关注，这并不一定意味着它们的腐败现象严重，而是内部经营管理规范的体现。

房地产业作为资本密集型企业的聚集地，涉及金额巨大，环节众多，容易滋生腐败。从传统的投资、工程和销售到后来的设计和广告，几乎每个环节都容易腐败。对于猎头公司来说，通过贿赂房地产企业的人力资源来成功推荐自己的候选人并完成关键绩效指标并不新鲜。

例如，从目前公开发布的信息来看，中粮集团的声明是“非法低价出售房屋，人为控制房屋，突破底价，严重扰乱市场秩序”；施琅的声明是“涉嫌在项目收购和营销方面的经济犯罪，情节严重”；美的地产的声明是“利用其地位，要求营销经理为其控制房屋，谋取非法利益，数额巨大”，等等。，主要集中在营销环节。

事实上，反腐败在房地产行业早已见怪不怪，几乎所有品牌房地产企业都有廉政审计等相关制度和部门。

房地产行业最著名的万达审计部成立于2001年，并被授予很大的权力。用王健林自己的话说:“我个人不负责集团的具体业务。唯一的主管部门是审计部，相当于万达集团的纪律委员会。”其2019年的“记录”是核实四名高管向商家、供应商和员工索贿，涉及近1亿元人民币，并涉嫌犯罪。万达已经解除了与四人的劳动关系，并将他们移交给司法部门。

反腐在2019年激烈爆发，但只有一个事实——房地产市场的发展放缓。

关键词10:周转潮

一句话，原因:“围城”内外。

在艰难的2019年，几乎每个月都有房地产企业高管离职的消息传出。上一次，频繁的职业经理人更替不得不回到2015年，以时任万科副总裁毛大庆为代表。

据不完全统计，2019年，超过25家房地产企业的总裁职位发生了变化，包括品牌和营销线在内的高管有数百人，涉及华润置地、华夏幸福、美的地产、宏坤、金科、荣鑫等众多百强房地产企业。

以2019年12月为例，华润置地原董事长唐勇调任华润电力，高级副总裁迟峰辞职，即将出任首席执行官；蓝光发展；天润集团前总裁张锦源正式加盟金地商厦担任高级副总裁。

许多人看到了职业经理人的美丽和他们对公司和行业发展的信心，但只有他们知道他们背后的焦虑。有人评论说，跑步和爬山在房地产界很受欢迎，可能是因为这个行业的压力太大了，无法缓解。

马云是对的。员工离职有两个原因:钱不到位，他们的心受了委屈。在这个时代创造英雄的行业，职业经理人离职的成本实际上非常高。身居高位决定了一群人的饭碗，他们付出了无数的努力。如果他们没有真的被冤枉，他们不会轻易离开他们的工作。在房地产圈，一个职位的质量不仅取决于薪水，还取决于你能在这个职位上呆多久。从2019年的情况来看，也有很多人在从原来的俱乐部转职不到一年后再次离职。旧俱乐部不能回去，但新俱乐部不能留下。它只能再次做出新的选择，牺牲新一轮的机会成本。

例如，鸿坤老板袁春从龙湖邀请他，希望他能帮助鸿坤实现“1000亿的梦想”，但鸿坤2016年的销售额已经超过100亿；2017年，达到147.13亿元，同比增长35%；2018年为170.5亿元，同比增长不到16%。袁春的离职选择可以被视为未能实现既定目标的职业经理人的选择。他的下一个任务是承担洪阳的“1000亿梦想”。

职业经理人可以乘着彩云而来，但他们的世界仍然没有100%的胜利。

来源：新浪直播网